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仲量联行2010年11月19日深圳晶岛国际广场前期商场规划及设计报告(终稿)


晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

晶岛国际广场 前期商场规划及设计报告 (终稿) 终稿)
2010-11-19

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

目录
*********** 前言................................................................................................................................4 前言 零售物业市场分析................................................................................................5 一、 零售物业市场分析 1. 深圳整体零售市场分析...................................................................................5 2. 福田中心区零售市场研究............................................................................. 14 3. 深圳高端零售市场研究................................................................................. 20 4. 竞争项目分析................................................................................................. 26 5. 租金分析.......................................................................................................... 43 二、 零售商市场调查 零售商市场调查.................................................................................................. 46 1. 市场调查的目的.......................................................................................... 46 2. 市场调查的业态和对象.............................................................................. 46 3. 市场调查的方式.......................................................................................... 46 4. 调查报告...................................................................................................... 47 三、 项目整体定位 项目整体定位...................................................................................................... 52 1. 定位依据......................................................................................................... 52 2. 整体零售概念................................................................................................. 52 3. 经营主题......................................................................................................... 54 4. 业态组合......................................................................................................... 56 四、 商场规划设计 商场规划设计...................................................................................................... 76 1. 人流动线设计................................................................................................. 76 2. 店铺分隔,主力店及次主力店设置............................................................. 78 3. 设计亮点......................................................................................................... 82 招商策略.............................................................................................................. 85 五、 招商策略 1. 推广目标......................................................................................................... 85 2. 推广策略......................................................................................................... 85 3. 推广时间表(详见附件二) .............................................................................. 85 4. 租金策略......................................................................................................... 85 5. 招商材料......................................................................................................... 86 6. 目标客户名单(详见附件三)..................................................................... 87 7. 展示厅设计建议............................................................................................. 87 附件一 零售物业市场分析 ....................................................................................... 96 推广时间表................................................................................................. 167 附件二 推广时间表 目标客户名单( 主力店) 附件三 目标客户名单( 主力店) ........................................................................ 168 附件四—— 专题研究 附件四——专题研究: 深国商百货可行性 ........................................................... 170 —— 专题研究:

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

前言
受深圳融发投资有限公司委托,仲量联行对位于深圳市福田中心区福华三路 的晶岛国际广场项目进行前期商场定位策划,以提供深圳及福田中心区另商 业市场研究、商场整体零售概念、档次定位、规划设计及招商策略顾问服 务。

经过两个月的市场调研,以及与贵公司的紧密合作沟通,我行明晰晶岛项目 急需解决以下重点问题:

市场发展空间在哪里? 市场档次的设定应在哪个档次? 谁是目标消费群? 目标消费群需求在哪里? 如何安排合理的业态组合? 为设计师提出有效的规划设计指引

就上述理解,我行基于对相关零售市场的分析调研,形成了整体定位、规划 设计的建议结论,将通过本份报告详细阐述我行对本项目的理解与策划建 议。

本份报告将分为五大章节,包括零售物业市场分析、零售商市场调查、项目 整体定位、商场规划设计及招商策略。通过详尽的零售市场调研,为后续的 策划建议提供有力的市场依据作为支持,从而最终形成对本项目合理的整体 定位、商场规划设计及招商策略建议。

鉴于市场数据繁多而冗长,本份报告正文篇幅有限, 仅挑选其重点结论进行阐 述,具体数据分析将以附件形式附录在正文后。

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

一、零售物业市场分析
1. 深圳整体零售市场分析
1)宏观经济环境分析 )
居民收入及消费支出 深圳是近三十年来中国经济发展最具活力的城市之一。得益于强劲的经济发 展, 居民收入 水平快 速攀升, 2009 年 城镇居民 人均可 支配收 入达 29,245 元,位居全国首位。同样,深圳居民消费支出亦位居全国前列,显现出强劲 的消费力。 国内主要城市城镇居民收入及消费支出比较( 图 1.1 国内主要城市城镇居民收入及消费支出比较( 2009 年 )

广州

22821 27610 17893 26738 20992 28838 21526 2 92 4 5 0 1 0 0 00 20000 元 30000 4 00 0 0

北京

上海

深圳

资料来源:各地统计局

社会消费品零售总额 社会消费品零售总额 在强劲消费力的带动下, 深圳零售市场蓬勃发展,成为众多知名国际、 在强劲消费力的带动下, 深圳零售市场蓬勃发展,成为众多知名国际、 国 内零售商重点拓展区域。 内零售商重点拓展区域。 近年来,多个大型优质购物中心纷纷落成,吸引了 重点拓展区域 包括 LVMH、PPR 集团在内的一批奢侈品牌进驻深圳市场。

整体市场呈现稳步上升的良好态势,近 5 年社会消费品零售总额均保持 14% 以上。与国内主要城市相比,深圳人均社会消费品零售总额亦位居前列。

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

深圳近年社会消费品零售总额( 图 1.2 深圳近年社会消费品零售总额( 2004~2009 年 )

3000 2500 2000 亿元 1500 1000 500 0 200 4 2 005 200 6 2 007 增长率 200 8 2 009

20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

社会消费品零售总额

社会消费品零售总额比较 比较( 图 1.3 国内主要城市人均 社会消费品零售总额 比较( 2009 年 )
40000 35315 35000 30000 25000 元 20000 15000 10000 5000 0 深圳 北京 上海 广州 29169 30251 26929

资料来源:各地统计局

福田区宏观经济发展 福田区宏观经济发展 福田区是深圳重点开放和建设的中心城区,市政府、中央商务区、会展中心 均坐落区内,是深圳行政、文化、信息、国际展览和商务中心。

金融业是福田区的支柱产业,总部经济和现代服务业已成为福田经济发展的 “双轮驱动”。截至 2009 年福田区金融业占全区生产总值比重为 35.9%, 是比重最大、贡献最大的行业。同时共有 182 家企业总部落户福田,其中金 融机构总部 110 家,占全市 57%,包括深圳证券交易所营运中心、招商银 行、招商证券、国信证券 、太平金融、东亚银行、平安保险 等。

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福田区总部企业数量( 表 1.1 福田区总部企业数量 ( 2009 年)
指标 地区型总部企业 跨国公司总部企业 中国公司总部企业 总计
资料来源:福田区统计局

单位数( 单位数(家 ) 142 78.0% 32 8 182 17.6% 4.4% 100%

福田区内甲级写字楼云集,尤其在中心区内,本项目半径 1 公里范围内甲级 写字楼总面积超过 120 万平方米,办公人口约 8 万。中心区甲级写字楼租户 以金融、专业服务、贸易行业为主,雇员薪酬远高于全区平均,金融业雇员 更高于平均 2.5 倍。 图 1.4 福田区甲级写字楼租户租户

? ? ? ? ? ? ? ? ?

美国塔吉特 ICG COMMERCE 环球资源 美国家得宝 高科美亚 达科 Ramtron 甫瀚 华信惠悦

20%

26%

? ? ? ? ? ?

恒生银行 摩根士丹利 三菱东京UFJ银行 花旗银行 东亚银行 UBS瑞银

? 默克 27% 1% 7% 14% 5% 0%

? ? ? ? ?

苹果电脑 穆迪软件 微软 戴尔 思科

银行、保险等金融业 快速消费品 政府机构

药业及制造业 信息技术及电信通讯 专业服务业

贸易及物流 其他

资料来源:仲量联行

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表 1.2 福田区各行业从业人 员劳动报酬
行业 全区平均 信息传输、计算器服务和软 件业 租赁和商务服务业 金融业
资料来源:福田区统计局

从业人员平均工资 (元 /人年 人年) 元 人年 53,185 79,748 56,994 130,443

港澳台和外籍人士平均工资 (元 /人年 ) 元 人年 326,459 183,292 278,140 1,093,000

同样,经济的高速发展亦带动福田区居民的收入水涨船高,区内居民收入及 支出水平位居全市首位。尤其在中心区内,高档住宅区聚集,售价攀升,二 手房均价已超过 25,000 元/平方米,高于深圳全市均价 2~3 倍。 况对比( 图 1.5 深圳各区居民收支情 况对比( 2009 年)
2009年 深 圳 各 区居 民 收 支 分 析 年
40000 35000 30000 25000 元 20000 15000 10000 5000 0 罗湖区 福田区 盐田区 南山区 宝安区 龙岗区
人均可支配收入 Series 2 人均消费性支出 Series 1

资料来源:各区统计局

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福田中心区住宅售价( 图 1.6 福田中心区住宅售价( 截至 2010 年 9 月 )

资料来源:仲量联行

另一方面,福田区会展经济发达。深圳国际会展中心年均展览天数达 200 日,接待观众超过 2,000 万/人次,是国内展期最密集的会展中心之一。 表 1.3 深圳国际会展中心概括
总建筑面积 开业时间 年均展览场次 年均会议场次 年均展览天数 年均展览天数 年均接待观众人数 280,000 平方米 2004 年 75 场 55 场 200 日 2,000 多万

表 1.4 深圳国际会展中心 2010 年展览场次及展期一览
月份 1 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 合计
资料来源:仲量联行

展览场次 ( 场) 2 8 8 9 8 6 11 9 8 7 6 82

展期( ) 展期(天数 14 18 17 19 12 11 18 20 16 16 21 184

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

频繁的会展和商务来往带来了大量的高端商旅客群,中心区内高星级酒店的 发展,平均房价超过 1,000 元/晚,为零售市场补充大量高端消费群体,支撑 区内高端零售市场发展。 表 1.5 福田中心区五星级酒店列表
酒店名称 星河丽斯卡尔顿酒店 马可孛罗好日子酒店 大中华喜来登酒店 福田香格里拉大酒店 四季酒店 客房数 282 391 342 528 440 平均房价 1,500~4,500 880~2,200 1,000~2,700 1,200~1,600 在建

1 2 3 4 5

资料来源:仲量联行

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2)深圳整体零售市场发展 )
目前,深圳已形成六大主要商圈,分别是人民南/国贸商圈、东门商圈、蔡 屋围商圈、华强北商圈、福田中心区商圈及南山/华侨城商圈,沿深南大道 呈带状分布。

深圳城市拓展及基础设施的改善,推动零售商圈自东向西发展。福田中心区 和南山商圈将是深圳零售商业未来发展重点。而本项目则处于福田中心区商 圈的核心位置。 图 1.7 深圳主要零售商圈分布

2006

2005

2000 1990s

本项目

5 6

4 3 2 1

序号 1 2 3 4 5 6

商圈 人民南/国贸 东门 蔡屋围 华强北 福田中心区 南山/华侨城

定位档次 中 中低 高 中 中 中

代表性项目 金光华广场、国贸商场 太阳百货、茂业百货 万象城、中信城市广场 茂业百货、潮流前线 Coco Park、中心城 益田假日广场、 海岸城

资料来源:仲量联行

经过近 20 年的发展,深圳零售市场发展成熟,近年所开发的零售物业以大 型综合购物中心为主,标志着深圳市场已进入综合购物中心的高阶发展阶 段。大型综合购物中心将是深圳零售物业发展的主要趋势,本项目正迎合该 发展趋势,具备优越的市场发展空间。

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

图 1.8 深圳零售市场发展阶段
1980s
个体 户店 专卖店 便利店

1990s
百货 商店

1996
国际连锁 超市

2002,未来趋势
大型综合 购物中心 大型连锁零售

资料来源:仲量联行

成熟的市场发展推动深圳形成了涵盖高中低各档次的零售发展模式,各定位 档次在深圳内均具有市场发展空间。尤其在高端零售市场,已成为华南地区 发展的领头羊,市场空间较佳。 图 1.9 深圳主要大型零售物 业定位档次
档次 档次 高
万象城

金光华 广场

中 信城市广 场 益 田假日 广场

海岸 城 保利文 化广场 COCO Park 中心 城 品牌 品牌



本地

国际 国际

资料来源:仲量联行

深圳整体零售市场分析总结 深圳整体零售市场 分析总结 综上所述,深圳市零售市场整体呈现强劲的发展态势,居民消费力强,为新 入市的项目提供较佳的市场空间。而福田中心区经济实力雄厚,金融、总部 企业、跨国公司聚集,会展经济发达,区内以中高收入的办公及居住人群为 主,高收入人群聚集,具有较强的消费能力,为区域内的高档零售市场发展 提供强大的市场支持。

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

强劲的零售市场发展,促使深圳快速进入成熟的高阶发展阶段,为新入市 的 大型零售项目,尤其是高端零售项目提供了良好的市场发展空间和前景。

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2. 福田中心区零售市场研究
现有零售物业供应 2004 年,随着深圳中央商务区建设的落实,福田 中心区商圈随之逐步形 成。 目前商圈仍处于培育发展阶段,主要依托区内大量办公楼和商务人士,以 周边办公及居住人口为主要服务对象。 截至 2010 年 9 月,中心区商圈现有零售物业总供应量为 67.2 万平方米,其 中以大型综合购物中心、百货、超市为主的大型零售物业供应量为 51.5 万 平方米。已形成以 Coco park、中心城等大型零售项目为龙头,办公裙楼配 套商业为辅的商业格局。 福田中心区现有大型 零售物业分布 大型零售物业分 图 2.1 福田中心区现有大型 零售物业分 布
编号
州 新 路

项目名称 深圳书城 万佳百货(彩田店) 好百年家居店 亚历山卓家居馆 人人乐福田购物广场 华润万家(益田店) 天虹百货(福民店) 中港城 城建购物公园 天虹购物广场 COCO Park 中心城 星河? 第三空间 515,000

建筑面积 82,000 15,000 50,000 7,000 20,000 20,000 13,000 45,000 24,000 40,000 85,000 84,000 30,000

1
路 益田

10

11 9 2 12
田 金 路

福华 三路

13 3

7 6 8


4
南路 岗

5

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 总计

注:该供应量统计未包含办公楼群楼商业 资料来源:仲量联行

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

图 2.2 福田中心区零售物业 类型
办公楼配套商业 20%

主要零售项目 80%
资料来源:仲量联行

未来零售物业供应 未来 零售物业供应 未来供应以大型零售项目为主,供应量庞大。预计到 2014 年,中心区零售 商业供应较现有供应翻一番,接近 50 万平方米, 将进一步提升中心区商业 规模和辐射范围。 未来供应主要集中在中轴线上,包括平安国际金融大厦、大中华、星河 Rich Mall,将促使中轴线成为商业核心区,为沿线物业发展提供必要的聚 集性和商业氛围。而本项目正处在中轴线上,具有优越的区位优势。另一 方面,从体量上分析,受土地供应限制,未来项目主要以中小型物业为 主,缺乏大型,适合发展综合购物中心的商业项目,本项目将成为区内唯 一的新增大型综合购物中心,具有明显的规模优势。 图 2.3 福田中心区未来大型零售物业供应


州 新

编号
6
益 田路

项目名称 大中华国际交易广场 星河中心 Rich 金地岗厦项目 卓越世纪中心 福华路地下商业街 远致创业园 平安大厦 490,976

建筑面积
83,976 21,000 170,000 58,000 38,000 60,000 60,000

1 2 3 4 5

7
福华 三

5 1 2 4

田 金





北 岗





3

南 岗 皇



6 7 总计

资料来源:仲量联行

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图 2.4 现有供应与未来供应对比
700000 600000 500000 平方米 400000 300000 200000 100000 0 现有供应 主要零售项目 办公配套 未来供应

资料来源:仲量联行

档次定位 由于中心区零售商业尚处于培育发展阶段,辐射范围有限,主要服务区内 办公及居住人口,整体定位中档,以本地百货、超市及零售品牌为主导, 缺乏中高至高端零售物业。

随着中心区建设的逐步完善,甲级写字楼及高档住宅入住率的提高,中心 区展现出巨大的发展潜力,尤其是在高端消费领域。未来多个项目均定位 中高至高端市场。预计未来中心区整体档次及零售氛围将得到大幅的提 升,成为继蔡屋围后,深圳另一个高端零售商圈。

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

图 2.5 福田中心区现有及未 来零售项目档次定位
档次 档次 高
平安国际金融中心

市场空缺
远致创业园 金地岗厦项目 卓越世纪中心 天虹百货 福民店 福华路地下商业街 华润万家 益田店 万佳百货 彩田店 人人乐福田购物广场 星河Rich Mall COCO Park 天虹购物广场 中心城 品牌 品牌

本地



国际 国际

资料来源:仲量联行

业态组合 总体而言, 中心区零售商业业态丰富程度尚可,主要类型集中在百货、超 市、零售和餐饮这四项中。

早期零售业态以百货、超市和主题商场为主,业态设置较为单一,主要满 足周边居民日常生活和家居消费需求。Coco Par k 和中心城的落成,促使整 个商圈的业态组合有较大跨度的提升,引入了大量零售和餐饮业态,并有 适量的娱乐休闲,如电影院、 SPA 等,填补了商业业态空白。但该业态组 合的提升仅表现在业态丰富程度上,在档次水平上未有较大提升。

超市业态所占比例较大,未来主要竞争项目,如平安国际金融中心内已规 划精品超市,届时区内超市业态将涵盖中低至中高档次,呈现供需平衡状 态。

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

在餐饮及休闲娱乐方面,区内餐饮以快餐为主,主要解决周边办公楼白领 用餐问题,缺乏高级、有格调的餐厅。 休闲娱乐业态较为单一,仅有 2 家 电影院,以及少量的美容美体业态。整体而言,未能满足区内消费人群商 务应酬、工余娱乐消遣。 表 2.1 福田中心区主要零售 物业业态组合分析
包含业态 项目名称 深圳书城 万佳百货 (彩田店) 好百年家居店 亚历山卓家居馆 人人乐 福田购物广场 华润万家 (益田店) 天虹百货 (福民店) 中港城 城建购物公园 天虹购物广场 COCO Park 中心城 星河? 第三空间 卓越时代广场 1期 金中环大厦 建筑面积 82,000 15,000 50,000 7,000 20,000 20,000 13,000 45,000 24,000 40,000 85,000 84,000 30,000 12,000 23,000 ☆☆☆ ☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆ ☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆ ☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ 百货 超市 零售 主题大 餐饮 卖场 ☆☆☆ 休闲 商务配 娱乐 套服务

资料来源:仲量联行

福田区中心区零售市场研究总结 福田 区中心区零售市场研究总结 福田中心区定位深圳起点最高的中央商务区,甲级办公楼及高档住宅云 集,然而区内零售物业整体定位中端,以本地百货、超市为主,辐射范围 仅限于周边办公及居住人口,未能有效满足区内中高人群消费需求。随着 区内商务服务和基础设置的完善,大量中高收入人群聚集,为区内注入强 劲的消费力,高档零售市场呈现空缺。

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

未来零售供应集中在中轴线位置,以中小型项目为主。本项目正处于中轴 线核心位置,是区内新增的唯一大型零售项目,区位 及规模优势齐备,加 上商圈档次正逐步提升,本项目具备发展高档大型综合购物中心条件。

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3. 深圳高端零售市场研究
1)国际奢侈品牌选址因素 )
区位因素, 区位因素, 一些奢侈品牌通过分析中国旅游消费人群的来源地来确定品牌拓展重点城 市,即分析在香港以及中国境外购买奢侈品的中国大陆消费者来源地。

黄金地段是国际奢侈品牌选址考虑的主要因素,关注周边是否有国际品牌五 星级酒店,是否具有优质租户的甲级办公楼等配套,类似的地段例如:上海 的南京西路、上海淮海路,广州的环市东路,北京的朝阳 CBD 区域、北京 金融街、深圳万象城等。

就本项目而言,深圳是近 30 年中国经济发展最活跃地区,09 年人均 GDP 位 居全国首位,一直以来是国际奢侈品牌重点拓展城市,LVM H和 PPR 两大 奢侈品牌集团已进驻深圳。本项目位于深圳 CBD 区域核心,周边甲级写字 楼、国际五星级酒店、高档住宅社区密集,高收入人群聚集,满足奢侈品牌 选址要求。

项目因素

奢侈品牌非常关注相邻商铺的品质,倾向 “门当户对”、“择邻而居”,以形成 聚集效应和规模效应。同时,奢侈品的消费者多是驾车一族,除需要有较宽 敞、充足的停车场地外,便捷不拥堵的周边交通状况也是影响因素之一。

对购物环境要求较为安静、舒适,不喧闹。对于商场后期经营管理者,最好 是知名具有信誉的品牌发展商,并统一经营管理的零售物业。

就本项目而言,项目地处 CBD中心,紧邻中心区两大主干道,直接连接地 铁站,交通便利。项目与中心城、COCO Par k 相邻,均为中心区代表性零售 项目,目前已进驻众多国际二线品牌,如 GUESS、CK、Zar a等,具有较佳

