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中原地产2013年深圳写字楼市场评述


政策间接利好 一手市场量价齐升
——2013 年深圳写字楼市场评述
评估征税政策对二手写字楼市场的影响仍在发酵,导致 2013 年一、二手写字楼市场的 走向继续走向分化。根据深圳中原研究中心的统计数据显示,自 2012 年 10 月政策实施之 后,二手写字楼市场成交都维持在低位徘徊,2013 年总成交面积仅为 12.29 万㎡,同比大 跌 32.04%,创下 2005 年以来的新低。 在二手市场成交受阻的间接利好以及住宅市场投资受限的大背景下, 一手写字楼市场供 求持续攀升。2013 年全年批售量高达 119.64 万㎡,开盘入市量也在 85.46 万㎡,同比增加 85.22%,全年成交量为 6223 套,约 70.52 万㎡,均为去年的 2 倍多。福田区的办公楼、高 端商务公寓凭借其优越的配套条件,供求大幅提升,项目定价也不断创新高。龙岗区则为刚 需的聚集地, 以居住功能为主的中低端商务公寓纷纷入市抢占住宅市场客户, 区域成交套数 占比高达 42%。成交均价方面,在深业上城、深圳湾一号、东海国际中心等高端公寓产品 的带动下,2013 年一手写字楼全市成交均价也大幅飙升至 39044 元/㎡,比 2012 年提高 23.47%。

1. 一手市场供应分析——入市量井喷,外延加速
1.1 供应量高位运行 在整个房地产市场乐观预期持续的大背景下, 加上二手评估征税政策对一手市场的间接 利好影响,2013 年深圳一手写字楼市场批售量保持在高位运行。全市共 27 个项目取得预 售资格,总批售量为 119.64 万㎡,同比增加 15.91%。 图1 深圳一手写字楼批售量走势(2008-2013 年)
140 120 100 80 60 40 20 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 万 ㎡

数据来源:深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心

在乐观的市场行情下, 取得预售资格的大部分项目都在积极推盘入市销售。 根据深圳中 原研究中心的监测,2013 年全市一手写字楼入市量为 85.46 万㎡,同比增加 85.22%。 从入市项目的月度分布来看, 年初基本延续了去年年底的火热势头, 包括卓越梅林中心 广场、深圳市软件产业基地等大型项目纷纷开盘销售,随后的二、三季度,入市总面积回归 正常水平。进入第四季度,住宅市场面临二套房首付提至 7 成,且银行信贷收紧等不利形 势,成交放缓。此时,不限购、不限贷、低总价的商务公寓类产品趁机大幅入市,供应量再

度攀升。 图2
16 14 12 10 8 6 4 2 0 1301 1302 1303 1304 1305 1306 1307 1308 1309 1310 1311 1312

深圳一手写字楼入市量月度走势(2013 年)
万㎡

数据来源:深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心

1.2 福田、南山为主导,但外延趋势加速 随着住宅市场的不断外扩,写字楼市场也表现出不断外延的趋势,宝安、龙岗两区新入 市写字楼占比由 2012 年的 22%提升至 2013 年的 35%,但总体来看仍以福田、南山等区域 为主。具体来看,2013 年入市的 33 个写字楼项目中,10 个来自龙岗区,供应面积为 22.01 万㎡,占比比去年提升 10 个百分点;福田区有 8 个项目入市,供应面积为 27.93 万㎡,全 市占比 33%,比去年下降约 17 个百分点;南山区入市量也大幅增长,占比比去年提升 16 个百分点,主要来自深圳市软件产业基地、南园枫叶大厦等项目。 图 3 深圳一手写字楼入市项目区域分布(2012-2013 年)