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

的商圈聚集效应,平安国际金融中心将是本项目在高端零售市场的最大竞争 对手。

2)深圳高端零售市场研究 )
主要物业分布 蔡屋围商圈是目前高档零售项目聚集区域,包括万象城、中信城市广场西武 百货。但随着土地供应限制,未来高档零售项目供应有限,高档零售商圈将 逐步向福田中心区及南山深圳湾发展。 南山华侨城为深圳高档住宅区域和旅游区,高收入人群和游客聚集,亦产生 部分高档消费需求,主要集中在益田假日广场内。预计地处深圳湾核心区的 华润中心作为华润集团总部,其商业裙楼亦初步定位高档零售。

福田中心区作为深圳 CBD区域,是政府规划的高档零售商圈所在,高收入 人群聚集,未来发展潜力巨大,目前已有平安国际初步定位高档零售。 图 3.1 深圳高档零售商项目 分布

资料来源:仲量联行

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

发展概述 两大国际奢侈品牌集团 LVM H和 PPR旗下包含众多高档零售品牌,其开店 及拓展计划最具代表性。 目前两大奢侈品牌在深圳开设的直营店铺数量并不多,基本集中于中信西武 百货以及万象城,进深品牌数量仅占其全部品牌的 30%左右。 两大奢侈品牌集团旗下服饰 服饰品牌名单 表 3.1 两大奢侈品牌集团旗下 服饰品牌名单
LVMH Group LOUIS VUITTON, Loewe, Celine, Berluti, Kenzo, Givenchy, Marc Jacobs, Stefanobi, Emilio Pucci, Thomas Pink, Donna Karan, Eluxury、Fendi PPR Group GUCCI, Bottega Veneta, Yves Saint Laurent, YSL Beaute, Balenciaga, Boucheron, Sergio Rossi, BEDAT & Co, Alexander McQueen, Stella McCartney

表 3.2 两大奢侈品牌集团进 驻深圳情况
集团 品牌
LV Celine Marc Jacobs DKNY Fendi

数量
2 1 1 1 2 7 1 1 1 1 1 5

所在项目 万象城、中信西武 中信西武 中信西武 万象城 万象城、中信西武 万象城 万象城 中信西武 万象城 万象城

LVM H

PPR

总计 Gucci Bottega Veneta YSL Beaute Balenciaga Sergio Rossi 总计

注:品牌入驻以直营专卖店为准,不包括代理商模式,以服饰、鞋包为准,不包括化妆品 专柜模式。 资料来源;仲量联行

反观其他国内一、二线城市,如上海、北京、成都、沈阳等,奢侈品牌的进 驻数量和速度均高于深圳。

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

深圳与国内其他城市奢侈品牌进驻情况对比 表 3.3 深圳与国内其他城市奢侈品牌进驻情况对比
城市 深圳 上海 北京 成都 沈阳
资料来源;仲量联行

LVMH 集 团 7 22 23 9 7

PPR 集团 5 17 24 5 3

在中国,深圳的经济发展处于领先地位,但奢侈品牌的进驻却少于其他国内 一、二线城市。深圳高档零售市场仍处于起步阶段,当高端消费市场积累了 一定的消费人群基础,高档零售市场便存有一定的发展空间。

图 3.2 深圳与国内主要城市 宏观经济水平比较
100000 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0
深圳
人均GDP



上海

北京

沈阳

成都

城镇居民人均可支配收入

城镇居民人均消费性支出

资料来源;各地统计局

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

3)代表性项目分析 )
万象城是深圳市,乃至整个华南地区经营最成功的高档零售物业, 对其进行 优劣势分析,对本项目具有最佳的参考借鉴意义。

优势

? ? ?

采用“主力点+次主力店”模式,起到良好的带动作用 次主力店以品牌服饰为主,较佳地带动其他零售品牌进驻 国际品牌复式旗舰店,作为项目亮点,体现高档定位和形象,带 动其他高档品牌进驻

? ?

下沉式广场设计,成为人流聚集点,营造特色舒适购物环境 单一人流动线,凸字形店铺设计,避免过深店铺分割

劣势

?

租户组合多为高档服饰品牌,缺乏大众化选择,仅针对高消费人 群,客源偏窄

?

欠缺国际大型潮流品牌,如 Zara, H&M 及 Uniqlo 等,未能吸引年 轻时上客群

?

商场定位高档,但未能配合设置格调、特色餐饮

对本项目的启示

? ? ? ? ?

采用“主力店+次主力店”模式,增加次主力店比例 设置高档品牌复式旗舰点,作为项目亮点,起龙头带动作用 优化现有下沉广场设计,打造特色商业街 引进部分大众潮流品牌,扩大客源 设置高档、格调餐饮,配合项目整体形象

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4)总结 )
中国高档零售市场发展蓬勃,成为奢侈品牌集团的重点拓展区域,与国内其 它一线及二线城市相比,深圳高档零售市场方兴未艾,仍有多个国际品牌暂 未进驻,存在较大市场发展空间。

当前蔡屋围为深圳市高档零售聚集区域,但随着城市中心西移,将逐步向福 田中心区、南山发展。目前福田中心区中缺乏高档定位零售项目,存在较大 市场空间。

本项目所处区位、项目条件等均符合奢侈品牌选址要求,具有较强的发展空 间。同时,深圳华润万象城以 LV和 Gucci 旗舰店作为项目高档零售龙头, 带动了数十个高档国际品牌进驻,如 Herm es、Dior、 Catier、Prada、 MiuMiu 等,对本项目具有较大借鉴意义。

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4. 竞争项目分析
中心城 项目概况
物业基本情况 发展商 地点 开业时间 经营模式 经营主体 商场定位 出租率 占地面积 ? 商场面积及 ? 实用率 ? ? 店铺数目 ? 深圳市怡景中心城商业发展 有限公司 中心区福田区福华路 2007年 4月 租赁,统一产权 休闲式购物中心 中档 94% 43,000平方米 总建筑面积 84,000 平方米 出租面积 - 58,000 平方米 实用率 69% 总店铺数 161 间,零售店 铺 102间,食肆 32间,娱 乐休闲 12 间,空置店铺 10间 停车场 – 741 个车位

物业情况 物业情况

经营状况

规模

中心城紧邻本项目北面,规模和外观设计与本项目相似,因此其内部规划, 包括业态组合、人流动线对本项目具有较大的借鉴意义。

业态组合 中心城采用仓储式超市作为主力店,造成中低档次印象,加上租赁期长,使 商场档次难以提升,整体定位中端。

另一方面, 主力店超市租赁面积过大,占总面积超过 38% ,租金偏低,以 致影响整个商场收益。ZARA作为次主力店,有效地带动了 G层的零售氛围 和其他商家进驻,使 G层成为整个商场经营最理想的区域。但是其他楼层 次主力店所占比例偏少, 以家电为主,业态选择不当,吸引人流和带动其他 零售品牌进驻的作用不明显。

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图 4.1 中心城业态组合
次 主力店 10% 乐/ 娱 乐 /休闲 13% 餐饮 20%

主力店 38% 零售店铺 19%

资料来源:仲量联行

中心城主力店、 表 4.1 中心城主力店、次 主力店情况
业态类型 主力店 次主力店 楼层
B1 G层 UG 层

店铺名称 家乐福 Zara, Bersh ka 顺电电器 YELLER 音 响

出租面积 (平方米) 平方米)
20,888 2,013 2,048 1,560

资料来源:仲量联行

餐饮方面,快餐类比例接近六成,定位大众化中低端,较好满足周边办公人 群需求。但缺乏有格调、高档餐饮,无法满足区内人口商务应酬、工余休闲 消遣需求。 在设计上, L1 层餐饮临街铺面 设有出入口,与内部商场隔离, 未能带动消费者进入商圈,降低项目对人流的吸引作用。 图 4.2 中心城餐饮业态比例
快餐 57%

特色餐厅 43 %
资料来源:仲量联行

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人流动线 从人流动线角度分析,中心城采取双层环形动线,主要品牌店集中在外环动 线上,导致内环动线及次动线人流稀少。餐饮店铺动线与商场动线割断,未 能带动潜在消费人群进入商场内部的店铺。 图 4.3 中心城人流动线

福华一路

注:主动线 次动线

福华路

L1层 层

资料来源:仲量联行

对本项目的启示 优势

? ?

业态组合多元化,集购物、娱乐、餐饮于一体 。 大量餐饮业态,有助吸引人流到此商场。

中心五路

中心四路

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?

引入 Zara作为次主力店,提升商场档次,对其它品牌进驻有明显 的带动作用。

?

服务通道宽阔而且连接各店铺后门,方便物业管理。

劣势

?

仓储式超市作为主力店,造成中低档次印象,租赁期长,使商场 档次难以提升。

? ?

主力店超市租赁面积过大,租金偏低,以致影响整个商场收益。 次主力店所占比例偏少,业态选择不当,未能对其他零售品牌起 到较好的带动作用。

? ?

人流动线设计不合理,导致次动线人流稀少。 浪费临街商铺价值,临街餐厅与商场内部不相通,未能带动消费 者到商场内,动线设计不流畅。

对本项目的启示

? ? ? ?

通过餐饮业态吸引大量消费人流 考虑以品牌服饰旗舰店作为次主力店,带动其他零售品牌进驻 优化人流动线设计,单一人流动线 考虑临街商铺安排零售业态,与商场内部相同,增加临街商铺价 值

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平安国际金融中心 项目概况
物业基本情况 发展商 地点 物业情况 高度 规模 占地面积 总建筑面积 商业 办公楼 开业时间 物业状况 中国平安人寿保险股份有限公司 福田中心区益田路与福华路交汇 处 2012 年 建设中 北塔楼高 588 米,深圳第一高楼 19,000 平方米 380,000 平方米 北塔约 60,000 平方米,南塔面积 待定 320,000 平方米

平安项目位于本项目西侧,目前正处于建设阶段,预计招商及经营时间与本 项目相近。为配合其深圳第一高楼定位,商场档次初步定位高档,亦与本项 目档次定位相近,将是本项目最大的竞争对手。 规划设计 商场位于办公楼群楼,地下一层,地上 10 层,楼层数量多,单层面积仅 6,000 平方米。店铺分割以大面积为主,实用面积在 150~300 平方米之间, 专门针对连锁品牌商家。整个项目店铺数量仅 90 间,业态丰富程度较低, 无法满足综合购物中心要求,因此其定位为精品、高档零售商场,并在负一 层预留精品超市面积。

另一方面,商场主入口位于福华路,临街面狭窄,仅有能安排两间临街商 铺,曝光率较低。 为突现其高端定位,商场设计预留较大中庭位置和公共通 道,导致整体实用率偏低。

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平安国际金融中心首层平面图 图 4.4 平安国际金融中心首层平面图

中 心 二 路 福华路

益 田 路

表 4.2 平安国际金融中心楼 层业态组合
楼层
B1 1~7F 8~10F

经营业态 精品超市 高档零售店铺 餐饮 高级会所、餐厅 约 6,000平方米 约 90间
150~300平方米 49~55%

业态组合

楼顶 3 层 单层面积 店铺数量 店铺面积 实用率 主入口
资料来源:仲量联行

位于福华路

对本项目的启示 优势

? 起点高。深圳第一高楼,平安中国总部。 ? 发展商实力雄厚,打造精品项目。商场硬件标准高,预留大面积中 庭及公共面积,以提升商场档次。

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? 高档定位。规划设计为高端零售品牌、高档百货度身订做。

劣势

? 层数过多。高端零售品牌进驻高楼层意愿低,高楼层招商困难。 ? 单层面积及店铺数量少,店铺面积大。裙楼商业规模有限,业态组 合单一,无法定位综合性购物中心。 ? 主干道临街面狭短。店铺曝光率不足,主入口仅有两间店铺拥有较 佳曝光率。

对本项目的启示

? 利用规模优势,发展综合性购物中心,引入娱乐、休闲等多样业 态。 ? 引入部分大众连锁品牌旗舰店,涵盖各消费档次客群。 ? 若定位高端百货,应抢占时间优势,先启动百货招商。

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万象城 项目概况
物业基本情况 发展商 地点 开业时间 经营模式 定位 占地面积 商场建筑面积

深圳(华润)有限公司 罗湖区宝安南路 一期:2004 年,二期:2009 年 只租不售 中高至高端 80,000 平方米 143,000 平方米 一期:约 111,000 平方米 二期:约 32,000 平方米 约 87,000 平方米 一期:约 70,000 平方米 二期:约 16,900 平方米 一期:63%

商场出租面积 商场实用率

万象城是目前华南地区经营最成功的大型综合购物中心,定位高档,其业态 组合和规划设计对本项目具有较大借鉴意义。 业态组合 万象城主力店及次主力店所占比例超过 42%,大量的次主力店,一方面能快 速提高项目出租率,同时在业态选择上,以服饰、餐饮为主,对人流吸引和 其他零售商家起到明显的进驻带动作用。 图 4.5 万象城业态组合
Ole超市 GIADA NOVO Sport 100 Jack&Jones/Only/VERO Mode 主力店 顺电/生活本色 18% 美乐汇美食广场

次主力店 24%

Reel百货

娱乐 /休闲 14% 零售 30% 餐饮 14%

资料来源:仲量联行

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表 4.3 万象城次主力店情况
楼层 B/F 1/F 2/F
4/F 5/F 合计
资料来源:仲量联行

商家 Ole 超市 GIADA NOVO Sport 100 Jack&Jones/Only/ VERO MODE 顺电/生活本色 美乐汇美食广场
15,823

面积 3,603 2,084 2,656 2,400
1,001 2,776 1,305

国际奢侈品牌对相邻店铺业态、品牌上有较高要求,具有明显的聚集倾向 性。因此,万象城二期通过设置高档国际品牌旗舰店,利用 LV、Gucci的 龙头作用, 成功吸引 PRADA、MiuMiu、Dior、Cartie等其他高档品牌进 驻,形成奢侈品牌聚集区。同时,店铺设计采用复式旗舰店,具有强烈视觉 效果,充分体现商场国际化与奢华高档定位。 表 4.4 奢侈品旗舰店情况
旗舰店 Gucci Louis Vuitton 面积( 面积(Net) 1593 平方米 1260 平方米

资料来源:仲量联行

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规划设计 整体设计有策略地把弧形通道两端及对面中间较深位置规划为主力店、餐 饮、停车场及娱乐用途,使商场面积能被充分利用的同时,也能避免规划出 太深之零售店铺。

单一人流动线设计,减少次通道,大幅商场实用率,超过 60%,远高于同类 项目,提高业主收益。主力店及次主力店位于通道两端,有效拉动人流,提 升店铺租金。 图 4.6 万象城平面规划设计

3/F

1/F

资料来源:仲量联行

下沉广场是万象城另一设计亮点。利用流水、阶梯设计,打造休闲风情感 觉,不仅解决了负层商铺临街面问题,通过阶梯和广场为商家提供展示、举 行发布会的场地,大幅提升商铺价值。下沉广场与地下过街通道相联,也大 大降低了深南大道对两边消费人流的阻隔。

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图 4.7 万象城下沉广场设计

资料来源:仲量联行

对本项目的启示 优势

? 采用“主力点+次主力店”模式,起到良好的带动作用。 ? 次主力店以品牌服饰为主,较佳地带动其他零售品牌进驻。 ? 国际品牌复式旗舰店,作为项目亮点,体现高档定位和形象,带动 其他高档品牌进驻。 ? 下沉式广场设计,成为人流聚集点,营造特色舒适购物环境。 ? 单一人流动线,凸字形店铺设计,避免过深店铺分割。

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劣势

? 租户组合多为高档服饰品牌,缺乏大众化选择,仅针对高消费人 群,客源偏窄。 ? 欠缺国际大型潮流品牌,如 Zara, H& M 及 Uniqlo 等,未能吸引年 轻时尚客群。 ? 商场定位高档,但未能配合设置格调、特色餐饮。

对本项目的启示

? 采用“主力店+次主力店”模式,增加次主力店比例 ? 设置高档品牌复式旗舰点,作为项目亮点,起龙头带动作用 ? 优化现有下沉广场设计,打造特色商业街 ? 引进部分大众潮流品牌,扩大客源 ? 设置高档、格调餐饮,配合项目整体形象

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未来供应项目分析 KK Mall
物业基本情况 发展商 地点 开业时间 物业情况 物业状况 高度 总占地面积 总建筑面积 商业 办公楼 规模 住宅 商务公寓 酒店 停车位

京基集团
2010 年底 已建成,招商中 主楼高 441.8 米,98 层 47,000 平方米 602,400 平方米 83,500 平方米 197,000 平方米 96,000 平方米 32,500 平方米 46,500 平方米 2,100 个

京基?百衲空间目前招商工作已基本完成,整体定位与本项目相似,均为大 型综合购物中心,但档次相对偏低,是本项目营运阶段的竞争对手,部分商 家亦为本项目目标客户,如美食广场,因此需密切关注其经营情况。

规划设计

京基?百衲空间为 441 米超高层建筑,地标式建筑。项目规模大,是集购 物、娱乐、餐饮、商务、居住、旅游、文化等多功能一体的都会中心地标。

其单层面积大,店铺数量多,定位中高档大型综合性购物中心。商场共 5 层,地下一层,地上四层,将于 2010 年 11 月开幕。但商场缺乏主干道临街 面,深南路临街面受已有建筑物阻挡,曝光率及易达性较差,同时,商场主 入口位于内部规划路,临街面短窄,不利于项目形象展示。

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业态组合

京基?百纳空间以零售购物为主导业态,比例略偏多。餐饮主要为大型酒 楼、休闲快餐,缺乏高级、特色餐厅,同时以 IMAX 影城为项目亮点,拥 有深圳首家 IMAX 电影院。

京基百纳空间业态组 图 4.8 京基百纳空间 业态组 合

俏江南、Starbucks、 俏江南 、 Starbucks、 翡 翠 餐 饮 集 团 、 Burger Kin g、 意粉屋 UA IMAX

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中航城
物业基本情况 发展商 地点 物业情况 开业时间 物业状况 总占地面积 总建筑面积 商业 办公楼 商务公寓 酒店

规模

中航地产、和记黄埔 深南大道与中航路交 汇处 2014~2015 年 建设中 100,000 平方米 820,000 平方米 230,000 平方米 230,000 平方米
142,000 平方米

规划设计 中航城整体规划方面,零售商业位于整体项目中部,采用“街区式”设计, 营造休闲购物氛围。商场由三个街区组成,三大主题定位。其一针对白领精 英、家庭客群,定位中高档时尚生活业态,如百货,其二针对青年客群,设 置年轻潮流品牌旗舰店,定位中档,其三以娱乐为主导,配合餐饮,形成娱 乐动感区域,引入如电影院等业态。商场整体档次定位中高档,以休闲潮流 的体验式购物为主题。

业态组合 中航城因受拆迁等工程问题,商场部分开业时间由 2013 年推迟到 2015 年。 天虹百货确定进驻中航广场,名为“君尚百货”,占用面积约 2 万平方米, 定位高档。业主正与主力店商家进行项目介绍和软销,当中包括 ZARA、顺 电及百老汇电影院等。

对本项目的影响 中航城项目规模庞大,业态丰富,采取“街区式”设计,定位中高档次、年 轻娱乐,与本项目定位存在一定差异。中航城招商及开业时间较晚,为本项 目营运阶段竞争对手。本项目应利用时间优势,首先针对年轻潮流品牌旗舰 店招商,如 H&M、Uniqlo,率先树立时尚潮流形象。

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华润深圳湾项目
物业基本情况 发展商 地点 物业情况 开业时间 物业状况 高度 总占地面积 总建筑面积 规模 商业 办公楼 商务公寓

华润集团 深圳湾后海填海区 分两期建设 1 期:2011 年 10 月 2 期:待定 1 期招商中,2 期建设中 主楼:340 米 80,000 平方米 400,000 平方米 80,000 平方米, 另有约 20,000 平方米面积 位于体育场旁 120,000 平方米 50,000 平方米

业态组合

华润深圳湾项目 1 期开业及招商时间与本项目相近,且定位儿童主题业态, 目前已洽谈金宝贝等儿童培训业态,对本项目特色业态设置方面具有较强参 考意义。2 期定位及业态组合待定,业主拟开发中高至高档物业。但由于项 目位置稍微偏离南山商圈核心,将以周边及南山区居民为主要服务对象。

开发分期
1期 2期

规模 20,000 平方米 体育场馆旁 80,000 平方米 写字楼群楼

定位 儿童、娱乐休闲主题 引进儿童培训、主题零售 以周边及南山区居民为主要客群 拟定位中高档大型购物中心

开业时间 招商中,预计 2011 年 10 月开业 待定

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

竞争项目分析总结

竞争项目优势
? 万象城采用“主力店+次主力店”模式,起到良好的带动作用 ? 次主力店以品牌服饰为主 ? 利用国际奢侈品牌复式旗舰店作为项目亮点,起龙头带动 作用 ? 万象城优化下沉式广场设计,营造特色舒适环境 优化下沉广场设计 采用“主力店+次主力”模式, 考虑引入奢侈品牌旗舰店 带动其他零售品牌进驻

竞争项目劣势
?万象城租户组合缺少大众化品牌,客源偏窄 ?高档定位未能配合设置有格调、特色餐饮 ?仓储式超市降低项目档次和形象 ?中心城人流动线不合理,L1层餐饮与商场动线分割 ? 平安国际金融中心店铺数量少,业态单一,无法定位综 合性购物中心

引入国际潮流品牌,扩大客源 考虑配置格调、特色餐饮,迎合 项目高档定位 考虑超市业态的设置 优化人流动线设计,注意动线连 贯性 填补竞争对手不足,定位综合性 购物中心

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5. 租金分析
中心区零售物业租金水平

目前,福田中心区大型购物中心整体租金水平约为 130~150 元平方米·建筑 面积。与深圳高档零售标杆商场——万象城相比,中心区租金水平偏低,仅 为万象城整体租金的 50%(截至 2010 年,万象城整体租金约 270 元/平方 米·建筑面积)。

其中,中心区物业以首层租金最高,220~250 元/平方米·建筑面积。而与地 铁站相连的楼层,由于人流集中,租金水平次之,为 150~180 元/平方 米·建筑面积。

福田中心区零售项目租金水平 表 5.1 福田中心区零售项目 租金水平

楼层

租金均价(建筑面积 租金均价 建筑面积) 建筑面积

租金均价(实用面积 租金均价 实用面积) 实用面积

L1 UG G
资料来源:仲量联行

220~250 120~150 150~180

380~420 200~250 250~300

在业态方面,零售业态租金水平最高,约 300~400 元/平方米·建筑面积, 其次是快餐类餐饮,约 100~200 元/平方米·建筑面积。主力店及次主力店 主要起吸引人流,带动商业氛围的作用,非项目主要租金收入来源,因此水 平偏低,超市约 8~12 元/平方米·建筑面积,次主力店 120 ~130 元/平方 米·建筑面积,大型酒楼/美食广场约 40~60 元 /平方米·建筑面积。

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

表 5.2 福田中心区各业态租金水平

业态 主力店 次主力店 零售 餐饮
资料来源:仲量联行

租金水平 超市:8~12 130~120 300~400 100~200

零售商家付租能力

国际品牌议租能力较强,一般只采取“纯扣点”的付租方式,约 4~12%, 部分一线品牌同时要求业主提供装修补贴,普遍为 40,000~90,000 元/平方 米。

反观国内连锁品牌,其付租能力相对国际品牌较高,以 ARTINI 为例,其付 租水平约为 800~1,200 元/平方米·建筑面积,而且付租方式较为灵活,一般 按底租+扣点,或两者取其高,是商场的主要租金来源。

餐饮商家付租能力较低,快餐约 100~200 元/平方米·建筑面积,大型酒楼 和美食广场由于租用面积大,付租能力最低,约 40~60 元/平方米·建筑面 积。此外,餐饮商家前期的装修投入较大,因此普遍要求较长的合同租期, 8~12 年,并要求在管理费按实用面积计算。

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

表 5.3 各业态商家付租能力

业态

商家举例

租赁条件 — 纯扣点, 4%~12 %

市场付租情况

国际一线品牌

LV、Gucci

— 要求装修补贴 — 要求提供管理费优惠 1、Kent & Curw en 万象城 1 楼,实

国际品牌(一 线中至二线)

Burberry、

— 底租、扣点,或两者取其高

用面积 128m2 ,租金 68,000 或 18%扣点,均价 530 2、D’urban 万象城 2 楼,实用面积 77m2 ,租金 84,700 或 20 %扣 点,均价 1,100 1、H&M 广州中华广场 2 楼,建筑

Cerruti 1881、 — 部分品牌要求装修补贴 Bally — 要求管理费优惠

国际大众快速 时尚品牌 H&M, Uniqlo — 纯扣点, 4~10%

面积 1,760m2 ,7.5 %扣点,包理 费 2、Zara 中心城 G 层,实用面积 1640 m ,10 %纯扣点 2

本地连锁品牌 Orchily,Only — 底租、扣点,或两者取其 高

1、ARTINI 万象城 B1,实用面 积 70m2 ,租金 61,600,均价 880,或扣点 20%

本地个体品牌

—底租、扣点,或两者取其高 2、ARTINI 中信城市广场 LG,建 筑面积 100m2,租金 750,或 16 % 扣点 大家乐、麦当 快餐平均租金约 100~200,按建筑 — 底租、扣点,或两者取其高 面积计算,约 60%实用率 — 长租期,一般 8~12 年,大 型餐饮年期更长 — 管理费要求按实用面积计算 和民居食屋、 COVA 1、稻香中心城 1 楼,实用面积 1,600 m ,租金均价 100 2 2、美乐汇万象城,实用面积 1,305 m ,租金 110 2

快餐

劳、太兴、 KFC

大型酒楼/美 食广场 特色餐厅

稻香、利苑

资料来源:仲量联行

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二、零售商市场调查
1. 市场调查的目的
了解零售商对福田中心区,甚至深圳市场的看法 了解零售商对开设零售店铺的基本要求及影响其开店的因素 了解零售商对本项目的位置、发展商等因素的看法 了解零售商家在深圳或本区域内的经营状况 了解零售商的主要消费群体及消费力 了解零售商是否对进驻一个商场有特殊的要求

2. 市场调查的业态和对象
业态 奢侈品 钟表珠宝 潮流服饰 运动名品 餐饮娱乐 精品超市 受访对象:各零售品牌内店铺拓展的主要负责人,包括:拓展总监、华 南区高级拓展经理等。

3. 市场调查的方式
面谈 电话访谈(约 15 分钟) 电邮问卷

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

4. 调查报告
奢侈品(集团) LVMH Gro up
拓展计划

?目前在深圳仅有金光华、益田城市广场及海
岸城三间分店,较上海、北京有较大的店数 差距(目前上海、北京都有超过 20家门店)

对本项目看法

?华南区, 包括深圳 、广州都将会继续拓展新 华南区, 包括深圳、
的零售店铺

?地理位置上有自身的交通便捷性。 ?面临会展中心,相信也会带来一定的人流。 ?中心 区现时经 营的几个 项目的经 营状况都不
尽人 意,原因 在于项目 自身的定 位不清,希 望发 展商对本 项目有清 晰的定位,并能引进 真正符合定位规划的品牌

?2011年将会进驻深圳的 KK Mall ?目前在福田 中心 区 区、南山 区等都暂未有分 福田
店,因此会考虑在这些地区开设分店。
经营情况

?目前在华南区业绩最好的单店是广 州天河城
店,平均月销售在 300-400万之间

?深圳目前业绩最好的单店是金光华 店, 平均
月销售额也超过 200 万

?目前的零 售店铺实用面积 都在 300-350平 方米

PPR GROUP
划 拓展计

?Gucci在深圳有一间分店,已经足够辐射关内
及东莞、惠州等地的消费者。即使在深圳地 区内开第二间分店,也会考虑例如南山等相 对较远、人口素质有一定保障的区域

?同时,发展商的背景实力也是影响 Gucci考虑
是否进驻的一个重要因素

?目前有意拓展集团 旗下二线的品牌,例如
YSL、 Alexander McQueen等

对本项目看法

?本项目离万象城的距离较近,因此开设 Gucci
门店的机会较微

?项目被高级写字楼环绕,有一定的中档或中
高档的消费人流保障

?硬件方面相信发展商有实力做好,但另一方
面,成功商场不能缺少的是好的品牌规划组 合,这也是商场能吸引更多商家的筹码

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

钟表珠宝 亨吉利集团
划 拓展计

?亨吉利集团为国内最大的钟表经营集团,专
业从事世界名表经销和服务的连锁集团

?旗下代理的包括欧米茄、宝玑、宝珀、格拉
苏蒂、劳力士 、帝舵、朗格、积家、 卡地 亚、万国、名士、芝柏、尚维沙、雷达、浪 琴、天梭等数十个国际知名一二线钟表珠宝

?将会主要拓展集团代理的二线品牌,例如天
梭、浪琴、雷达等等
对本项目看法

?本项目地处福田中心区,区内暂时没有真正
高端的商场作为竞争对手

?项目被高级写字楼环绕,有一定的中档或中
高档的消费人流保障

?相信新的购物中心在基础建设方面会越来越
好,但成功商场不能缺少的是恰当的市场定 位和合理的品牌规划组合。

潮流服饰

INDITEX Gro up
拓展计划 对本项目看法

?目前在华的品牌 仅有 5个, 2011年将会继续
引进尚未进入中国的品牌

?华 南区目前已经有 4个品牌已经或即将 开
店。

?有自身的优势是交通方便,更接近会展中心 ?劣势在于正对现时 Zara的 其中一个 落点,不
可能在短期内在此区域再开主线

?深圳地 区已经开有 3间 Zara,其中一 间就在
本 项目 附近,因此未必会 再开 Zara分店, 但可考虑开其他副牌。

?担心早前曾经出 现的烂尾现象会影响商场的
硬件条件

?2011年将会在华南同时拓展 4-5个品牌
况 经营情

?现时深圳的单店年度零售业绩接近 1亿 ?可在全国的单店销售排名中的前十名内 ?副线例如 Bershka 亦逐渐被大众接受,销售
业绩开始上扬

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

欧时力集团
拓展计划

?集 团自 1999年起 一直以欧时力一个品牌为主
要发展对象

?自 2009年起 新开 女装姊 妹品 牌 FIVE PLUS,
2010年 新开 男装 Trandiano,未 来将 会倾 向 3个
品 牌同时开店。 同时亦开始计 划开设自有的 童装品牌

?中 心区内暂时只 在中心城内有 店,相对整个
区域来说店铺数量偏少

对本项目看法

?项目位置有一定 的优势,周边写字楼林立,能
提供一定数量适合本集团品牌定位的潜在客户

?商场的定位及商 户的组合是影响集团品牌考虑
进驻的重要因素

运动名品 ADI DAS Gro up
拓展计划

普通运动店一直有开店计划 三 叶草 属于 Adidas集 团旗 下的 自营品 牌,定位为时尚的休闲品牌,计划来年 在深圳地区开设 1-2间零售门店 一 般普 通运动店需要实用 面积 150平方 米左右 三叶草店约需实用面积 100平方米左右
对本项目看法

进 驻项目信心受 中心城过往的 业绩影 响,将会更审慎考虑开店 希 望发展商引进 更多潮流品牌。三叶 草希望与 CK Jeans, Miss Sixty, Levi ??s等 相邻,能起到互动的效应

经营情况

百货公司内的运动店普遍月销售额在 30-40之间 普通运动店在深圳由领跑体育代理

COCO PARK 三叶草自营店月销售额约在 40-50万 左右

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娱乐/餐饮

嘉禾影城
拓展计划 法 对本项目看

分 为 一 般 普 通 影 院 和会 员 制 影 院 ( Orange Cinema) 一间, 计划在深圳再开设 一间, 重点考虑会 员制影城 展区域, 福田区为 其重点拓 展区域, 认为福田 为深 圳 CBD, 写字 楼 、高 档住 宅密 集,居民具有较高 消费力,对会员制 影院有一定需求
经营情况

对本项目有合作意向,认为本项目具 认为本项目具 有开设会员制影院的可能性 但会员制影院为新业态,一般设在普 通影院中,较少独立开设 结构、 需对 周边消费 群体 结构 、 项目自身 档次, 定位 档次 , 以 及项 目规划影 院区域 的业态组合进行重点详尽考察 要求周边店铺业态亦定位高档

首 家会员制影院将于 2010年年底在北京 朝 阳 区 开业 , 该店 面积 为 建 筑 1300平 米 ,共设 3个 VIP 豪华影厅,每个厅座位 为 18-30个 华 南区 总店位于深圳万象 城三 楼,一期 设 有 7个 厅,二 期新 增加 5个 厅,合共 2000个座位,承租面积超 过 12000平米, 总装修设备投入约 6000万人民币

大地院线
拓展计划 对本项目看法

对本区域有强烈的 拓展兴趣 强烈的 计划在深圳再开设 4间, 重点区域包括 福田中心区、 福田中心区、 龙湖等 其重点拓展区 域之一, 福田区为 其重点拓展区 域之一, 认为 福田 为深 圳 CBD, 写字 楼、高档 住宅 密集,居 民具有较高消 费力,对影院 有一定需求
经营情况

对本项目有合作意向,认 为本项目所 认 在区域的上升空间较大, 在区域的上升空间较大, 发展潜力大 但同时电影院的竞争也越来越激烈 对项目所在的位置感到非常满意。 对项目所在的位置感到非常满意。 认 为是影响品牌进驻的第一因素。 为是影响品牌进驻的第一因素。 要求周边店铺业态亦定位高档

一般需 要 实 用面 积需 要至少 3,000 平方 米,大的店 面可达到实用面积 4,000平方 米 深圳第一家 分店 将会在宝安的宏发大世 界 因消防规范 要求 ,所有经营的分店都是 在负层以上的楼层,不能低于负一层。

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太平洋咖啡 PCC
划 拓展计

香港最大的咖啡连锁店之一,于 1992 年在香港创立 目前共有98间分店,香港 83 间、北京2 间、上海1间、新加坡 4 间,另外8间为 特许经营店,分别位于马来西亚、澳 门、佛山及深圳 深圳首家与 10年 8月在金 光华首层 开 业,采取代理模式 目前正积极开拓深圳市场 ,无特定区 积极开拓深圳市场 域,主要考虑项目地点及情况
况 经营情

法 对本项目看

对本项目有合作兴趣 中心区内肯定会开设分店, 中心区内肯定会开设分店, 需进一步 了解本项目定位、业态组合、设计规 划等情况 承租面积为实用100-130平米

深圳店每月营业额约240,000元 在 PCC全国分店中排列前三位 对深圳市场具有较强信心

精品超市 Ole’
划 拓展计

? Ole??精 品超市属于华润集团旗下以进口
食品为主的高端加强型超市 ,一般要求实用 面积在 3 ,000-5,000平方米之间。

? 未来的拓展计划将会重点放在华润万家的
扩张方面。主要考虑进驻 20,000平方米左右 的物业,以连锁社区商业为主。

经营情 况

? Ole??精品超市经营方式类似 City Super,近
60%的产品为进口产品,价格较普通的超市 同类型货品高至少50%,局限了消费群。

?万象城店开业后直到2009年仍未能达到收
支平衡。

?东莞店亦因经营不善而关闭

5

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

三、项目整体定位
1. 定位依据 客观条件

? 深圳零售市场发展成熟,消费力强劲,
高中低各定位档次均具市场发展空间。

整体零售市场向好,大型零售 物业具有较佳发展空间

? 福田区内拥有大量金融、跨国公司和总部
企业,办公人口超过8万人。 ? 金融机构、专业服务行业收入水平高。 ? 福田中心区内高档住宅社区密集,住宅均 价高于全市2~3倍。 ? 会展经济发达,年均2,000万人。 ? 五星级酒店密集,吸引大量高端商旅客 源。 商业条件 福田中心区中高收入人群集 中,具有高端消费需求

? 中心区现有项目均定位中档次,以本地大
众品牌为主,缺乏高端定位项目。 ? 中心区未来供应以裙楼商业、社区配套为 主,规模偏小,缺乏大型综合购物中心。 考虑填补商圈市场空白,发展高 端、综合型零售物业

? 深圳高端零售市场集中在蔡屋围商圈,处
于起步阶段,方兴未艾 。

高端零售消费存在较大发展空间

2. 整体零售概念 深圳整体零售市场发展向好,居民消费力强劲,高档零售市场方兴未艾,已 发展成为华南地区的领头羊,具有理想的市场支持和发展空间。

其次,福田区内拥有大量金融、跨国公司和总部企业,高档住宅社区密集, 加上会展中心、国际五星级酒店所带来的高端商旅认识,区内中高收入人群 聚集,具有较强的高档消费能力和市场需求,为区内开发高档零售物业提供 有力的市场支持。然而中心区内现有项目均定位中档次,以本地大众品牌为 主,缺乏高档定位项目,高档市场存在空白。

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本项目地处中心区中轴线核心位置,毗邻会展中心,周边甲级写字楼、高星 级酒店环抱,享有无可比拟的区位优势。另一方面,中心区未来新增零售物 业以中小型、办公楼裙楼商场为主,本项目是区内唯一的大型单体零售物 业,具有明显的规模优势。 综合考虑深圳和福田中心区宏观经济、零售商业市场环境,以及本项目享有 的区位和规模优势,建议本项目打造为深圳中心区、 地标式的 ,涵盖购物 、 深圳中心区、 地标式的,涵盖购物 购物、 深圳中心区 餐饮、娱乐休闲等多种功能,提供集时尚、品味、 餐饮 、娱乐休闲等多种功能,提供集时尚、品味、享受于一体的高档大型 等多种功能 综合购物中心,领先于深圳现有高档零售物业, 龙头项目, 综合购物中心,领先于深圳现有高档零售物业,成为 其龙头项目, 引领深 中心 圳高档零售市场发展。 图 3.1 整体零售概念

高档

享受 享受

品味

休闲

时尚 时尚

娱乐 娱乐

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图 3.2 项目档次定位
档次 档次 高
本项目 万象城 平安国际金融中心 金光华广场 中信城市广场 海岸城 中心城 COCO Park 益田假日广场 品牌 品牌

中 中 本地 国际

3. 经营主题 公交总站,会展中心地铁站分别与本项目 L1、LG层贯通,交通客流可直接 进入商场内,并经由本项目进入周边办公楼、酒店、会展中心等商务设置。

交通枢纽不仅在数量上为本项目带来庞大的消费客流,在时间上还呈现出 “持续,24 小时”的特征。与一般购物中心相比,本项目不仅享有正常经 营时间的消费客流,还拥有 24 小时的持续交通人流作为潜在消费群。 24 小 时消费人流将成为本项目经营亮点之一。

另一方面,从商场规划设计方面分析,本项目临街面长,不仅拥有 L1 层的 地面及内街双重临街面, LG层的下沉广场还拥有长百米的临街店铺。

结合临街面多而长的特点,本项目临街店铺均可独立经营,形成独立于商场 的风情购物街,不受商场内部经营时间的限制,配合 个别业态和商家的要 求,如餐饮、潮流品牌等,延长营业时间,满足上述 24 小时消费客流的需 求。

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

图 3.3 项目独立临街面

L1 层,与公交总站相连的内街临街面

LG 层,与地铁出口相连的下沉广场临街面

因此,利用交通枢纽 24 小时人流,结合临街面规划设计特点,本项目经营 主题建议强调突破一般商场的经营常规,引入崭新的“生活品味”和“全天 候消费”的零售概念,以延长商场经营时间为主题亮点。

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图 3.4 经营主题建议

4. 业态组合 目标消费商圈 目标消费商圈的界定以与本项目距离、居住及工作人口数量和消费水平、各 区域内零售设施的供应情况等因素进行综合考虑。

本项目核心商圈为福田中心区。区内分布多个高档住宅社区及办公楼,预期 中心区内居民、商务人士、上班 族是本项目的最核心顾客群,将会经常到访 本项目。同时,本项目毗邻会展中心和多间五星级酒店,将带来一批高端商 旅人士。但由于商旅人士数量和消费具有较大不确定性,将作为本项目的补 充客源。

二级商圈覆盖福田区其他区域,包括香蜜湖、华强北、科学馆等区域。由于 二级商圈距离本项目车程距离超过 15 分钟,商圈内已有相当零售物业供 应,预期以吸引区内中高收入人群为主,将会定期到访本项目。

鉴于本项目定位深圳最高档零售物业,其辐射范围将达深圳全市,因此将南 山、罗湖、龙岗、宝安等区域划为三级商圈,同样以区内中高收入人群为目 标消费者,预期将会不定期到访本项目。

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图 3.5 目标消费商圈划分

三级商圈 二级商圈

核心商圈

中高收入居住人口

商务人士 、 上班一族

会展 、商旅人士

目标消费群

资料来源:仲量联行

目标消费群需求分析 福田中心区商务人士、上班族、会展和商旅人士,以及深圳市中高收入居住 人口是本项目的核心消费群。纵向比较分析,办公商务人群的需求面最广, 需求程度最高。横向比较,消费者对餐饮、服饰零售和服务的需求程度较 高。结合目标客群需求,本项目将主要针对满足中高收入阶层、办公商务人 群的各类需求,同时结合本项目规模及档次定位,考虑引进高档零售、餐 饮、休闲娱乐业态,并兼顾部分商务服务业态,如银行。