2012年

50%

16%

8%

6%

20%

2013年

33%

26%

24%

9%

4% 5%

0%

10%

20% 福田

30% 龙岗

40% 南山

50% 60% 70% 80% 宝安 罗湖 盐田

90%

100%

数据来源:深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心

从供应面积排名前十的项目来看, 主要分布在福田和南山两区。 其中深圳市软件产业基 地供应 12.11 万㎡,排名第一,包含办公和商务公寓两类产品,其中商务公寓仅出售给园区 企业作为配套宿舍使用,当前均已入市销售,且出现一个客户购买 1-2 层的情况;排名第二 的是卓越梅林中心广场的办公楼,当前也已入市销售,销售率为;排名第三的是万科天誉中 央广场,该项目仅部分单位可售,其余单位作为回迁房,也已入市销售,且销售情况乐观。

表1

深圳一手写字楼入市项目面积 TOP10(2013 年)
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 区域 南山 福田 龙岗 福田 福田 盐田 宝安 龙岗 南山 龙岗 物业名称 深圳市软件产业基地 卓越梅林中心广场 万科天誉中央广场 新天世纪商务中心 京基滨河时代广场 君临海域 华侨城大酒店·华寓 万科红立方大厦 南园枫叶大厦 远洋新干线晶钻广场 供应面积(万㎡) 12.11 10.03 7.22 6.57 4.65 4.14 3.43 3.38 3.20 2.92 类型 办公+商务公寓 办公楼 办公+商务公寓 办公+商务公寓 商务公寓 商务公寓 商务公寓 商务公寓 办公+商务公寓 商务公寓

数据来源:深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心

1.3 办公和公寓市场供应齐增长 2013 年一手写字楼市场仅办公楼和商务公寓类型物业有新项目入市,厂房类物业从去 年的高位大幅回落至零。商务公寓市场供应量继续大幅增加,批售量接近 80 万㎡,总入市 量为 49.77 万㎡,比去年增加 117.5%,全市占比 58%,主要来自福田和龙岗两个区域;办 公楼市场批售量为 39.97 万㎡,总入市量为 35.68 万㎡,约为去年的 5.5 倍,主要来自南山 和福田两区。 图 4 深圳近年一手写字楼入市项目类型分布(2009-2013 年)
100% 80% 60% 40% 20% 0% 2009 2010 写字楼 2011 商务公寓 51% 30% 20% 41% 17% 42% 43% 15% 2012 厂房及其他 2013 8% 38% 49% 48% 42% 58%

数据来源:深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心

2. 一手市场成交量分析——成交量飙升,刚需与豪宅各有市场
2.1 总体成交量翻两倍 2013 年整体经济平稳运行,在住宅市场调控持续,投资受限的大背景下,办公楼及商 务公寓市场不限购、不限贷的优势尤为突出,使整体成交量出现大幅增长。根据深圳中原研 究中心监测,2013 年深圳全市一手写字楼市场成交套数为 6223 套,成交面积为 70.52 万 ㎡,均约为去年的 2 倍多。

图5

深圳一手写字楼成交量走势(2008-2013 年)
80 70 60 50 40 30 20 10 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 万㎡

数据来源:深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心

2013 年一手写字楼各月成交基本跟随供应量摆动,月均成交面积为 5.84 万㎡,年初和 年底成交量较高。1-2 月份万科红立方、世纪汇广场以及南园枫叶等项目维持去年年底的火 热成交,使成交量维持高位。此后成交量随着供应量平稳回落,进入年底,住宅调控加码, 银行资金趋紧,商务公寓趁机抢占市场,并获得市场的认可。其中,龙岗区的远洋新干线、 万科天誉中心广场等中低价位项目以及福田区的京基滨河时代广场等项目开盘销售率都在 6 成以上。 图 6 深圳一手写字楼月度成交量走势(2013 年)
10 8 6 4 2 0 1301 1302 1303 1304 1305 1306 1307 1308 1309 1310 1311 1312 4.61 3.32 4.27 万㎡ 8.34