表 3.1 目标消费群需求分析
生活零售 普通居民 办公商务人群 高收入阶层 旅游散客/商务出差人士
资料来源:仲量联行

服饰零售 ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆ ☆

餐饮 ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆

休闲娱乐 ☆ ☆☆☆ ☆☆ ☆☆

服务 ☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆

☆☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆

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业态筛选——超市 目前福田中心区超市布店密集, 距离本项目 1 公里半径范围内已有 6 家超 市,总规模达 88,000 平方米,包括华润万家、人人乐、家乐福、吉之岛在 内的本地及国际连锁品牌已进驻。加上未来供应中的平安国际金融中心商场 计划引进高档精品超市, 与本项目距离仅 400 米,将与本项目形成竞争格 局。至此中心区内超市已涵盖高、中、低各档次,供需基本饱和。

图 3.6 福田中心区超市分布

州 新


路 田 田 路
1


5 6 4

3

福 华 三 路



2



南 岗



编号
1 2 3 4 5 6

超市名称 华润万家( 彩田店) 人人乐福田购物广场 华润万家( 益田店) 吉之岛 家乐福 精品超市

所在大厦 福井大厦 银庄大厦 东方雅苑
COCO Park 中心城

超市建筑面积 平方米 (平方米)
15,000 20,000 20,000 10,000 21,000 4,000 88,000

档次 中档 中低档 中档 中高档 中档 高档

平安大厦* 总计
未来超市供应

备注:平安大厦精品超市为未来新增供应 本项目
资料来源:仲量联行

现有超市项目

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

此外,目前国内外的高档精品超市连锁品牌数量有限,已进入深圳或国内市 场的仅有 Olé、 BHG、Taste、International 等 4 个本地或港资品牌,其他国 际品牌,如 City Super、Market Place by Jason 等尚未有进入国内市场的计 划。

品牌选择范围小,将会导致其招商条件和要求较高,降低发展商的经济收益 能力。因此,不建议将精品超市列入本项目业态组合内。

业态筛选——百货 目前中心区内仅有 2 间百货,均为天虹百货,定位中档次,缺乏高档百货, 未能满足区内高端消费需求。 表 3.2 中心区现有百货列表
百货名称 天虹百货(福民店) 天虹购物广场 规模 13,000 40,000

1 2
资料来源:仲量联行

由于目前中心区整体零售市场尚处于培育发展阶段,商业氛围有待较强,高 档品牌零售商在中心区开店态度较为谨慎。若本项目对高档品牌采取单独招 商的模式,商家则需要较长的考察时间以鉴别发展商及项目的运营能力后才 落实进驻,使本项目无法在开业之初即树立高档定位形象。

因此,建议考虑利用高档百货与零售品牌之间的进驻协议优势,使本项目可 一次性最大限度地包揽众多高档零售品牌,有效树立高档、时尚品味形象。 此外,目前高档国际连锁端百货仅有西武进驻深圳,其他品牌,如 SOGO、 Lane Crawford、I setan 等尚未开店,可提供 选择余地较多。

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图 3.7 高档百货品牌

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业态筛选——电影院

中心区内娱乐休闲业态缺乏,种类单一,仅有少量美容美体、会所等位于办 公楼裙楼, 主要针对办公人群。

娱乐休闲业态为目的性消费,能为商场带来稳定人流,吸引驻留消费,带动 其他零售业态经营。结合本项目条件,建议增加娱乐业态,填补区内市场空 白,可考虑 Game centre、Spa、KT V等。

本项目周边已有 2 个大型电影院,其中金逸包括 1 个 vip 放映室,座位数已 超过 1,800 个。考虑电影院面积大, 技术要求较高,对项目改造影响较大, 建筑成本高,但相对而言租金支付力低,不利于商场收益。 表 3.3 福田中心区内现有影院情况
电影院 百老汇 金逸影城
资料来源:仲量联行

所处项目 Coco Park 中心城

面积 约 5,000 4,000

影厅 5个 6 个,其中 1 个 VIP

座位数 774 1,081

结合本项目整体设计规划、档次定位,可考虑引进规模较小,约 3,000~4,000 平方米,技术改造要求相对较低,但消费档次较高的 VIP 会员 制影院,以填补目前中心区内高档娱乐消费缺乏的市场空间。 业态筛选——餐饮

快餐、特色餐厅 中心区内餐饮业态以快餐为主导,已进驻大量连锁快餐品牌 。特色餐厅则主 要集中在 Coco Par k 及中心城,以大众化定位居多,以各国料理为特色,缺 乏有格调、高级特色餐厅。

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

表 3.4 中心区内现有快餐和特色餐厅品牌
餐饮业态 现有品牌 KFC、麦当劳、禾绿寿司、满记甜品、仙踪林、吉野家、Papa John’s、嘉旺、 太兴烧腊、纽约比萨、赛百味、越南春天、大渔铁板烧、意粉屋、光阳烤 快餐 肉、汉丽宝大马美食家、必胜客、面点王、永和大王、味千拉面、亚马逊巴 西烤肉、麻辣派对 上井、鼎厨川菜、江南厨子、黄记煌、石头烧扒房、 Tonga Bar、Xpats Bar、 特色餐厅和民居食屋、牛扒大王、石名家、舞鹤日本料理、金水江山韩国料理、美乐 汇、拾味馆
特色餐 厅 58%

快餐 57%

快餐 28% 西 饼 /雪 糕 /咖 啡 /甜 品 6% 酒吧 8%

特色 餐厅 4 3%

COCO Park 餐饮业态组合
资料来源:仲量联行

中 心城餐饮业态组合

考虑中心区内办公人群数量庞大,对快餐需求庞大,部分连锁品牌在区内更 开设多间分店,具有较大发展空间。因此本项目可考虑配套部分快餐,以满 足庞大需求,但应选择尚未进入的连锁品,如大家乐、大快活等。

在特色餐厅方面,是综合性购物中心必不可少的业态。由于区内缺乏高级、 格调特色餐厅,并 结合本项目高档定位,应重点考虑引进高级、格调餐厅, 如 Dan Ryan、夜上海、COVA 等,作为项目亮点之一。

酒吧 中心区内酒吧主要分布在 coco park 及购物公园,共 1 5 间,平均实用面积约 100~200 平方米,人均消费 100~20 0 元,定位中档,均以户外露天为特色, 但户外消费环境欠佳。部分营业时间至 12 点后,经营情况理想。

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

表 3.5 中心区内现有酒吧列表
编号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

酒吧名称
MAXIMA BAR Norway place. OSLO Banana Leaf Asia Café & Bar Dem Bar on JUICY-JUICY LOXTON BAR THAI BAR Focaccino 莉莉玛莲 飘邦酒吧 麦考利爱尔兰酒吧 VIVA 喜马拉雅西餐酒吧

所在项目 所在项目

特色

档次 中端 中端 中端 中端 中端 中端 中端 中端 中高端 中端 中高端 中高端 中端 高端 高端 高端

中心壹号 夜未央酒吧
Curv Bar

清吧,配西餐功能 挪威餐厅酒吧 东南亚风味餐厅 清吧,人气旺 COCO Park 设露天座位 红酒文化 泰国风味及特色 意大利式,设露天座 欧式装修风格 有露天场地 外籍客户为主 舞池,劲爆音乐 城建购物公园 西餐厅与酒吧相结合 集酒吧、露天吧、演艺、 豪华典雅的 KTV 于一体 空中花园,豪华装潢,不定 期邀请时尚人士现场表演 丽思卡尔顿酒店 清吧,适合朋友聚会

资料来源:仲量联行

结合本项目地块情况,公交总站后商铺具有独立经营条件,可考虑引进高 级、格调酒吧,打造特色、舒适内街环境与 coco park 竞争。 大型中式酒楼 中心区现有多间大型酒楼,主要位于办公楼裙楼内,中至高档定位针,主要 针对商务应酬、宴会接待。考虑本项目周边已有多间大型中式酒楼,加上大 型中式占用面积大,租金支付能力较低,不建议将其列入本项目业态组合 中。

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表 3.6 中心区现有大型中式 酒楼
编号
1 2 3 4 5 6 7 8 9
资料来源:仲量联行

名称 稻香酒家 金皇廷 山海盛宴 新荔枝湾顺记酒楼 北海渔村 春满园 芳都酒楼 金碧螺食府 菁英汇

所在大厦 中心城 金中环商务大厦 城建购物公园 兴业银行大厦 新华保险大厦 时代广场 福建大厦 卓越时代广场 中国凤凰大厦

档次 中档 中档 中档 中高档 中档 中档 中档 高档 高档

为满足到访本项目的家庭客群消费需求,建议本项目引入多间中高档定位、 特色大型餐厅,如 Dan Ryan 西餐厅、Dom an i 意大利餐厅、采蝶轩、夜上海 等。 图 3.8 大型特色餐厅参考

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业态筛选——LG层中庭

参考香港太古广场中庭规划设计,其与地铁出口连接的设计及整体定位形象 与本项目相似,具有较佳借鉴意义。 图 3.9 香港太古广场中庭业态组合

资料来源:仲量联行

太古广场 LG层与地铁金钟站连接,在地铁出口与商场入口交接处设计为中 庭,扩大连接口面积,一方面有效引导人流进入商场,成为人流聚集点,另 一方面宽阔的公共空间设计大大提升商场档次、体现气派形象。

太古广场中庭主要用作展示、表演等临时用途,例如时装发布会、新车展览 等。而中庭四周则设置餐饮业态,聚集多家咖啡茶座、特色餐厅,部分餐厅 利用中庭位置,将座位摆放在店外,并采用玻璃透明设计,既可营造休闲就 餐氛围,又增加中庭通透性。

结合本项目具体条件,建议本项目 LG层中庭主要设置展示类及餐饮业态。

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

由于展示类业态仅针对某类特定客户,对人流的带动作用有限,大部分为临 时租用,临租租金较高。建议利用 LG层中庭用于展示类业态,配合会展中 心展期,短期租予汽车、地产等商家作临时展览,提高额外租金收益。或租 予商场内服饰旗舰店等零售商家,作新品展示、时装表演等用途,使商场成 为时尚潮流发布地,聚集人气。 图 3.10 本项目 LG 层展示类业态

? 此处扩大公共 面积,使中庭 与地铁出口有 宽阔连接空 间,提升中庭 通透性和气派

资料来源:仲量联行

中庭四周设置格调咖啡茶座、高档特色餐厅,使中庭区域成为休闲集中地 。 利用中庭空间,餐厅设置户外座位,提升就餐环境及增加中庭通透性。 图 3.11 LG 层中庭餐饮业态

资料来源:仲量联行

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

业态筛选——屋顶花园 屋顶花园是本项目重要组成部分,在深圳现有综合性购物中心中别树一帜。 由于中心城屋顶花园未能有效利用。因此本项目应重点考虑屋顶花园的业态 设置,充分利用其商业价值,,区别于并成为优胜于中心城的项目亮点。

鉴于屋顶花园为露天设计,受天气情况影响较大,加上顾客易达性相对较 差,不适宜设置零售业态。应重点考虑以目的性消费业态为主,如餐饮、休 闲、娱乐等。

考虑屋顶花园易达性较差,建议利用 L1 层餐厅,设置内部楼梯,由 L1 层餐 厅进入,直接连通屋顶花园。屋顶花园则作为其露天座位。

图 3.12 屋顶花园餐饮业态

资料来源:仲量联行

结合 LG层年轻潮流定位,兼顾家庭儿童客群,应设置定位相配的娱乐业 态,但 LG层商业价值较高,考虑将娱乐业态设置在屋顶花园。考虑设置 Disney Lan d、X-sport 运动场等主题乐园,打造深圳首个购物中心屋顶娱乐 地带,成为项目亮点。

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

年轻、家庭 客群主要乘坐地铁到达商场,在 LG层设置观光电梯,将地铁人 流直接带动至屋顶花园。 图 3.13 屋顶花园休闲娱乐业态
LG层 LG层

资料来源:仲量联行

业态筛选——下沉广场

下沉广场是本项目另一有别于其他大型购物中心的设计。建议下沉广场空 间,与 LG层复式旗舰店共同打造为风情购物街。

为更好展现 LG层复式旗舰店形象,保持下沉广场的开阔性,不适宜在下沉 广场设置太多零售或娱乐业态。建议下沉广场主要作为复式旗舰店的外延空 间,供其进行新品发布会、形象展示之用,以提高临街商铺租金价值。

可考虑在特殊节日,如春节、情人节、圣诞等,摆设手推车摊位,售卖特色 小商品、手工艺品等,增加购物街风情气息。

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

图 3.14 下沉广场业态设置

资料来源:仲量联行

业态筛选——总结

综上所述, 各类业态与本项目适配度分析如下:
业态 超市 种类 仓储式超市 筛选依据 与本项目适配度 1 公里范围内已有 5间大型超市,供需基本平 低 衡 降低项目档次及形象 平安已计划引进高端超市 ,市场竞争 精品超市品牌选择少 ,目前仅有 ole 已进驻深 中 圳 区内仅有 2 间中档百货,高档百货具有市场空 间 高 奢侈品零售商开店谨慎,高档百货有利于最大 限度吸纳高档品牌,树立项目形象 区内中高收入人群集中,具有高端消费需求 高 区内缺乏高档定位零售物业 国际潮流品牌作为次主力店,有利于带动其他 零售品牌进驻 高 针对年轻消费群体,为项目带来大量客流 区内快餐消费需求庞大 高 吸引周边密集的办公人群 区内缺乏高级、 格调特色餐厅 高 目的性消费业态,带来稳定客流 商务应酬、宴会接待等餐饮需求大,区内高级 大型酒楼偏少 低 大型酒楼租金支付能力低 现有酒吧定位中档,户外经营环境欠佳 高 本项目具有临街独立经营条件,打造造特色、 舒适内街环境与 coco park 竞争 周边已有 2 间大型电影院,座位数超过 1800个 低 电影院建筑成本高,租金收入低

精品超市

高档百货

零 高档国际品牌 售 国际潮流品牌 快餐 特色餐厅 大型酒楼

餐 饮

酒吧 休 闲 电影院

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿) 娱 乐
Spa Game Centre KTV

区内白领众多,缺乏大型 spa、美容机构 针对年轻群体,与国际潮流品牌相配合 市场供应少,有利于打造成为项目特色 区内供应缺乏, 消费客源广泛 与本项目硬件条件相配度较低 区内商务配套服务需求大 主要集中在办公楼裙楼,已有大量供应

高 高 低

商 务 配 套

银行 便利店 影映店 商务中心



业态配比 本项目以零售购物为主导业态,采用“主力店 +次主力店”的业态组合模 式。引进高档百货作为主力店,以体现本项目高档定位形象,约占总面积比 例 15%。同时引入多家次主力店,以国际大众潮流服饰品牌为主,起到吸引 人流,带动其他零售品牌进驻的作用,约占总面积的 25%。

配合综合性购物中心的定位,餐饮、娱乐作为业态作为配套业态,分别占总 面积 16%和 7%。餐饮业态由大型高档餐厅、特色餐厅、快餐和酒吧组成, 娱乐休闲业态则考虑引进 Game Centre、VIP 会员制电影院、 KT V、儿童主 题乐园、X- S ORT 等。 P 图 3.15 建议业态组合
娱乐 7% 餐饮 16% 主力店 15% 零售 37% 次主力店 25%

69

晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

业态 餐饮 主力店 次主力店

业态细分 酒吧 高档餐厅 特色餐厅 快餐 高档百货 高档品牌 潮流品牌 零售 娱乐

所占比例
16%

15% 25% 37% 7%

图 3.16 目标商家参考

主力店

次主力店

娱乐

餐饮

业态楼层分布 屋顶花园——家庭休闲天地 屋顶花园——家庭休闲天地 —— 设置餐饮及娱乐休闲业态,作为家庭休闲天地。考虑煤气、排烟、给排水等 工程限制, 屋顶花园餐饮业态仅为餐厅露天座位,由 L1 层高级餐厅内部楼 梯进入。露天座位安排在两侧,以取得较佳景观。

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中央设置儿童主题乐园和 X- Sport Centre,以吸引家庭和青年客群。考虑家 庭及青年主要乘搭地铁到达,因此在 LG层下沉广场设置观光电梯,直接到 达屋顶花园,引导人流进入。 L1 层 ——国际一线天地 ——国际一线天地 L1 层是项目唯一的地面层,最主要的临街和曝光面,商业价值最高,将通 过该层体现本项目高档、时尚品味的定位形象。因此,L1 层定位为本项目 最高档的国际一线天地,以国际高档品牌为主。

中央设置主力点高档百货,并由内部扶梯连接 UG层。临福华路,面向会展 中心的东西两角是本项目曝光率最佳的店铺,将设置两家国际高档品牌旗舰 店,如 LV、Herm es、Prada 等,利用其极具视觉效果的店面装潢,成为本 项目的龙头商家,体现项目高档定位。 图 3.17 国际高档品牌旗舰店 设计

L1 层业态设置的另一个亮点为与公交总站连接的特色餐饮街。考虑 公交总 站人流繁杂,消费层次与本项目档次定位具有较大差异,为避免公交人流对 本项目商场形象所产生的负面影响,在商场与公交总站之间利用餐饮业态和 户外广场分隔人流。

餐饮业态客群广泛,辐射的消费层次较零售业态广,同时餐饮为目标性消 费,即可吸引人流,又可利用就餐区与商场区域起到有效的分隔。同时,在 户外广场的设计上,利用露天空间和统一整饰风格,打造风情餐饮街,与整 体商场高档形象相配合。

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图 3.18 特色餐饮街参考

UG 层——时尚荟萃天地 ——时尚荟萃天地 UG层缺乏临街面,是本项目曝光率及可达性最差的楼层,因此主要依靠与 L1 及 LG层的连接引导人流进入。

UG层中央位置为 L1 层高档百货的延伸,通过内部扶梯连接 L1 层。楼层四 角位死角为,应考虑利用复式店铺设计,与 LG层连接,带动人流进入。四 角分别引进国际大众潮流品牌(复式店铺,与 LG层连接)、大型餐厅(复 式店铺,与 LG层连接)、特色餐厅。餐饮类目标性消费业态设置在死角位 有利于吸引人流进入,并引导人流逛遍商场每个角落。

其余位置则安排零售业态,以本地中高档次连锁品牌为主。 LG 层——年轻潮流天地 ——年轻潮流天地 LG层连接地铁出口,拥有下沉广场临街面,是本项目可达性最佳,和人流 到达最密集的楼层,承担将人流分派 UG和 B1 层的作用。因此在下沉广场 两侧设置复式店铺,引入国际潮流大众品牌,并利用下沉广场空间作为复式 旗舰店的外延空间,供其进行新品发布会、形象展示之用, 共同打造为风情 购物街。

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图 3.19 复式旗舰店及下沉广场利用

该层定位为年轻潮流天地,以国际潮流大众品牌旗舰店为主,如 H&M、 Uniqlo、 NOVO 等,以吸引大量消费人流到达。中庭为主为展示业态,四周 安排咖啡茶座、特色餐厅等(如下图所示)。 B1 层——娱乐休闲天地 ——娱乐休闲天地 B1 层同样缺乏临街面,考虑主要设置娱乐、餐饮等目标性消费业态,如 Gam e Centre、美食广场、 SP A、精品超市等,并安排运动类零售连锁品 牌,延续 LG层以年轻、家庭客群为目标消费群的业态设置。

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图 3.20 各楼层业态布局

X-Sport Cen tre

屋顶花园

高级 餐厅 座位) (露天 座位) 儿童主题乐 园

高级餐厅 露天座位) (露天座位)

L1
高级餐 厅 高级品牌 旗 舰店

餐 饮风情街 主力店: 高端百 货 高级 餐厅 高级品牌 旗 舰店 服饰品牌 复式店 主力店: 主力店: 高端百货 服饰品牌 旗舰店 特 色餐厅 高级餐厅 服饰品 牌 复式 店 服饰 品牌 复式店 观光电梯

UG
高 级餐厅

特 色餐厅

LG

展示 服式品 牌 旗舰店 特色餐 厅 特色餐厅

地铁入口

B1
美食广场

娱乐业 态

运动品牌 旗舰店

服 饰品牌 复 式店

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四、商场规划设计 商场规划设计
1. 人流动线设计 多出入口、与四周建筑无缝连接是本项目的规划设计特点,在人流动线设计 上应充分利用此特点。

设计理念: 层为核心, 设计理念: 以 LG 层为核心,向 UG 和 B1 层分派人流

LG层直接连通地铁出口,两侧拥有下沉广场临街面,是曝光率和人流最集 中的楼层。 而 UG 层和 B1 层因缺乏临街面,与外界联系的出入口较少,人 流可达性相对较差。