8.64 6.59 5.74 3.77 3.53 5.30

8.04

7.94

数据来源:深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心

2.2 中心区与郊区定位有别 从成交面积的区域分布来看,仍以福田区为主,成交面积为 27.37 万㎡,全市占比接近 4 成。但从成交套数来看,则是龙岗区排名第一,共成交 2589 套,全市套数占比 42%。统 观各区,福田、南山成交面积占比大于套数占比,宝安、龙岗套数占比大于面积占比。主要 是由于原关内区域大面积写字楼集中,且由于优越的地理位置和配套条件,不乏深业上城、 深圳湾一号等高端商务公寓,而原关外区域由于配套条件尚未成熟,多以满足刚性需求、居 住为主的中小商务公寓项目为主。

图 7 深圳一手写字楼成交面积分布(2013 年)
50% 40% 30% 20% 10% 0% 福田 龙岗 面积占比 南山 套数占比 宝安 盐田 39% 27% 24% 42%

20%

14%

8% 11%

7% 6%

数据来源:深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心

在 2013 年深圳一手写字楼成交面积排名前十的物业中, 深圳市软件产业基地成交 6.96 万㎡,排名第一,包含有商务公寓和办公楼产品;世纪汇广场写字楼排名第二,套均面积为 1226 ㎡;排名第三的为万科红立方大厦的商务公寓产品,共成交 803 套约 4.55 万㎡。从 前十的区域分布看,福田区有 5 个,龙岗区 2 个,宝安、南山、盐田各 1 个。 表 2 深圳市一手写字楼 2013 年度成交面积排名前十
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 区域 南山 福田 龙岗 福田 福田 龙岗 宝安 盐田 福田 福田 楼盘名称 深圳市软件产业基地 世纪汇广场 万科红立方大厦 卓越梅林中心广场(北区) 新天世纪商务中心 万科天誉中央广场 前海颐大厦 壹海城一区 深业泰然大厦 东海国际中心(二期 b 区) 销售面积(万㎡) 6.96 6.62 4.55 4.31 4.11 3.67 3.03 2.61 2.48 2.41 套数 164 54 803 188 372 249 261 174 53 134 物业类型 办公+商务公寓 办公楼 商务公寓 办公楼 办公+商务公寓 办公+商务公寓 商务公寓 办公+商务公寓 工业厂房 商务公寓

数据来源:深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心

2.3 商务公寓继续占半壁江山 2013 年商务公寓市场成交继续占主导地位,共成交 5070 套约 38.39 万㎡,成交面积 是 2012 年的 2.6 倍,面积占比 54.78%,比去年增长约 4 个百分点,套数占比达 8 成以上。 办公楼市场成交也大幅放量,共成交 949 套约 27.33 万㎡,同比增长 381.56%,占比较去 年增长 14 个百分点。而厂房及其他类物业则由于供应的大幅萎缩,成交量大幅下降。

图 8 深圳一手写字楼成交物业类型分布(2013 年)
100% 80% 60% 40% 20% 0% 办公 工业厂房 面积占比 商务公寓 套数占比 39.00% 15.25% 6.23%3.28% 81.47% 54.78%

数据来源:深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心

3. 一手成交价格分析——均价重回上升轨道
3.1 高端项目集中入市,成交均价大幅上涨 由于价格相对较高的中心区办公楼产品成交占比相对去年大幅提升, 商务公寓类市场中 新增了深业上城、深圳湾一号、东海国际中心等定位高端的产品,同时在市场整体环境较好 的背景下,新入市项目定价相对前期单位也普遍有所提升,众多因素共同导致 2013 年深圳 市一手写字楼成交均价大幅升高。根据深圳中原研究中心的统计,全市成交均价为 39044 元/㎡,比 2012 年提高 23.47%。 图 9 深圳一手写字楼年度成交价格走势(2004--2013 年)
50000 40000 30000 20000 10000 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 9996 12490 23534 15800 18955 24054 29481 元/㎡ 35112 39044 31623