因此在人流动线设计上,将采用“以 LG层为核心,向 UG和 B1 层分派人 流”的设计理念,利用 LG层出入口多,人流密集的特点,带动相邻楼层的 人流量,减少死角位对项目的影响。

设计中分别在主力店及次主力店内安装多条扶手电梯或楼梯,使人流可通过 店铺直接进入其他楼层,并提高 UG和 B1 层相应店铺的租金价值。

业态引导人流

同时利用业态设置,在四角及死角位等人流较难到达的区域,安排次主力 店、餐饮、娱乐等目标性消费业态,将人流引入该区域

L1 层 , 商场主入口

L1 层为本项目唯一的地面层,面对会展中心的临街曝光率较佳,将设置商 场主入口。由于规划限制,L1 层两侧为消防通道,吸取中心城消防通道两 侧为餐饮业态,从而割断人流动线的缺点。本项目消防通道两侧将设置零售 店铺,人流可通过店铺进入商场内部,提高内部店铺易达性。

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L1 层与公交总站相连的户外广场将打造为风情特色餐饮街,将公交人流与 商场人流相分隔。同时利用东西两侧连接中心四、五路的天桥,形成独立于 商场的,可通过天桥单独进入的 24 小时经营空间。

观光电梯、 天桥连接屋顶花园 观光电梯、 天桥连接屋顶花园

屋顶花园设置餐饮、娱乐等目的性消费业态,吸引家庭人流进入。在 LG层 两侧下沉广场分别设置观光电梯,各层人流均可到达屋顶花园。同时在 L1 层安排餐饮复式店铺,内部楼梯通往屋顶花园的露天座位,提高屋顶花园可 达性。 图 4.1 人流动线设计
天桥
屋顶花园

天桥

天桥

天桥
餐饮风情街

L1层 层
道 道 道 道

天桥
消 消 消 消 消 防 防 防 防 通 道 防 防 防 防 通 通 通 通

天桥
观光电梯

主入口

UG层 层



下 下 下

LG层 层
场 场 场 场

沉 沉 沉 沉

沉 广 广 广 广 场

广

地铁入口

B1层 层

注:▄ 主力店;▄ 复式店铺,次主力店;▄ 餐饮;▄ 娱乐;▄ 高档品牌旗舰店

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2. 店铺分隔, 主力店及次主力店设置 店铺分隔, L1 层 1 号位置:安排高级、格调餐饮一条街,独立于商场部分,单独经营。 利用餐饮业态分割公交总站人流。同时为配合商场整体高档形 象,结合户外广场,统一整饰, 设计为风情内街。 2 号位置:为商场形象最佳展示面,利用四个角设置高级品牌旗舰店, 体现商场高端形象。 3 号位置:中央设置主力店,引进高档百货 。利用主力店等大面积租户 解决中部店铺进深过大问题。 4 号位置:安排复式餐厅,利用内部楼梯通往屋顶花园。在屋顶花园设 置露天座位。 图 4.2 L1 层平面布局

1 4 3 2 2 4

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UG 层 1 号位置:安排餐饮业态,高级特色餐厅,设置内部楼梯,连接 LG层。 2 号位置:安排大众潮流品牌旗舰店,设置内部楼梯。利用复式店铺, 将 LG层人流带入 UG 层死角位。 3 号位置:中央设置主力店,引进高档百货 。利用主力店等大面积租户 解决中部店铺进深过大问题。 4 号位置:两侧为挑空设计,建议与 LG层店铺合为一体,作为复式店 。 图 4.3 UG 层平面布局

连接LG 连接

1

2

4

3 1 1

4

LG 层 1 号位置:安排餐饮业态。西北角店铺设置内部楼梯,连接 UG 层。中庭 四周设置咖啡茶座、特色餐厅。 2 号位置:次主力店安排在如图位置,为大众潮流品牌。利用复式店铺 引导人流进入 B1、UG层。
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3 号位置:地铁入口为首要人流聚集节点。拆除部分店铺,扩大人流节 点面积。 4 号位置:利用临街优势,两侧设计为独立店铺,可单独经营。外立面 为复式设计,形成强烈视觉效果。 5 号位置:中庭用作临时展览、表演 。 图 4.4 LG 层平面布局

2
连 UG

2 5 2

连UG

1 1 4 1 1 3
连B1

4

B1 层 1 号位置:安排大众潮流品牌,复式店铺,设置内部楼梯,连接 LG层。 原超市位置划分次主力店,安排运动品牌。

2 号位置:调整原超市业态,优化人流动线,开辟公共通道。

3 号位置:安排娱乐业态,使 B1 层体现年轻、娱乐定位。

4 号位置:安排餐饮—美食广场/快餐。

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图 4.5 B1 层平面布局

3

1 2

1

连 LG

4

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3. 设计亮点 结合本项目业态组合及规划设计,形成 4 大设计亮点。

国际品牌复式旗舰店

LG 层两侧设计国际品牌复式旗舰店,利用其具强烈视觉效果的外立面和 灯饰设计,营造高档、时尚品味的项目形象,成为本项目最大卖点。

特色餐饮街

公交总站前设置特色餐饮街,主打品味、格调咖啡茶座、酒吧和餐厅。利用 户外广场空间,设计露天座位、特色小品摆设等,统一整饰风格,打造为休 闲、风情街,独立 24 小时经营。

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下沉广场风情购物街 下沉广场风情购物街

下沉广场设计以休闲、风情为主题,与 LG层复式店铺共同形成风情购物 街,将地面人流吸引进入商场。充分利用下沉广场户外区域,作为临街店铺 的外延空间,成为深圳时尚活动场地。

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屋顶花园

露天休闲餐饮、儿童/青年娱乐业态,配合绿化花园设计,打造为深圳独一 无二的屋顶娱乐休闲地带。

利用L1层餐厅,设置内部楼 梯,由L1层进入露天茶座

在LG层设置观光电梯,将地铁 人流直接带动至屋顶花园

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五、招商策略
1. 推广目标 根据商场开业计划,结合各类宣传平台,在招商的第一阶段引进主力店(包 括百货、娱乐和餐饮业态),务求引进具有代表性的知名主力店。 第二阶段,以次主力店、大面积的知名零售品牌为引进的对象,此阶段以引 进各行业内的知名品牌为主要目标。 第三阶段,以引进付租能力较强的普通零售连锁品牌店为主要目标,此阶段 引进的品牌包括国内外的连锁品牌。 第四阶段,此阶段以处理个体商户为主要目标,目的是筛选具有发展潜力的 个体零售商家,以丰富商场内不同类型的商家租户。

2. 推广策略 首先,以知名的百货店、大型的连锁餐饮集团为本商场制造声势,透过此类 商家的市场形象,在各零售商家及消费者中树立商场的初步定位形象。 结合我司的全球推广平台,向世界各大城市内的知名商家发出邀请,并带引 各商家到项目现场/展厅参观了解本项目的优势。定期与宣传媒体沟通,或通 过举办/赞助各类活动,不断结合项目的定位在市场内制造正面的新闻。 不断与零售商家更新项目的招商进度,并定期与零售商家进行沟通洽谈,随 时了解商家的拓展动态。

3. 推广时间表 (详见附件二 详见附件二) 详见附件二

4. 租金策略 主力店/次主力店:此类商家以抽成租金为主要的合作条件,辅以极低的 保底租金。因此建议结合此类商家的月/年营业额,以合理抽成百分比作

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为租金,但尽量缩短租赁年期,或保留缩减出租面积的权利,以便发展 商日后对商场租户的调整。

商场的首 40%的出租面积以形象好、档次高的品牌为吸引进驻的首要考 虑因素。

餐饮/娱乐:餐饮或娱乐行业的租户应按照承租面积进行租金等级的划 分。此类型租户的租金普遍是普通零售店的 20%-50%之间。 一般情况下,大型的中式酒家、美食广场等付租能力较低,通常保底租 金较特色餐饮店要低,并且要求承租的年期都比较长(8-20 年不等)。 但知名、高档的中式酒家能为商场引来消费力高的消费群体,因此建议 收取保底租金的同时辅以一定比例的抽成租金,并每隔两到三年递增一 次。 特色餐饮的付租能力通常较大面积的餐饮租户强,建议以相对较高的保 底租金,结合相对较短的租期(例如 4-8 年不等) 普通零售店 此类租户建议综合品牌的形象、知名度、所选的位置及商场的出租率等 各项因素考虑租金的设定是否需要微调。

5. 招商材料 招商手册(简化版、完整版) 平面图 项目演示文档(例如 PowerPoint) 项目介绍文稿 介绍短片(例如三维短片、动画、广告片等) 项目模型 招商展示厅

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小礼品(例如:USB、雨伞、小摆件等)

6. 目标客户名单(详见附件 三) 目标客户名单(

7. 展示厅设计建议

功能和作用

? ? ?

互动体验: 互动体验 : 重点展示发展商实力和文化、介绍中心区发展规划、项目具体情况,是对外推广的重要 宣传平台,在落成前成为客户对项目的第一印象,获得直接体验 推动招商: 推动招商 : 使客户对本项目具有正确详尽了解,展示中心区零售商业和本项目的庞大发展潜力和空 间,为招商洽谈提供互动交流空间,加快招商进度 增强信心: 增强信心 : 从功能分区、建筑风格、模型展示、内部装修等每一细节的处理中凸显发展商的精品意 识,从而增加客户信心,尤其是高档品牌,激发其进驻意愿

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选址方案
项目现场 异地设展 优势 优势

? ? ?

优势 使客户获得最直观的了解和体验,感受中心区 交通、商务氛围、规划的发展潜力 可直接考察店铺情况,减少决策时间和流程, 加快招商进度 通过现场施工情况,体现发展商经营管理能 力,增加客户进驻信心

? ?

减少现场施工对招商工作的相互影响,在客户 参观时间安排上具有较大灵活性 不受工地环境限制,展厅设计上可塑性较高, 并可长期租用至项目后续招商完成 劣势

劣势 劣势

? ?

受现场施工影响较大,对工地管理、参观路线 安排、机电设备稳定性要求高,设计、工程及 招商等多部门需协调配合 商场交接后,需另觅场地进行后续招商工作, 增加成本

? ? ?

离开项目现场,降低客户对项目及周边的直接 体验,无法体现中心区未来发展潜力 需另租用场地设展,以及安排意向客户再次前 往现场考察店铺,增加时间、人力、交通和建 筑成本 展厅的易达性将直接影响其利用率,降低客户 前往参观的意愿

最理想选址为项目工地现场,其次是紧邻项目的周边大厦, 最理想选址为项目工地现场 ,其次是紧邻项目的周边大厦,可直接俯视现场 需重点加强对工地管理、 需重点加强对工地管理、 多部门协调配合工作

展示厅功能分区

分区
接待区 第一区 第二区

功能与内容
前台接待,派发楼书、折页,登记客户资料 福田中心区现状、发展规划及交通概览 IA Mall情况介绍及模型展示 包括发展商背景、项目规模、定位、业态、设计及特点介绍 有针对性地深入阐述项目情况,进行招商洽谈

第三区

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿) 接待区
主要目的: 主要目的: ? 专人接待,派发项目资料,使客户获得被重视和专业感觉

?

收集客户信息,理解其初步租赁意向,方便日后进一步联系

建议流程: 建议流程: 招商人员接待,了解其初步租赁意向, 包括品牌、业态、需求面积

登记及收集客户信息 需根据客户情况进行筛选,派发楼书或折页等 推广资料 引领进入展示区

重点介绍内容: 重点介绍内容: 区域发展概览

? ? ? ?

基本区域资料:— 深圳CBD,政治、商务、商业、文化中心 — 深圳经济发展的核心地段,聚集多家金融机构、跨国公司、总部企业 — 政府大力规划发展支持 整体区域布局:— 功能分区,分为莲花公园、北区及南区 — 标志性建筑物位置,包括市民中心、会展中心、 — 以商务办公为主要功能 交通情况:— 城市主干道贯穿,包括滨海大道、深南大道、福华路、益田路、金田路 — 地铁、广深港高铁福田站 各种类型物业概况:— 甲级写字楼位置,突出分布密集、办公人口多、收入水平高 — 五星级酒店,突出国际品牌、入住情况理想、高端商旅人士 — 高尚住宅,突出售价水平高、居住人口密集 — 会展中心,突出展期密集、展览档次高、接待观众数量多

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

第一区:区域发展概览 第一区:
主要目的: 主要目的:

? ? ?

突出福田 中心区 在深圳的核心领导地位 展示中心 区整体 区域规划、发展情况、商务及商业氛围 凸显区域 零售商 业巨大的发展潜力 基本区域资料,包括地理位置、政府发展规划 区域整体布局及交通情况简述 各类型物业发展现状及未来发展 重点 甲级写字楼 五星级酒店 高尚住宅

建议流程: 建议流程:

总结本项 目的区 位优势

展示模式

? ?

立体地图模型:以立体的区域模型配合灯光和声效,有层次地演绎中心区特征,突出其中央商务 区的城市地位 互动电子地图:以轻触式宽屏幕设计,在屏幕中展示中心区各特点介绍及动画短片

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第二区: 第二区: IA Mall情况介绍 情况介绍
主要目的: 主要目的:

? ? ?

展示整体项目发展优点、零售概念、定位档次及设计特点 令目标客户对项目有深入理解,留下深刻印象 突显项目高档形象,巨大发展潜力,增加客户进驻信心 IA Mall所处位置,周边道路情况, 与四周建筑、交通设施的连接 发展商实力、文化介绍, 建筑设计、策划、招商团队介绍 项目规模、零售概念、档次定位 业态组合,各楼层定位特色 主要建筑设计特点及内部设计特点 主要人流动线 目前工程、招商进度 短片模拟漫游

建议流程: 建议流程:

重点内容 ? IA Mall区位:— 中心区核心 — 与四周建筑物联系紧密,4条天桥、LG层连接会展、UG层连接地下商业街 — 主要办公楼步行距离10分钟以内 — 负一层直接与地铁相连,公交总站位于北面

? ?

发展商、团队:— 深圳零售业龙头,打造精品物业 — 与Benoy、仲量联行等知名国际机构合作 项目特色:— 大型综合性购物中心,定位高档,24小时经营主题 — 主力店、次主力店介绍 — 各楼层定位特色,屋顶花园、L1层高端旗舰店及特色餐饮街、UG层时尚连锁 品牌、L1层复式旗舰店及下沉广场、B1层年轻休闲娱乐 人流动线:— 以地铁人流为主,LG层为人流主要进入区域,利用LG层复式店铺将人流分别 引导进入UG及B1层

?

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第三区: 第三区: 针对性阐述及洽谈
主要目的: 主要目的:

? ? ?

提供深入洽谈,交流沟通空间,针对重点意向客户的特定业态需求,进一步阐述项目情况,详细 分析特定楼层情况 通过讨论形式,深入了解客户诉求,提供合适的店铺建议和详细技术指标,解释最新招商资料, 使其了解更全面 加快客户决策过程及招商进度

建议流程: 建议流程:根据不同客户体需求,可变性较大。建议由招商团队为意向准备特定演示文稿,介绍重 点楼层、店铺的详细资料,包括楼层业态设置、店铺位置、店铺详细情况、相邻店铺业态设置及 招商情况、最新市场动向等

展示模式

? ? ?

根据不同客户的重要性、需求及进驻意向,分为重点及潜在客户 重点客户安排会议室,听取招商团队简报及具体招商情况,从而进入深入洽谈租赁细节 潜在客户则前往洽谈区,配合舒适座位,由招商团队进一步了解客户需求,解释项目资料及答疑, 讨论及交换意见,安排下一阶段商谈进度

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参考项目展示厅设计—— 太古汇 参考项目展示厅设计——太古汇 ——

第一部分 : 接待区

第二部分 : 形象及概念区

第三部分 : 业主及项目介绍区

第四部分 : 各项目主要部分及业态组合介绍区

第五部分 : 洽谈区及了解项目工程进度

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参考项目展示厅设计
第一部分 :业主简介

万菱汇
第二部分 : 区域模型概述

第三部分 :项目模型、设计特色及三维效果介绍

第四部分 : 业态组合及模拟短片

第五部分 : 洽谈区

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参考项目展示厅设计 高德置地
第一部分 : 接待区 第二部分 : 区域模型概述

第三部分 : 项目模型、设计特色及模拟短片

第四部分 : 洽谈区

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附件一 附件一 零售物业市场分析

1 . 深圳整体零售市场分析

1 ) 宏观经济环境分析
国内生产总值

深圳是近三十年来中国经济发展最具活力的城市之一。 GDP 一直保持在 10% 以上的快速增长中。2009 年的国内生产总值达到 8,201 亿元,仅次于上 海、北京与广州,在中国城市中位列第四。

发展情况( 图 1.1 深圳历年 G DP 发展情况( 2004~2009 年 )

9,000 8,000 7,000 6,000 亿元 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 200 4 2 005 20 06 GD P 2007 增长率 2 008 200 9

20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

资料来源:深圳统计局

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对比( 图 1.2 国内主要城市 GDP 对比 (2009 年)

16000 14000 12000 10000 亿元 8000 6000 4000 2000 0 北京 11866

1490 1

9113

8201

上海

广州

深圳

资料来源:深圳统计局

人均国内生产总值

深圳市人均 GDP 一直排名于全国主要城市的前列。2009 年深圳人均生产总 值达到 92,771 元人民币,相当于 14,000 美元。居民消费需求不再以满足生 存需求为主,而转向以改善生活,重视生活质量为主的高端需求特征,为高 端零售消费市场提供必要的市场需求支持和发展机会。

国内主要城市人均GDP比较(2009年 GDP比较 图1.3 国内主要城市人均GDP比较(2009 年)

广州

88831

北京

68788

上海

78989

深圳

92771

0

20000

40000 元

60000

80000

100000

资料来源:深圳统计局

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图 1.4 人均 GDP 与居民需求特征

发展阶段 人均GDP (美元) 需求特征 发展特征

启动期 800-3000 生存需求 超速发展 单纯数量型

快速发展阶段 3000-4000 生存、改善需求兼有 以数量为主 向注重质量方向发展

平稳发展阶段 4000-8000 改善需求为主 平稳发展,以质量为主 数量与质量并重

减缓发展期 8000以上 改善需求为主 缓慢发展综合发展型

资料来源:深圳统计局

产业结构

第三产业是推动深圳经济快速发展的重要力量,占国民经济总量的比例已超 过第二产业,并且呈逐年上升趋势,尤其以高端服务业发展势头最强劲。

第三产业当中,金融业是深圳支柱产业之一,占 GDP 比重达 14%,深交所、 平安银行、招商银行、深圳发展银行、中信证券等金融机构总部均位于深 圳,其中福田区集中了各类金融机构总部 110 家,占全市 57%,并有多家世 界 500 强企业进驻福田中心区。深交所新营运中心预计 2011 年竣工,将进 一步促使福田中心区金融中心聚集性更加明显,大批中高收入人群聚集,带 动零售业快速发展,为区内高端零售市场提供稳定的潜在客源。 深圳产业结构变化情况( 2004~2009年 图 1.5 深圳产业结构变化情况( 2004~2009 年)
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2004 2005 2006 2007 2008 第三产业 2009

第一产业

第二产业

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第三产业主要行业增长速度( 2008~2010上半年 上半年) 图 1.6 第三产业主要行业增长速度( 2008~2010上半年)

第三产业 金融业 批发和零售业 住宿和餐饮业
资料来源:深圳统计局

2008 21.5% 6.9% 15%

2009 20.4% 14.3% 17.4%

2010上半年 上半年 13% 16.9% 9.4%

社会消费品零售总额

深圳市社会消费品零售总额在近年来均保持 14%以上的良好增长态势。 2009 年社会消费品零售总额达 2599 亿元,在 2008 年,虽然经济受到金融风暴的 影响,但是社会消费品零售总额的增长率达到 17.6%,为历年来最高,显示 出强劲而稳定的零售消费力,零售市场发展逐步成熟,众多国际一线品牌零 售商均看好市场发展,纷纷进驻并开设旗舰店。 社会消费品零售总额变化情况( 2004~2009年 图 1.7 社会消费品零售总额变化情况( 2004~2009 年 )

300 250 200 亿元 150 100

20% 15% 10% 5%

50 0 200 4 2005 2006 2007 2008 增长率 2009 0%

社会消费品零售总额
资料来源:深圳统计局

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居民收入及支出水平

深圳市人均可支配收入在近几年持续增长,2009 年人均可支配收入达到 29,245 元,略高于上海市的 28,838 元的水平,为全国最高。除了整体收入 水平较高外,近几年来高速发展的金融和房地产等行业也在深圳培育了数量 可观的富裕群体。持续的收入增长,提高了居民的消费能力,消费支出亦同 步上升,进一步推动当地的零售业的发展。 深圳市城镇 居民人均可支配收入及消费性支出情况 图 1.8 深圳市城 镇 居民人均可支配收入 及消费性支出情况 ( 2005~2009 年)