数据来源:深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心

3.2 商务公寓成交均价飙升 从各类型物业的价格来看,受高端豪宅产品拉动,商务公寓市场均价涨幅最高,2013 年成交均价为 36853 元/㎡,比去年增长 29.08%;办公楼市场成交均价为 42400 元/㎡,同 比微增 4.86%,除了福田区品质较高的写字楼热销外,今年南山写字楼供求也较为活跃,而 成交均价仅在 38000 元/㎡左右;由于厂房类产品交易费用和条件较多,今年该类产品供求 都大幅萎缩,成交均价也开始出现松动,同比下滑 1.6%。

图 10 深圳一手写字楼各类型成交价格走势(2018-2013 年)
50000 40000 30000 20000 10000 2008 2009 2010 商务公寓 办公楼 2011 厂房及其他 2012 2013 42400 36853 31601

数据来源:深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心

4. 二手成交分析——成交量极度低迷
在一手供应大幅增长及二手评估过户政策持续影响下,2013 年深圳全市二手写字楼买 卖成交大幅下降。各月成交量均保持在 1 万㎡低位运行,全年总成交面积为 12.29 万㎡,同 比下降 32.04%,成交套数为 840 套,降幅也在 32.69%。虽然下半年出现了多宗整栋大厦 成交的情况,但多为自住买家,投资需求在政策和偏紧的资金环境下仍难以释放。 图 11 深圳二手写字楼成交量走势(2005-2013 年)
60 50 40 30 20 10 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

数据来源:深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心

二手写字楼成交仍然集中在办公和商业配套都比较完善的福田和罗湖区, 两区总成交量 占全市总成交的八成以上。其中,福田区成交面积为 6.76 万㎡,占比 55%,比上年增长 17 个百分点;与之相反,宝安区由于区域配套尚未成熟,在低迷的市场环境下缺乏竞争力,成 交量大幅下滑,占比较上年降低 18 个百分点。

图 12 深圳二手写字楼成交区域分布(2013 年)
盐田 宝安 3% 4% 南山 5% 龙岗 4%

罗湖 29%

福田 55%

数据来源:深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心

5. 发展趋势分析
5.1 库存大幅上涨 根据深圳中原研究中心统计,截至 2013 年 12 月底,全市一手写字楼存量为 155.58 万 ㎡,同比增加 46.38%,增幅略有下滑。其中,国土局房源状态处于初始登记的面积共 17.31 万㎡,该部分成交无法体现,对外招租的写字楼面积为 16.16 万㎡,目前全市在售和待售面 积为 122.11 万㎡,同比增加 68.92%。 图 13 深圳一手写字楼历年存量统计(2008-2013)
160 120 80 40 0 2008 2009 存量 2010 2011 销售量 2012 2013 万㎡

数据来源:深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心

在 122.11 万㎡的可售面积中,商务公寓类产品共 77.13 万㎡,按照今年的去化速度, 库存消化期大约需要 24 个月。其中体量较大的高端项目东海国际中心(二期 B 区)当前可 售量约为 17 万㎡,深业上城可售量也在 15 万㎡左右。此类高端产品正处于发展的初期, 随着市场的不断成熟,潜在需求将会逐步释放,但同时也面临新增供应的冲击。可售中办公 楼产品约 40 万㎡,按照今年的去化速度,大约需要 17 个月,其中新天世纪商务中心可售 量约 9.5 万㎡。 5.2 新增供应维持高位 据不完全统计,2014-2015 年深圳将有 25 个办公楼项目供应,入市体量约 274 万㎡, 一半左右为自用加租赁的项目, 主要集中在福田和南山后海区域, 同时部分旧改项目也开始 入市销售,写字楼新增压力仍然较大。商务公寓类新增供应项目约 18 个,总面积为 65.65 万㎡,略低于今年的批售量,仍然以龙岗区的中小面积产品为主,但同时也有像深圳中心天

元这样的高端产品入市。 表 3 深圳一手写字楼供应项目列表(2014--2015 年)
区域 项目名称 壹方中心 泰华梧桐岛 研祥智谷 宝安 流塘?阳光 琦丰达大厦 光明商业中心 前海铂寓 招商证券大厦 CBD 国信证券大厦 华安保险总部大楼 汉国城市商业中心 南方博时基金大厦 中国移动信息大厦 福田科技广场 福田 中广核大厦 生命保险大厦 理想城 新浩壹都 档案中心 颂德国际 建安山海中心 深圳中心天元 天安云谷 佳兆业科技广场 智富特区 汇峰轩 龙岗 锦峰城 满京华喜悦里 远洋新干线晶钻广场 和平里花园Ⅰ期 坪山首座 星河雅宝 SCC 深长城中心 腾讯滨海大厦 南山 中铁南方总部大厦 航天科技广场 卓越?后海金融中心 弘都商务公寓 盐田 承翰·半山海 开发商 西岸新天置业 泰华地产 研祥智能科技公司 阳光华艺房地产 深圳市粤深钢投资集团 光明商业中心开发公司 / 招商证券 国信证券 华安财险 深圳市广海投资 博时基金 中国移动广东公司 福田区建筑工务局 中国广东核电集团 生命人寿保险 新润园房地产 新浩房地产 深圳市建筑工务署 颂德房地产 建安集团 金地大百汇房地产 天安骏业 佳兆业 天成万里 深圳市榕江实业 中粮集团 满京华投资集团 远洋地产 深圳市特发集团 广东省水电集团 深圳市星河房地产 长城投资 腾讯公司 中铁南方投资发展 航天高科 卓越置业集团 深圳弘都投资 承翰投资开发集团 办公面积(㎡) 137000 130831 91079 15270 19000 46000 / 55000 68000 35000 18828 80000 98000 184500 123700 120000 73000 139000 73600 29096 63900 140000 400000 123103 15000 16000 53000 20000 33400 20000 15000 156200 160288 349507 57436 120000 83360 15600 36000 发布方式 未知 未知 销售 销售 销售 销售 销售 未知 自用 自用 未知 自用 自用 未知 自用 自用 销售 未知 自用 销售 未知 销售 销售 租售 销售 销售 销售 销售 销售 销售 销售 销售 未知 自用 未知 未知 未知 销售 销售 类型 办公楼 办公楼 办公楼 商务公寓 商务公寓 商务公寓 商务公寓 办公楼 办公楼 办公楼 办公楼 办公楼 办公楼 办公楼 办公楼 办公楼 公寓+办公 办公楼 办公楼 办公楼 办公楼 商务公寓 办公楼 办公楼 商务公寓 商务公寓 商务公寓 商务公寓 商务公寓 商务公寓 商务公寓 商务公寓 办公楼 办公楼 办公楼 办公楼 办公楼 商务公寓 商务公寓

中通水岸 罗湖 总计 幸福万象

裕宏实业股份有限公司 深圳市渔丰实业

28000 28000 3470698

销售 销售

商务公寓 商务公寓

数据来源:深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心

5.3 供应压力较大 价格难以大涨 从近几年一手写字楼市场的发展来看,随着龙岗、宝安等原关外区域基础设施、商务办 公条件的不断成熟, 商办市场都有明显的向外扩延的趋势, 新的商圈和办公区域正在加速形 成。与此同时,深圳旧城改造的步伐也在加速,福田、罗湖等区域内不断有新的办公和公寓 类产品供应,南山总部基地规划也在吸引新的企业进入建设办公大楼,可以预见的是,未来 3-5 年间深圳写字楼的供应量将维持在一个较高的水平。深圳作为经济发展水平较快的一线 城市,对企业仍有较大的吸引力,在供应和需求的共同支撑下,成交量或将得以维持,但售 价和租金将难以出现较大的涨幅。而二手市场方面,评估征税政策的影响深而远,但经过长 时间的消化,预计成交量将会从当前的底部缓慢回升,但还难以达到 2010 年左右的水平。


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