35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 2005 2006 2007 2008 居民消費性支出 支出增长率 2009

12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%



城镇居民可支配收入 收入增长率
资料来源:深圳统计局

城市城镇居民可支配收入比较( 2009年 图 1.9 国内主要 城市城镇居民可支配收入比较( 2009 年)
天津 广州 北京 上海 深圳 0 10000 20000 元 21430 27610 26738 28838 29245 30000 40000

资料来源:各地统计局

99

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人口数量

深圳是一座移民城市,其高速的经济增长吸引了来自全国各地的务工者。 2009 年深圳市共有常住人口约 891 万,其中非户籍人口约为 650 万,占总 人口数的 73%,流动性较大。

人口结构年轻,平均年龄 25 岁,20-39 岁的人口数量约占 66.38%。年轻人 口具有较强的消费能力,倾向时尚、休闲娱乐消费为主,为零售市场提供庞 大的市场需求和潜在消费客群。

在特区内,福田区常住人口最多,达 120 万人,占全市 36%,带动福田区零 售市场快速发展。

常住人口( 2005~2009年 图 1.10 深圳市 常住人口( 2005~2009年 )
900 890 880 870 860 850 840 830 820 810 800 790 891 877 862 846 828

万人

2005

200 6

2007

2008

2009

内常住人口分布( 2009年 图 1.11 特区 内常住人口分布( 2009 年)
盐田区 7% 南山区 30 % 福田区 36%

罗湖区 27%

资料来源:深圳统计局

100

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福田区主要经济指标

福田区 2009 年地区生产总值达 1,623.17 亿元,保持双位数 10.1%的增长 率,居深圳市关内各区的第二位,紧追以高新技术产业为主的南山区,发展 势头良好。

图 1.12 深圳特区 内各区生产总值及增长率比较

2000 1500 亿元 1000 500 0 南 山区
资料来源:深圳统计局

12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 福田 区 罗湖区 盐 田区

其中,第三产业实现增加值 1,423.28 亿元,增长 14.2%,第三产业比重达 87.69%,其中以金融业、房地产业和批零住餐业发展最快速,成为推动经济 发展的主要产业。福田区政府大力推进 CBD 及环 CBD 高端产业带发展,实现 增加值 1,030 亿元,占地区生产总值比重的 63.5%。 总的来看,福田区经济发展势头强劲,第三产业发展前景广阔,结合 CBD 重 点打造区域的契机,为高端市场的发展提供良好的经济基础和发展机遇。

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图 1.13 2009 年深圳特区内各区三次产业比例
100% 80% 60% 40% 20% 0%

罗湖区 第一产业 Series1
资料来源:深圳统计局

福田区

盐田区

南山区 第三产业 Series3

第二产业 Series2

2009 年福田区金融业占本区生产总值比重为 35.9%,是全区经济中比重最 大、贡献最大的行业。总部经济已成为福田产业升级的“双轮驱动”之一, 截至 2008 年,共有 182 家企业总部落户福田区。金融业支撑总部企业发 展,福田区共有各类金融机构总部 110 家,占全市的 57%,包括深圳证券交 易所营运中心、招商银行总部大厦、招商证券大厦、国信证券大厦、太平金 融大厦、东亚银行、平安保险总部等。

总部经济以及金融企业落户福田,给福田区带来潜在的高端消费人群,支撑 高端消费市场。

福田区第三产业发展情况( 表 1.1 福田区第三产业发展情况( 2009 年)
第三产业 金融业 房地产业 批零住餐业 交通运输、仓 储和邮政业 其它服务业 增加值 ( 亿元) 583.16 118.32 327.53 53.16 341.10 增长比 20.3% 20.0% 14.2% 3.1% 5.9%

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福田区总部经济发展情况( 表 1.2 福田区总部经济发展情况( 2009 年)

指标 地区型总部企业 跨国公司总部企业 中国公司总部企业
资料来源:福田统计局

单位数 (家) 142 32 8 78.0% 17.6% 4.4%

( 增加值 亿 元) 474.38 75.23 23.56 82.8% 13.1% 4.1%

营业收入(亿元) 营业收入(亿元) 1522.12 685.16 169.86 64.0% 28.8% 7.2%

福田区现有世界 500 强企业 104 家,其中金融类企业占 26%,专业服务类企 业占 27%,贸易类企业占 20%。金融、专业服务类员工收入处于中高水平, 具有较强消费能力,为区内高端零售市场发展提供市场支持。

图 1.14 福田区 甲级写字楼租户租户

? ? ? ? ? ? ? ? ?

美国塔吉特 ICG COMMERCE 环球资源 美国家得宝 高科美亚

20%

26%

? ? ? ? ? ?

恒生银行 摩根士丹利 三菱东京UFJ银 行 花旗银行 东亚银行 UBS瑞银

达科 Ramtro n 甫瀚 华信惠 悦

? 默克 27% 1% 7% 14% 5% 0% ? ? ? ? ? 苹果 电脑 穆迪 软件 微软 戴尔 思科

银行、保险等 金融业 快速消费品 政府机构

药业及制 造业 信息技术 及电信通讯 专业服务 业

贸易及 物流 其他

资料来源:仲量联行

福田区是深圳中央商务区(CBD)所在地,甲级写字楼聚集,办公人口数量 庞大,尤其集中在中心区内。据统计,本项目 1 公里半径范围内分布了 24 座甲、乙级写字楼,写字楼内工作人口约 8.2 万人。

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中心区办公人口统计( 表 1.3 中心区办公人口统计(截至 2010 年 6 月)
22 14 11 12 10 9 13 17 16 6 24 3 2 1 4 5 8 7 15

路 田 益



福 华 一 路
18 19 23 21 20



心 二

福 华
目 目 目 目 项 本



滨 海 大 道

福 华 三 路

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

项目名称 荣超国际商会中心 卓越时代广场 信息枢纽大厦 丰立大厦 嘉里建设广场 免税商务大楼 时代金融中心 中国联通 中心商务大厦 国际商会大厦 A座 国际商会大厦 B座 卓越大厦 新华保险大厦

级别 甲级 甲级 乙级 乙级 甲级 甲级 甲级 乙级 甲级 乙级 乙级 乙级 乙级

办公面积(平方米) 办公面积(平方米) 出租率 98,455 82,691 19,500 18,845 75,000 62,129 51,571 35,000 33,342 36,000 30,000 43,400 41,000 92% 90% 100% 100% 80% 90% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95%

办公人数估算 6,967 5,725 1,500 1,450 4,615 4,301 3,769 2,558 2,437 2,631 2,192 3,172 2,996

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿) 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 航天大厦 兴业银行 华融大厦 投资大厦 大中华国际交易广场 金中环 财富大厦 现代商务大厦 深圳广播电影电视集 团 星河发展中心 港中旅大厦 乙级 乙级 乙级 乙级 甲级 甲级 甲级 甲级 乙级 甲级 甲级 37,939 30,000 50,000 40,000 110,000 38,362 65,267 71,915 45,500 42,500 50,000 95% 90% 90% 98% 80% 90% 80% 90% 100% 100% 85% 2,772 2,077 3,462 3,015 6,769 2,656 4,016 4,979 1,700 3,269 3,269 82,297

办公人数合计
注:按照人均平均办公面积 15平 方米计算 资料来与:仲量联行

甲级写字楼租户以金融、专业服务、工业及石油化工、贸易物流和 IT 电信 业为主,聚集了一大批跨国公司、企业总部,雇员以高学历和港澳外籍人士 居多,收入和消费水平较高,是本项目的核心消费群体之一。

根据福田区统计数据,金融业员工工资水平最高,年均 13 万元,尤其是港 澳及外籍人士,年薪超过 100 万元,IT 和商务服务业员工年均工资亦在 5.5 万以上,高于全区平均水平,显示中心区以中高收入人口为主,消费能力较 强,为本项目提供有力的市场需求支持。

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行业从业人员工资情况( 表 1.3 福田区部分 行业从业人员工资情况( 2009 年)

行业 全区平均 信息传输、计算器服务和软件 业 租赁和商务服务业 金融业
资料来源:福田统计局

从业人员平均工资 人年) (元/人年) 53,185 79,748 56,994 130,443

港澳台和外籍人士平均工资 (元/人年) 人年) 326,459 183,292 278,140 1,093,000

福田区 2009 年居民人均可支配收入以及消费性支出均位列深圳市首位,同 时,居民人均消费性支出增长势头强劲,高达 18.3%,该区域将逐步成为深 圳市重点消费市场。高收入、高消费人群的集聚诱发高端消费市场的需求, 同时也支撑高端消费市场的发展。

图 1.15 深圳各区居民收支分析
40000 35000 30000 25000 元 20000 15000 10000 5000 0 罗 湖区 福 田区 盐田 区 南山 区 宝安 区 龙 岗区
人 均可支配收入 Series2 人均消 费性支出 Series1

资料来源:各区统计局

2008 年福田区居民人均消费性支出为 1997.49 元/年。随着食品价格的不断 上升,逐渐向食品消费倾斜,2008 年占总消费 34%,较去年增长 3 个百分 点。在外饮食消费金额同步上升,由 07 年的 141 元上涨至 209 元,涨幅近

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50%;08 年较 07 年上升 4 个百分点。衣着类支出为 147 元,增长 25.5%。近 年新兴的服饰订制行业渐成时尚,致使衣着加工服务费增长高达 81%,同 时,文化娱乐服务消费快速上扬,08 年增长率达 62%。

随着居民对餐饮、服饰、娱乐消费能力和要求不断提高,高档餐饮、高档时 尚服饰及多样化的娱乐逐渐成为新的消费增长点,为本项目中高端定位提供 有力的市场需求支撑。

福田区居民消费支出结构( 图 1.16 福田区居民消费支出结构( 2009 年)

教育文化娛 樂服務類, 16.9%

其他商 品和 服務, 3.8% 食品, 34.1%

交通和通訊 , 15.9% 醫療保健, 5.8% 家庭設備用 品及服務, 5.8% 衣著, 7.4% 居住, 10.0%

消费支出变化情况( 图 1.17 福田居民 消费支出变化情况( 2007~2008 年 )

8.雜項商品和服務 7.居住 6.交通和通訊 5.醫療保健 單位:元 4.家庭設備用品及服務 文化娛樂服務 3.教育文化娛樂服務 2.衣著 在外餐飲 1.食品支出
2007 2008

5.2% -25.8% 1.6% 98.3% 32.3% 62% 38.5% 25.5% 48.3% 28.6%
0 100 200 300 400 500 600 700 800

资料来源:福田统计局

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高收入人群的聚集带动了区内高档住宅的快速发展。福田区,尤其在香蜜湖 和中心区,已成为深圳知名的高档住宅区聚集,住宅售价攀升,二手房均价 已超过 25,000 元/平方米,高于深圳全市均价 2~3 倍。

心区住宅售价( 图 1.18 福田中 心区住宅售价(截至 2010 年 9 月)

资料来源:仲量联行

另一方面,福田区会展经济发达。深圳国际会展中心年均展览天数达 200 日,接待观众超过 2,000 万/人次,是国内展期最密集的会展中心之一。

与本项目一路之隔的深圳国际会展中心,年均展览场次达 75 场,年均展览 天数 200 日,平均每年接待观众人数达 2000 多人。深圳国际会展中心经济 发达,且项目周边五星级酒店密集,商旅人口多,但客流流动性强,非区内 零售项目核心消费群,因此该消费群可作为本项目的补充客流。

表 1.4 深圳国际会展中心概括
总建筑面积 开业时间 年均展览场次 年均会议场次 年均展览天数 年均接待观众人数 280,000 平方米 2004 年 75 场 55 场 200 日 2,000 多万

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年展览场次及展期一览 表 1.4 深圳国际会展中心 2010 年展览场次及展期一 览
月份 1 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 合计
资料来源:仲量联行

展览场次 (场) 2 8 8 9 8 6 11 9 8 7 6 82

展期( ) 展期(天数 14 18 17 19 12 11 18 20 16 16 21 184

频繁的会展和商务来往带来了大量的高端商旅客群,中心区内高星级酒店的 发展,平均房价超过 1,000 元/晚,为零售市场补充大量高端消费群体,支 撑区内高端零售市场发展。 表 1.6 福田中心区五星级酒店列表
酒店名称 星河丽斯卡尔顿酒店 马可孛罗好日子酒店 大中华喜来登酒店 福田香格里拉大酒店 四季酒店 客房数 282 391 342 528 440 平均房价 1,500~4,500 880~2,200 1,000~2,700 1,200~1,600 在建

1 2 3 4 5

资料来源:仲量联行

深圳商业网点规划

根据《深圳商业网点规划(2006-2010)》,深圳市定位高档的商圈包括宝 安南、福田中心区和南山后海,将成为本项目的主要竞争对手。福田中心区 鼓励引进全球知名百货、购物中心、高档餐饮等。根据目前中心区发展速 度,其城市定位和辐射范围将进一步提升和扩大,逐步提升为市级核心商 圈。

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表 1.7 深圳各商圈 定位规划

资料来源:《深圳商业网点规划( 2006-2010)》

福田区重点基础设施建设

福田站位于福中三路至深南大道之间,沿益田路南北向布置,该车站是广深 港高速铁路、广深城际轨道、深惠城际线、深江城际线、深圳地铁(蛇口 线、龙岗线、11 号线和 14 号线)的交汇点,亦是国内首个地下城际列车 站。是集高速铁路、城际铁路、城市轨道交通、公交以及出租等多种交通设 施于一体的综合交通枢纽,已于 2008 年 8 月 20 日动工,预计 2012 年 8 月 31 日完工。

届时,福田到香港西九龙仅需 14 分钟,到广州新客站约 34 分钟,进一步加 强广、深、港三地的紧密联系,使深圳成为中心枢纽城市,加强深圳经济的 辐射范围及城市竞争力。预计福田站开通后,仅广深港高铁每日客流量达 10 万人次,加上 4 条城际线及 4 条地铁线,将为福田区带来庞大的客源, 其中商务客源将占较大部分。本项目距离福田站直线距离约 500 米,3 分钟 车程。

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图 1.19 福田站规划

宏观经济环境分析总结 在经济发展及结构方面,深圳市人均 GDP 位居全国首位,居民需求特征转为 追求生活质量的享受型和发展型,为高档零售市场提供必要的需求支持和发 展机会。 第三产业是推动经济发展的重要力量。金融业发达,福田中心区拥有大批金 融总部机构及世界 500 强企业,高收入人群聚聚集,为高档零售市场发展提 供潜在稳定客源。 在居民生活水平及零售市场发展方面,深圳市居民收入与消费支出稳步增 长,收入水平提升带动社会消费品零售总额持续增长,显示出强劲而稳定的 零售消费力,成为国际一线品牌零售商重点扩展城市。而且,深圳市人口数 量庞大,结构年轻,主要倾向时尚、休闲娱乐消费。

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在政府规划方面,政府大力投入福田中心区建设,规划定位高档零售商圈, 配合广深港高铁的开通,中心区核心城市地位进一步突显,商圈档次和辐射 范围将大幅提升,发展潜力巨大。 福田区经济总量及居民收入均位于全市前列,是深圳重点发展区域。区内拥 有大量金融、总部企业及跨国公司,高收入人群聚集,有固定的核心消费群 体。

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2 ) 深圳整体零零售市场发展
主要零售商圈分布

深圳城市拓展及基础设施改善推动零售商圈自东向西发展,福田中心区和南 山商圈是未来发展重点。深圳市主要分为六大零售商圈,沿深南大道呈带状 分布,本项目处于福田中心区商圈核心位置。

图 1.20 深圳主要商圈分布

资料来源:仲量联行

罗湖区: 湖区:

商圈重点已西移至蔡屋围, 商圈重点已西移至蔡屋围 ,未来发展以单体大型项目和商圈改造为主 人民南/国贸商圈是传统零售商业中心,定位中高档,以百货和中型购物中 人民南/国贸商圈 心为主。由于建成时间长,部分零售物业硬件设施已显陈旧,导致购物环境 欠佳,消费客群以游客、白领、商务人士为主。商圈中主要零售项目有金光 华广场、国贸商场、友谊城等。 东门商圈是历史最悠久的商圈,定位中低档次,主要由中小型百货和步行街 东门商圈 铺为主,人流车流密集、交通拥挤,购物环境欠佳,消费群以本地青年、中 低收入人群和游客为主力。商圈中主要零售项目有太阳百货、茂业百货、天 虹百货等。

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蔡屋围商圈 是目前深圳最高端的零售商圈,集中了西武百货、LV、Gucci、 Chanel、Cartier、Hermes 等顶级零售品牌,以大型综合购物中心为主,针 对白领、商务人士、游客和当地富裕人群为主要客群,商圈中主要零售项目 有万象城、中信城市广场、地王广场等。

表1.8 罗湖区主要零售项目 项目

万象城 发展商 开业时间 规模 定位 主要租户 华润(深圳)公司 2004年 一期:133,000 m? 二期:20,000 m? 高端 Réel芮欧时尚生活百 货、嘉禾影城、冰纷 万象滑冰场、Olé超 市、Gucci、Hugo Bo ss、 Armani、 Prada、 Dunhill、 Novo Ermenegildo Zegna 99%

金光华广场 深圳金光华商业公司 2004年11月 110,000 m? 中高端 南国影院、反斗乐 园、力美健、 Bally、Ver sace、 Hugo Boss、 Aquascutum、 Paul& S ark、 h Vach eron Constantin 95%

中信城市广场 中信深圳集团 2002年 68,000 m? 高端 西武百货、吉之 岛、新南国影 城、王子厨房、 中航健身会

入住率

92%

资料来源:仲量联行

福田区: 福田区: 中心区将成为最具发展潜力的商圈,整体零售氛围预期有所提升。 中心区将成为最具发展潜力的商圈,整体零售氛围预期有所提升。 华强北 将通过片区改造升级和中航城建设, 将通过片区改造升级和中航城建设,注入新发展元素 . 华强北商圈 是由旧工业区改造的批发零售商圈,零售定位中档,以电子产 品、服装专业批发市场和中型百货商场为主,商圈内人流车流混杂、交通拥

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堵,购物环境欠佳,主要吸引专业批发买家和本地青年为消费群体。商圈中 主要零售项目有茂业百货、女人世界、曼哈购物中心等。 福田中心区商圈是随着中心区建设而开发的新兴商圈,定位中端,以大型综 福田中心区商圈 合购物中心和裙楼商业为主,目前商圈聚集效应和区域影响力尚待提高,消 费群体以中心区商务人士、周边中高收入居民为主。商圈中主要零售项目有 COCO Park、中心城。

表1.9 福田区主要零售项目 项目

发展商 开业时间 规模 定位

COC O Park 星河国际集团 2006年 85,000平方米

中心城 深圳市怡景中心城商业发展公司 2007年 135,000平方米 中端 家乐福、金逸影院、CK Jean s、 ochirly、Jack& Jon es、 Esprit、必 胜客、星巴克、Colum nbia 93%

中端 主要租户 吉之岛、百老汇电影城、 Swarovski、Omega、 Moiselle、Levis、On ly、 SKAP、星巴克 入住率 95%

资料来源:仲量联行

南山区

商业文化中心区将是重点发展区域。预期随着交通环境的进一步完善, 商业文化中心区将是重点发展区域。预期随着交通环境的进一步完善, 商 圈的辐射范围和影响力将得到极大提高

华侨城及后海商业文化中心区商圈是南山区商圈得益于轨道交通建设而发 华侨城及后海商业文化中心区商圈 展,为新兴商圈,发展起步较晚,分布零散,主要集中在华侨城和南山商业

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文化中心区,定位中端,以滨海休闲、旅游为主题,以大型购物中心为主, 商圈主要服务周边中高收入居民和游客。商圈中主要项目有益田假日广场、 花园城、海岸城、保利文化广场。

表1.10 南山区主要零售项目 项目

益田假日广场 发展商 开业时间 规模 定位 益田房地产集团 2008年8月 100,000平方米 中高端

花园城中心 招商地产 2000年 70,500平方米 中端 沃尔玛、百安居、紫 荆城百货、洲立影 城、迪卡侬、 Mango、Vero Moda、 Esprit、On ly、I.T、 Ochirly、SKAP、 LockLock、Swatch、 Nice、周大福、 Papa John’s 95%

海岸城 深圳海岸房地产 2007年 120,000平方米 中端 吉之岛、嘉禾海岸 影院、顺电、玛花 纤体、冰 fun海岸滑 冰场、反斗乐园、 Papa John’s、 Swatch、 Esprit、CK Jeans、Ochir ly、 ONLY、Vero Moda LEO 98%

主要租户 中影嘉禾影院、全 明星冰场、四海一 家、Armani Collezioni、Hugo Bo ss、Zara、 Cerr uti1881、 Lancel、Martini、 Guess 入住率 90%

资料来源 :仲量 联行

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表 1.11 深圳各零售商圈特征总结

商圈名称
1 人民南/国贸

区域特征
传统零售商业 中心 定位中高档,以 百货商场和中型购物 中心为 主 建成时间较长, 部分零售物业硬件设施 已显 陈旧,导致购物 环境欠佳 历史最悠久的 商圈 定位中低档次, 由百货和步行街铺组成 人流密集、交 通拥挤,购物环境欠佳 目前深圳最高 端的零售商圈 集中了西武百 货、 LV、Gucci、Ch anel 、Cartier、 He rme s等顶级零售品牌 以大型综合购 物中心为主 由旧工业区改 造的批发零售商圈 由电子产品、服 装专业批发市场和中 型百货 商场组成 零售物业定位 中至中低档 人流车流混杂、 交通拥堵,购物环境欠佳 随着中 心区建设而开发的新兴 商圈 定位中 端,以大型综合购物中心 和裙楼商业 为主 目前商 圈聚集效应和区域影响 力尚待提高 得益于 轨道交通建设而发展的 新兴商圈 发展起 步较晚,分布零散,主要集 中在华侨 城和南 山商业文化中心区 定位中 端,滨海休闲主题,以大型 购物中心 为主

主体消费群
游客 白领 商务消费人群 本地青年 中低收入人群 游客 白领 商务群体 游客 当地富裕人群

主要项目
金光华 广场 国贸商 场

发展趋势
受土地供应限 制,发 展已基本饱和 核心商圈地位 逐步被 取代 启动商圈升级 计划, 整顿购物环境 中短期内将提 升至中 档定位 成为深圳核心 商圈 京基mall的建成将进 一步巩固该商 圈高档 定位 工业旧改继续 推进, 未来供应较大 专业市场与零 售商业 混杂,商圈环境 有待 改善 中航城带动商 圈升级 中心区地位逐 步凸 现,商圈地位及 档次 逐步提升 发展潜力巨大,将 成 为核心商圈 发展迅速,商圈地 位 及档次快速提 升 受区位条件限 制,中 短期内仍为区 域性商 圈

2

东门

太阳百 货 茂业百 货 天虹百 货 万象城 中信城 市广 场 赛格广 场 华强广 场 茂业百 货 女人世 界

3

蔡屋围

4

华强北

专业批发买家 本地青年

5

福田中 心

中央商务区内 的办公、酒店 人群 中高收入居民 周边中高收入 居民 商务人群 游客

COCO Pa rk 中心城 益田假 日广 场 花园城 海岸城 保利文 化广 场

6

南山商 圈

资料来源:仲量联行

深圳市零售市场发展成熟,涵盖高中低档次,各定位档次均具有市场空间。 20 世纪 80 年代,深圳市零售市场定位主要以个体户为主。到 90 年代,专 卖店、便利店和百货商店等开始进入深圳零售市场。 1996 年后改革开放不 断进行,国际大型连锁超市业纷纷进驻深圳零售市场。2002 年开始,大型 综合购物中心已成为深圳零售市场的主要发展趋势。

图 1.21 深圳零售 市场发展模式变化趋势

1980s
个体 户店 专卖店 便利店

1990s
百货 商店

1996
国际连锁 超市

2002,未来趋势
大型综合 购物中心 大型连锁零售

资料来源:仲量联行

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成熟的市场发展推动深圳形成了涵盖高中低各档次的零售发展模式,各定位 档次在深圳内均具有市场发展空间。尤其在高端零售市场,已成为华南地区 发展的领头羊,市场空间较佳。 图 1.22 深圳主要大型零售物业定位档次
档次 档次 高
万象城

金光华广场

中信城市广场 益田假日广场

海岸城 保利文化广场
COCO Park

中心城

品牌 品牌



本地

国际 国际

资料来源:仲量联行

深圳整体零售市场分析总结 综上所述,深圳市零售市场整体呈现强劲的发展态势,居民消费力强,为新 入市的项目提供较佳的市场空间。而福田中心区经济实力雄厚,金融、总部 企业、跨国公司聚集,会展经济发达,区内以中高收入的办公及居住人群为 主,高收入人群聚集,具有较强的消费能力,为区域内的高档零售市场发展 提供强大的市场支持。

强劲的零售市场发展,促使深圳快速进入成熟的高阶发展阶段,为新入市的 大型零售项目,尤其是高端零售项目提供了良好的市场发展空间和前景。

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2 . 福田中心区零售市场研究
发展概况

福田中心区是深圳市政府规划的集行政、金融、商贸、信息、科技、文化功 能于一体的 21 世纪中央商务区,是深圳有史以来规划起点最高,最具发展 潜力的区域。整个中心区规划总占地面积 607 公顷,总建筑面积 750 万平方 米,就业人口 26 万,居住人口 7.7 万人。 中心区是依托区内大量办公楼和商务人士而发展起来的零售商圈,主要服务 周边办公及居住人口。2004 年起,随着天虹购物广场、COCO Park、怡景中 心城等大型购物中心陆续建成,中心区商圈逐步起步发展。 目前商圈仍处于培育发展阶段,商业氛围随着办公及居住人口的增加而逐步 提升,商圈辐射范围亦由中心区扩展至整个福田区,未来发展前景看好。 现有商业项目以大型综合购物中心、百货、超市、办公裙楼配套商业为主, 总供应量超过 60 万平方米。

现有零售物业供应 中心区商圈是依托办公楼而形成,其发展与中心区办公楼的开发密切相关。 2002 年以前商业主要集中在滨河大道以南的大型住宅社区内,主要为超 市、百货、家居广场,零 散分布,以满足周边居民的日常生活需求。随着办 公楼入住率上升,中心区商圈从 2004 年起逐步形成,COCO Park 的开业标 志着商圈发展的正式起步,并在 2006 和 2007 年达到供应量高峰。 但鉴于商圈仍处于培育期,已开业项目经营情况有待改善,导致随后 3 年供 应大幅减少,部分已建成项目均暂停招商计划,如大中华、星河 RICH Mall、福华路地下商业街。

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图 2.1 福田中心区零售物业历史供应

资料来源:仲量联行

截至 2010 年 9 月,中心区商圈现有零售物业总供应量为 67.2 万平方米, 其中以大型综合购物中心、百货、超市为主的大型零售物业供应量为 51.5 万平方米。已形成以 Coco park、中心城等大型零售项目为龙头,办公裙楼 配套商业为辅的商业格局。

图 2.2 福田中心区现有主要零售项目

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图2.3 福田中心区现有办公楼配套商业

资料来源:仲量联行

图 2.4 福田中心区零售物业类型
办公楼配套商业 20%

主要零售项目 80%
资料来源:仲量联行

未来零售物业供应 未来供应以大型零售项目为主,供应量庞大。预计到 2014 年,中心区零售 商业供应较现有供应翻一番,接近 50 万平方米,将进一步提升中心区商业 规模和辐射范围。 未来供应主要集中在中轴线上,包括平安国际金融大厦、大中华、星河 Rich Mall,将促使中轴线成为商业核心区,为沿线物业发展提供必要的聚 集性和商业氛围。而本项目正处在中轴线上,具有优越的区位优势。另一 方面,从体量上分析,受土地供应限制,未来项目主要以中小型物业为

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主,缺乏大型,适合发展综合购物中心的商业项目,本项目将成为区内唯 一的新增大型综合购物中心,具有明显的规模优势。 图 2.5 福田中心区未来大型零售物业供应

州 新



编号
6
益 田路

项目名称 大中华国际交易广场 星河中心 Rich 金地岗厦项目 卓越世纪中心 福华路地下商业街 远致创业园 平安大厦 490,976

建筑面积 83,976 21,000 170,000 58,000 38,000 60,000 60,000

1 2 3 4 5 6 7 总计

7
福华 三

5 1 2 4

田 金





北 岗





3

南 岗 皇



资料来源:仲量联行

图 2.6 现有供应与 未来供应对比
700000 600000 500000 平方米 400000 300000 200000 100000 0 现有供应 主要零售项目 办公配套 未来供应

资料来源:仲量联行

档次定位 由于中心区零售商业尚处于培育发展阶段,辐射范围有限,主要服务区内 办公及居住人口,整体定位中档,以本地百货、超市及零售品牌为主导, 缺乏中高至高端零售物业。

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随着中心区建设的逐步完善,甲级写字楼及高档住宅入住率的提高,中心 区展现出巨大的发展潜力,尤其是在高端消费领域。未来多个项目均定位 中高至高端市场。预计未来中心区整体档次及零售氛围将得到大幅的提 升,成为继蔡屋围后,深圳另一个高端零售商圈。 图 2.7 福田中心区现有及未来零售项目档次定位
档次 档次 高
平安国际金融中心

市场空缺
远致创业园 金地岗厦项目 卓越世纪中心 天虹百货 福民店 福华路地下商业街 华润万家 益田店 万佳百货 彩田店 人人乐福田购物广场 星河Rich Mall
COCO Park

天虹购物广场 中心城

品牌 品牌

本地



国际 国际

资料来源:仲量联行

业态组合 总体来看,中心区零售商业业态丰富程度尚可,主要类型集中在百货、超 市、零售和餐饮这四项中。早期零售业态以百货、超市和主题商场为主, 业态设置较为单一,主要满足周边居民日常生活和家居消费需求。 Coco Park 和中心城的落成,对整个商圈商业业态组合造成较大跨度的提 升,引入了大量零售和餐饮业态,并有适量的娱乐休闲,如电影院、SPA 等,填补了商业业态空白。但该业态组合的提升仅表现在业态丰富程度上, 在档次水平上未有较大提升。

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中心区超市业态所占比例较大,未来主要竞争项目,如平安国际金融中心内 已规划精品超市,届时区内超市业态将涵盖中低至中高档次,呈现供需平衡 状态。 在餐饮方面,区内餐饮以快餐为主,主要解决周边办公楼白领用餐问题,缺 乏高级、有格调的餐厅,未能满足商务应酬、休闲餐饮消费。 商圈中大型综合购物商场,如 COCO Park、中心城,均以超市作为主力店, 区内百货业态仅有天虹百货为代表,定位中档次。同时餐饮、零售为主导业 态,休闲娱乐业态较为单一,仅有 2 家电影院,以及少量的美容美体业态, 缺乏其它可供下班后娱乐消遣的娱乐业态。 办公楼裙楼配套的商业则以餐饮业态为主,包括快餐、中式酒楼、轻食 等,其次是银行与便利店等配套服务设置,缺乏零售业态,辐射范围较 小,一般以本大楼和周边大楼办公人员为目标群体。

表 2.1 福田中心区 主要零售项目业态组合

资料来源:仲量联行

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总结 福田中心区定位深圳起点最高的中央商务区,甲级办公楼及高档住宅云 集,然而区内零售物业整体定位中端,以本地百货、超市为主,辐射范围 仅限于周边办公及居住人口,未能有效满足区内中高人群消费需求。随着 区内商务服务和基础设置的完善,大量中高收入人群聚集,为区内注入强 劲的消费力,高档零售市场呈现空缺。

未来零售供应集中在中轴线位置,以中小型项目为主。本项目正处于中轴 线核心位置,是区内新增的唯一大型零售项目,区位及规模优势齐备,加 上商圈档次正逐步提升,本项目具备发展高档大型综合购物中心条件。

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3 . 深圳高端零售市场研究

1 )国际奢侈品牌选址因素
区位因素, 区位因素, 一些奢侈品牌通过分析中国旅游消费人群的来源地来确定品牌拓展重点城 市,即分析在香港以及中国境外购买奢侈品的中国大陆消费者来源地。

黄金地段是国际奢侈品牌选址考虑的主要因素,关注周边是否有国际品牌五 星级酒店,是否具有优质租户的甲级办公楼等配套,类似的地段例如:上海 的南京西路、上海淮海路,广州的环市东路,北京的朝阳 CBD 区域、北京金 融街、深圳万象城等。

就本项目而言,深圳是近 30 年中国经济发展最活跃地区,09 年人均 GDP 位 居全国首位,一直以来是国际奢侈品牌重点拓展城市,LVMH 和 PPR 两大奢 侈品牌集团已进驻深圳。本项目位于深圳 CBD 区域核心,周边甲级写字楼、 国际五星级酒店、高档住宅社区密集,高收入人群聚集,满足奢侈品牌选址 要求。

项目因素

奢侈品牌非常关注相邻商铺的品质,倾向 “门当户对”、“择邻而居”, 以形成聚集效应和规模效应。同时,奢侈品的消费者多是驾车一族,除需要 有较宽敞、充足的停车场地外,便捷不拥堵的周边交通状况也是影响因素之 一。

对购物环境要求较为安静、舒适,不喧闹。对于商场后期经营管理者,最好 是知名具有信誉的品牌发展商,并统一经营管理的零售物业。

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就本项目而言,项目地处 CBD 中心,紧邻中心区两大主干道,直接连接地铁 站,交通便利。项目与中 心城、COCO Park 相邻,均为中心区代表性零售项 目,目前已进驻众多国际二线品牌,如 GUESS、CK、Zara 等,具有较佳的商 圈聚集效应,平安国际金融中心将是本项目在高端零售市场的最大竞争对 手。

2 )深圳高端零售市场研究
主要物业分布 蔡屋围商圈是目前高档零售项目聚集区域,包括万象城、中信城市广场西武 百货。但随着土地供应限制,未来高档零售项目供应有限,高档零售商圈将 逐步向福田中心区及南山深圳湾发展。 南山华侨城为深圳高档住宅区域和旅游区,高收入人群和游客聚集,亦产生 部分高档消费需求,主要集中在益田假日广场内。预计地处深圳湾核心区的 华润中心作为华润集团总部,其商业裙楼亦初步定位高档零售。

福田中心区作为深圳 CBD 区域,是政府规划的高档零售商圈所在,高收入人 群聚集,未来发展潜力巨大,目前已有平安国际初步定位高档零售。 图 3.1 深圳高档 零售商项目分布

资料来源:仲量联行

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发展概述 两大国际奢侈品牌集团 LVMH 和 PPR 旗下包含众多高档零售品牌,其开店及 拓展计划最具代表性。 目前两大奢侈品牌在深圳开设的直营店铺数量并不多,基本集中于中信西武 百货以及万象城,进深品牌数量仅占其全部品牌的 30%左右。 表 3.1 两大奢侈品牌集团旗下服饰品牌名单
LVMH Group LOUIS VUITTON, Loewe, Celine, Berluti, Kenzo, Givenchy, Marc Jacobs, Stefanobi, Emilio Pucci, Thomas Pink, Donna Karan, Eluxury、Fendi PPR Group GUCCI, Bottega Veneta, Yves Saint Laurent, YSL Beaute, Balenciaga, Boucheron, Sergio Rossi, BEDAT & Co, Alexander McQueen, Stella McCartney

表 3.2 两大奢侈 品牌集团进驻深圳情况
集团 品牌 LV Celine Marc Jacobs DKNY Fendi 总计 Gucci Bottega Veneta YSL Beaute Balenciaga Sergio Rossi 总计 数量 2 1 1 1 2 7 1 1 1 1 1 5 所在项目 万象城、中信西武 中信西武 中信西武 万象城 万象城、中信西武 万象城 万象城 中信西武 万象城 万象城

LVMH

PPR

注:品牌入驻以直营专卖店为准,不包括代理商模式,以服饰、鞋包为准,不包括化妆品 专柜模式。 资料来源;仲量联行

反观其他国内一、二线城市,如上海、北京、成都、沈阳等,奢侈品牌的进 驻数量和速度均高于深圳。

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表 3.3 深圳与国内其他城市奢侈品牌进驻情况对比
城市 深圳 上海 北京 成都 沈阳
资料来源;仲量联行

LVMH 集团 7 22 23 9 7

PPR 集团 5 17 24 5 3

在中国,深圳的经济发展处于领先地位,但奢侈品牌的进驻却少于其他国内 一、二线城市。深圳高档零售市场仍处于起步阶段,当高端消费市场积累了 一定的消费人群基础,高档零售市场便存有一定的发展空间。

图 3.2 深圳与国内主要城市宏观经济水平比较
100000 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0
深圳
人均GDP



上海

北京

沈阳

成都

城镇居民人均可支配收入

城镇居民人均消费性支出

资料来源;各地统计局

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3)

代表性项目分析

万象城是深圳市,乃至整个华南地区经营最成功的高档零售物业,对其进行 优劣势分析,对本项目具有最佳的参考借鉴意义。

优势

? ? ?

采用“主力点+次主力店”模式,起到良好的带动作用 次主力店以品牌服饰为主,较佳地带动其他零售品牌进驻 国际品牌复式旗舰店,作为项目亮点,体现高档定位和形象,带 动其他高档品牌进驻

? ?

下沉式广场设计,成为人流聚集点,营造特色舒适购物环境 单一人流动线,凸字形店铺设计,避免过深店铺分割

劣势

?

租户组合多为高档服饰品牌,缺乏大众化选择,仅针对高消费人 群,客源偏窄

?

欠缺国际大型潮流品牌,如 Zara, H&M 及 Uniqlo 等,未能吸引年 轻时上客群

?

商场定位高档,但未能配合设置格调、特色餐饮

对本项目的启示

? ? ? ? ?

采用“主力店+次主力店”模式,增加次主力店比例 设置高档品牌复式旗舰点,作为项目亮点,起龙头带动作用 优化现有下沉广场设计,打造特色商业街 引进部分大众潮流品牌,扩大客源 设置高档、格调餐饮,配合项目整体形象

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4 )总结
中国高档零售市场发展蓬勃,成为奢侈品牌集团的重点拓展区域,与国内其 它一线及二线城市相比,深圳高档零售市场方兴未艾,仍有多个国际品牌暂 未进驻,存在较大市场发展空间。

当前蔡屋围为深圳市高档零售聚集区域,但随着城市中心西移,将逐步向福 田中心区、南山发展。目前福田中心区中缺乏高档定位零售项目,存在较大 市场空间。

本项目所处区位、项目条件等均符合奢侈品牌选址要求,具有较强的发展空 间。同时,深圳华润万象城以 LV 和 Gucci 旗舰店作为项目高档零售龙头, 带动了数十个高档国际品牌进驻,如 Hermes、Dior、Catier、Prada、 MiuMiu 等,对本项目具有较大借鉴意义。

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4 . 竞争项目分析
华润万象城 基本情况
发展商 地点 开业时间 经营模式 定位 占地面积 深圳(华润)有限公 司 罗湖区宝安南路 一期: 2004 年, 二期: 2009 年 只租不售 中高至高端 80,000 平方米 143,000 平方米 一期约 111,000 平方 米 二期约 32,000 平方米 约 87,000 平方米 一期:约 70,000 平方 米 二期:约 16,900 平方 米 一期: 63%

商场建筑面积

商场出租面积

商场实用率

万象城是目前华南地区经营最成功的大型综合购物中心,定位高档,其业态 组合和规划设计对本项目具有较大借鉴意义。

业态组合 万象城的主力店及次主力店所占比例超过 42%。早期引入大量次主力店,以 快速提高项目出租率。随着经营成熟、项目档次提升,次主力店比例亦相应 减少。

图4.1 万象城整体业态组合

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资料来源;仲量联行

万象城负一层以主力店和次主力店为主,占比超过 50%。在与下沉式广场连 接位置,安排 Pizza Hut 和星巴克等休闲餐饮,有效利用下沉广场户外空 间,营造舒适就餐环境,树立项目形象。 图4.2 负一层平面图

图4.3 负一层业 态分布图
零售 18%

次主力店 30%
Ole超市

主力店 26% 餐饮 26% 资料来源;仲量联行

Reel百货

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万象城首层商铺商业价值最高,是商场租金收入的主要来源,因此首层安 排近 60%零售业态。随着商场档次逐步提升,对首层业态进行升级调整, 原 Miss Sixty、Esprit 等临街店铺分别引进 Miu Miu、Prada,原次主力 店 NOVO 亦升级为 GIADA。同时,利用外立面,树立巨型广告牌和灯箱, 大幅提升项目高端形象。

图4.4 首层平面 图

图 4.5 首层业态分布图

次主力店 16%

主力店 1 9%

GIADA

Reel百货
餐饮 5%

零售 6 0% 资料来源;仲量联行

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

二层同样以零售为主,NOVO 由首层搬迁至二层作为次主力店,面积约 2,600 平方米,占比 23%。次主力店位于通道尽头,有效拉动人流,增加其它商铺 的可达性。

图4.6 二层平面 图

图 4.7 二层业态分布图
次主力店 26%
NOVO

主力店 3 0%

Reel百货

餐饮 6% 零售 38 %
资料来源;仲量联行

随着楼层升高,人流减少,店铺租金亦相应减少,三层设置较多主力店,以 带动人流往高楼层消费。利用通道两端,以及商场较深位置,设置主力店、 餐饮、娱乐休闲业态,既能解决零售店铺进深过大问题,又能合理利用空 间,减少次通道,提升商场实用率。

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

图4.8

三层平面 图

图 4.9
零售 27 %

三层业态分布图
主力店 29 %

Reel百货

餐饮 8%

娱乐 / 休闲 3 6%

资料来源;仲量联行

楼层继续升高,零售业态比例逐步减少,娱乐业态比例增加,四层安排多家 次主力店,面积占比达 42%,以带动人流往高层消费。

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

图4.10

四层平面图

图 4.11 四层业态 分布图

次主力店 42% Sport 100 Jack&Jones/Only/VERO Mode 顺电/生活本色

娱乐休闲 35%

零售 11%
资料来源;仲量联行

餐饮 12%

餐饮为万象城五层的主要业态,安排大型酒楼、美食广场,满足各类餐饮需 求,零售店铺则主要以家居、电器为主。

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

图4.12

五层平面图

图 4.13 五层业态 分布图

次 主力 店 31%

美乐汇美食广场
餐饮 52%

零售 17%

资料来源;仲量联行

主力店和次主力店 深圳万象城以高端百货 Reel 为主力店,占用负一至三层,面积约 12,000 平 方米,占总出租面积的 18%,引进多家次主力店,面积均在 1,000 平方米以 上,占总出租面积约 24%。于每一个楼层设置次主力店,能有效快速提升项 目出租率,同时带动人流到该楼层消费,次主力店租金支付能力较低,类似 “大包租”性质。随着项目经营成熟、档次提升,将逐步减少次主力店比 例。

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

万象城次主力店分布(按楼层) 图 4.14 万象城次主力店分布(按楼层)
楼层 B/F 1/F 2/F 商家 Ole 超市 GIADA NOVO Sport 100 4/F Jack&Jones/On ly/ 1,001 VERO MODE 顺电/生活本色 5/F 合计
资料来源;仲量联行

面积 3,603 2,084 2,656 2,400

2,776 1,305

美乐汇美食广场 15,82 3

零售业态 零售业态方面以服装为主导,占比 63%,是主要的租金收入来源,其次是饰 品、礼品和鞋包,各占约 10%。零售店铺普遍面积需求在 100 平方米左右, 而面积需求在 300 平方米以上的主要为服饰品牌,如 MiuMiu、Prada、 CHLOE、Lottusse 等。因银行面积需求大,租金支付能力亦较高,所以 500 平方米以上店铺均为银行租用。

万象城零售店铺分布情况(按面积) 图 4.15 万象城零售店铺分布情况(按面积)

店铺数量 面积< 50平方米 面积< 50平方米 面积50~100平方米 面积 50~100平方米 50~100 面积100~200平方米 平方米 面积 面积200~300平方米 平方米 面积 面积300~500平方米 面积300~500平方米 300~500 面积≥500平方米 面积≥500平方米 合计 53 57 39 12 11 3 175

所占比例 30% 33% 22% 7% 6% 2% 100%

图4.16 万象城各 类零售店铺比例

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

家居/生活 家居 生活 2% 饰品/礼品 饰品 礼品 化妆品/个人护理/ 10% 药品 5%

鞋包 10% 影音/家电 影音 家电 1%

服装/服饰 服装 服饰 63%
资料来源;仲量联行

服务/展示/便利店 9%

店铺面积 万象城共有 240 间店铺,面积集中在 50~200 平方米,所占比例接近 70%, 50 平方米以下店铺主要为珠宝、饰品类,服装类较少,由此可见,零售商 家对店铺面积的需求大多集中在 50-200 平方米内。 万象城采用“主力店+次主力店”招商策略,加上地标建筑吸引品牌开设旗 舰店,导致 500 平方米以上店铺数量较多,达 14%,次主力店的策略,亦大 大减低了业主早期开业的招商难度。

表4.17 万象城店铺面积情况
店铺面积 面积<50平方米 面积50~100平方米 面积100~200平方米 面积200~300平方米 面积300~500平方米 面积≥500平方米 合计 店铺数量 62 65 44 14 20 33 240 所占比例 26% 28% 18% 6% 8% 14% 100%

资料来源;仲量联行

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

规划设计 万象城有策略地把弧形通道两端及对面中间较深位置规划为主力店、餐饮、 停车场及娱乐用途,使商场面积能被充分利用的同时,也能避免规划出太深 之零售店铺。同时,单一的人流动线设计,减少次通道,能大幅商场的实用 率,超过 60%,远高于同类项目,提高业主收益。主力店及次主力店位于通 道两端,有效地拉动人流,提升店铺租金。

图 4.18 万象城平 面规划设计

3/F

1/F

资料来源:仲量联行

下沉广场是万象城另一设计亮点。利用流水、阶梯设计,打造休闲风情感 觉,不仅解决了负层商铺临街面问题,通过阶梯和广场为商家提供展示、举 行发布会的场地,大幅提升商铺价值。下沉广场与地下过街通道相联,也大 大降低了深南大道对两边消费人流的阻隔。

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

图 4.19 万象城下 沉广场设计

资料来源:仲量联行

对本项目的启示

优势

? 采用“主力点+次主力店”模式,起到良好的带动作用。 ? 次主力店以品牌服饰为主,较佳地带动其他零售品牌进驻。 ? 国际品牌复式旗舰店,作为项目亮点,体现高档定位和形象,带动
其他高档品牌进驻。

? 下沉式广场设计,成为人流聚集点,营造特色舒适购物环境。 ? 单一人流动线,凸字形店铺设计,避免过深店铺分割。

劣势

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? 租户组合多为高档服饰品牌,缺乏大众化选择,仅针对高消费人
群,客源偏窄。

? 欠缺国际大型潮流品牌,如 Zara, H&M 及 Uniqlo 等,未能吸引年
轻时尚客群。

? 商场定位高档,但未能配合设置格调、特色餐饮。

对本项目的启示

? 采用“主力店+次主力店”模式,增加次主力店比例 ? 设置高档品牌复式旗舰点,作为项目亮点,起龙头带动作用 ? 优化现有下沉广场设计,打造特色商业街 ? 引进部分大众潮流品牌,扩大客源 ? 设置高档、格调餐饮,配合项目整体形象

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中心城 基本情况
发展商 地点 物业情况 开业时间 经营模式 经 营主体 商场定位 出租率 占地面积 深圳市怡景中心城商业发展 有限公司 中心区福田区福华路 2007 年 4 月 租赁,统一产权 休闲式购物中心 中档 94% 43,000 平方米

经营状况

规模

? 总建筑面积 84,000 平方 米 商场面积及 ? 出租面积 - 58,000 平方 实用率 米 ? 实用率 69% ? 总店铺数 161 间,零售店 铺 102 间,食肆 32 间, 娱乐休闲 12 间,空置店 店铺数目 铺 10 间 ? 停车场 – 741 个车位

中心城紧邻本项目北面,规模和外观设计与本项目相似,因此其内部规划, 包括业态组合、人流动线对本项目具有较大的借鉴意义。

业态组合 主力店占总已出租面积的 38%,为最主要的业态组成,面积超过 2 万平方 米,所占面积比例过大。 G 层次主力店有国际知名西班牙服装品牌 Zara 及 其姊妹品牌 Bershka 的加盟,凸显 G 层流行时尚的定位,对商场的整体定位 及知名度有明显的提升作用。UG 层次主力店电器卖场、音响零售则针对家 庭消费,体现 UG 层休闲生活的主题。

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图 4.20 中心城业态组合
次 主力店 10% 乐/ 娱 乐 /休闲 13% 餐饮 20%

主力店 38% 零售店铺 19%

资料来源:仲量联行

中心城主力店、 图 4.21 中心城主力店、次主力店情况
业态类型 主力店 次主力店 楼层 B1 G层 UG 层 店铺名称 家乐福 Zara, Bershka 顺电电器 YELLER 音响 出租面积 (平方米) 平方米) 20,888 2,013 2,048 1,560

资料来源:仲量联行

中心城 B1 层超过 20,000 平方米的租赁面积以“大包租”的形式与家乐福签 订长期租赁合同,引入家乐福超市,作为中心城的主力租户。家乐福在租赁 范围内,有一定的自主招商权,除超级市场外,将部分面积租赁予其它租户 进行组合经营,如快餐餐饮、中低端服装店铺等。家乐福的进驻,能够在较 短的时间内吸引消费人群;但租金收入较低,租期较长。

中心城B 1层平面图 图4.22 中心城B 1 层平面图

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资料来源:仲量联行

中心城 G 层总出租面积约 11,800 为平方米,该楼层接连地铁站,人流量较 大,是中心城的重点楼层区域。次主力店引入西班牙国际品牌 Zara 以及其 姊妹品牌 Bershka,并将该次主力店设置与北面,离地铁接驳口较远的位 置,能够带动相当的消费人群通过中庭通道,刺激消费。受次主力店带动, 本层的零售以服饰为主,占零售面积的 86%,该层的空置率为 0%,租赁情况 较为乐观。

中心城G 图 4.23 中心城G 层平面图

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图 4.24 G 层商家名单
商品组合 次主力店 商户组合 Zara 以及其姊妹品牌 Bershka,金逸国际影城 DAZZLE, TOUGH, NIKE, adidas, ZUKKA, Theme, Esprit, 潮流服饰、时尚饰 品、运动品牌 Ochirly, Mo.& Co., Five plus, Basic House, Lily, Hot Wind, APPLE, Jain’s Market, E-world, I’m David, 68, Trendiano, 奔趣,自然元素, 红贝缇 麦当劳,永和大王,禾绿回转寿司, 面点王, 许留山, 上井 , 餐饮 寿师傅回转寿司, 汉拿山 必胜客, 星巴克, 味千拉面,亚马 , 逊巴西烧烤 鞋包/配饰 Walker shop, 西遇,满饰,银百合 ,法藤, Swatch,东方眼镜 , Artini

图 4.25
娱乐休闲 16%

G层整层业态组合 G层整层业态组合

零售 37%

餐饮 30% 半主力店 17%
资料来源:仲量联行

中心城 UG 层总出租面积约为 13,700 平方米,该层设有 2 家次主力店,集中 于商场北部以及中庭位置,为顺电电器及 YELLER 音响,使本层定位主题为 家居生活。娱乐休闲配套面积配比大,占该层商场面积 22%,电影院、反斗 乐园以及美容店,均针对家庭式消费。该层餐饮配套以快餐类为主,主要分 布在商场东、西两侧临街店铺。该层零售店铺面积配比较少,且基本上以家 居生活商家为主。

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图 4.26 G 层商家名单
主要业态组合 次主力店 餐饮 主要商户 顺电电器,YELLER 音响 鼎厨川菜餐厅, 江南厨子 牛芒绵绵冰, 必胜客, 汉丽宝大 , 马美食家,星巴克 Kingcow, Rag Mart, 蒲公英儿童摄影, Child World, 儿童乐园, Baby, Le Monies Kid’s, 屈臣氏,Sunnow 美发, Smart Beauty 修身堂, 聚妃轩, 芙美 哲美容, Building Beauty, LCN Center 金逸国际影城, 反斗乐园 Colorful 家居,雅芳婷,海马, , 休闲娱乐/家具/生活 OSIM,Purcotton,淑女屋床品,乐扣乐扣,枕头,诗梦轩,元朗 食品,八马茶叶,万基参茸,美珍香

儿童服饰/用品

健康产品/美容/美发

中心城U G层平面图 图4.27 中心城U G 层平面图

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图4.28

UG层 UG层 整层业态组合
空置 3%

餐饮 22%

零售 17%

娱乐休闲 22%
资料来源:仲量联行

半主力店 36%

中心城 L1 层总出租面积约为 11,610 平方米,主要以餐饮配套为主,占该层 租赁中面积的 36%,餐饮分布在商场东、西两侧的临街店铺,位置佳,用餐 环境较好;但餐饮与商场内部隔离,目的消费人群一般不进入商场消费,难 以带动潜在消费。零售店铺主要以本地服装品牌以及礼品、配饰为主,配有 银行、汽车展厅等功能,由于商场人流动线较为复杂,目的消费人群的带动 作用未能体现,中庭位置人流量不足,导致该层的空置率较高。

图 4.29 L1 层商 家名单
主要业态组合 主要商户 石头烧扒房 Tonga, 仙踪林 意粉屋, 太兴, 光阳烤肉 , , , 餐饮 越南春天, 赛百味, 大渔铁板烧 稻香海鲜酒家, Yogoya, , Xpats Bar, NYPD, 黄记煌 PSALTER, Insun, 天意, Lizzy, Bettor, August Silk, August 品牌服饰 Silk Men, Ellassay, Boss IMINGQI, I Wode, Seasons, Now here, Banana Baby, Jessie, 吉祥斋, 邓皓, 鄂尔多斯 银行/服务/展示中心 中国工商银行, 深圳发展银行 仁孚汽车展示厅 , 配饰/礼品/首饰 凯萨大帝, 周大福, Bellissima, Picca, 亨吉利名表

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中心城L 1层平面图 图4.30 中心城L 1 层平面图

L1层整层业态组合 图 4.31 L1层整层业态组合

空置 26%

零售 34%

娱乐休闲 4% 餐饮 36%
资料来源:仲量联行

主力店与次主力店 主力店 – 家乐福 中心城 B1 层全层出租予家乐福,面积超过 2 万平方米,占总出租面积 38%,面积比例过大。家乐福是自主经营模式,部分面积分租予大众化快

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餐、保健品等,业主丧失对该区域业态组合的调控主导权,同时,家乐福综 合型超市为中端档次,影响商场整体定位。 对于本项目,若锁定长期租约,对于商场整体升级改造将带来难度,而且主 力店的选取凸显商场整体定位,以综合型超市作为主力店,对商场整体的定 位把握模糊且占总出租面积的比例过高,对商场整体业态组合及租金收入均 有负面影响。中心城的家乐福超市面积较大,已基本满足该区域的消费需 求,若引入同类超市将带来激烈的竞争。

品牌服饰/ 电器、 次主力店 – 品牌服饰/ 电器、音响 中心城在经营中期调整商场业态组合,于 G 层引入西班牙国际知名服装品牌 Zara 及其姊妹品牌 Bershka,提升项目整体定位,吸引人流量,同时带来协 同效应,吸纳知名服饰品牌连锁店。UG 层引入顺电电器及 YELLER 音响,弥 补商场零售中电器类的业态缺失,体现该层生活主题的定位。但是中心城次 主力店面积配比不足,只占 10%,而且 L1 层缺失次主力店,定位不清,对 商家及消费者均缺乏吸引力。 对于本项目,次主力店的选取应综合考虑各楼层的定位,以此吸纳与楼层定 位相符的零售商家,次主力店有明显的协同作用,有效带动人流,建议每层 均设立 1-2 间次主力店。

图 4.32 中心城次主力店情况

楼层 G层 UG层

店铺名称 Zara, Bershka 顺电电器 YELLER音响 总计

出租面积 (平方米) 平方米) 2,013 2,048 1,560 5,621

面积比 3.6% 3.7% 2.7% 10%

资料来源:仲量联行

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餐饮业态 中心城快餐类面积比例接近六成,定位大众化中低端,部分为知名快餐连锁 店,满足购物人群及商场周边办公人群的大众化餐饮需求。特色餐厅涵盖 中、西式中端餐种,能满足商务宴请及购物人群对中端餐饮的需求。餐饮面 积配比充足,占总出租面积 20%,主要分布于楼层东西两侧,各楼层均分布 有餐饮功能。 餐饮消费具有目的性,L1 层大部分餐饮临街铺面设有出入口,与内部商场 隔离,未能带动潜在消费。 图 4.33
快餐 57%

中心城 餐饮业态比例

特色 餐厅 43%
资料来源:仲量联行

图 4.34 中心城餐饮商家列表
餐饮分类 商家 纽约比萨、赛百味、仙踪林、太兴、越南春天、大渔铁板 烧、意粉屋、光阳烤肉、汉丽宝、大马美食家、必胜客、美 快餐 食乐餐厅、面点王、禾绿回转寿司、汉拿山、永和大王、味 千拉面、寿师傅回转寿司、麦当劳、亚马逊巴西烤肉、麻辣 派对 、星巴克、 许留山 特色餐厅
资料来源:仲量联行

稻香海鲜酒家、上井、鼎厨川菜、江南厨子、黄记煌、石头 烧扒房、Tonga Bar、 Xpats Bar

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零售业态 中心城的零售店铺业态组合中,接近 60%的面积为时装服饰,主要针对白领 上班族、潮流年轻一族的消费人群,以女士服装为主打。与服饰相关的零 售,如钟表珠宝、鞋、包等所占的面积比例不高,共 10%,零散分布于各楼 层。零售店铺租赁面积主要集中于 200 平方米以下的中小户型店铺,高达 93 间,商家更替频率较高;面积较小,租金总体收益受到制约 对于本项目,时装服饰为零售业态中的主打类别,以女装为主,男装为辅, 招商时注重挑选符合商场定位的品牌。而与服饰关联的钟表珠宝配饰、鞋包 皮具等比例可适当调高,达到 10%-15%。店铺面积以 50-200 平方米为佳, 过多 50 平方米以下的店铺降低商场档次,加大商场品牌维护的难度,而且 小面积商铺不利于拉动整体租金的上扬。 售店铺情况( 图4.35 中心城零 售店铺情况( 按种类 )
家居/生活 / 家居 / 生活/零食 9% 服务/便利店 / 服务 / 便利店/展示 13 % 儿童 7% 钟表/珠宝 / 配饰/ 钟表 / 珠宝/配饰 / 礼品 7%

化妆品/ 个人护理/ 化妆品 / 个人护理/ 药品 3% 鞋 / 包 / 皮具 3%

服装 58 %

售店铺情况( 图4.36 中心城零 售店铺情况( 按面积 )

店铺数量 面积<50平方米 面积50~100平方米 面积100~200平方米 面积200~300平方米 面积300~500平方米
资料来源:仲量联行

102间 间 31间 32间 30间 4间 5间

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

店铺面积 中心城共有 161 间店铺,面积集中在 50~200 平方米,所占比例接近 70%, 其中店铺面积小于 50 平方米的数量最多,过于零散,不利于商场品牌管 理,店铺面积在 100-200 平方米所占比例最大,零售商家对店铺面积需求亦 集中在此区间内,而面积大于 500 平方米的店铺数量只有 14 间,其中餐饮 占 6 间,大型娱乐休闲店 2 间,超市 1 间,当中次主力店只有 3 间,数量较 少,未能发挥次主力店的带动作用。

图4.37 中心城店铺数量比例

300-500 11% 200-300 9%

≥500 9%

<50 25%

100-200 22%

50-100 24%

图 4.38 中心城店铺面积列表

店铺面积 面积<50平方米 面积50~100平方米 面积100~200平方米 面积200~300平方米 面积300~500平方米 面积≥500平方米 合计
资料来源:仲量联行

店铺数量 41 38 36 15 17 14 161

所占比例 25% 24% 22% 9% 11% 9% 100%

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整体规划设计 中心城整体总出租面积为 58,000 平方米,目前入驻率达到 94%,共分为 161 间店铺,1 家大型超市为主力店。主力店家乐福位于 B1 层,邻近停车场, G 层邻近次主力店 Zara 和电影院旁有超市入口。UG 层、G 层各有一次主力 店,分布于商场北面及中庭位置,有助于带动人流,这两个楼层的的部分餐 饮店铺连层处理,有跨楼层带动人流作用,L1 层缺乏次主力店,餐饮配套 设于商场两侧临街位置,与内部商场隔离,未能起拉动人流的作用,该层空 置率较高。

L1层 层

UG层 层

G层 层

B1层 层

人流动线 人流动线方面,中心城形成双层环形动线。主要品牌店集中在外环动线上, 导致内环动线及次动线人流稀少。餐饮店铺动线与商场动线割断,未能带动 潜在消费人群进入商场内部的店铺。

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

图4.39 中心城人 流动线图
福华一路

注:主动线 次动线

福华路

L1层 层

资料来源:仲量联行

对本项目的启示 优势

? ? ?

业态组合多元化,集购物、娱乐、餐饮于一体。 大量餐饮业态,有助吸引人流到此商场。 引入 Zara 作为次主力店,提升商场档次,对其它品牌进驻有明显 的带动作用。

?

服务通道宽阔而且连接各店铺后门,方便物业管理。

劣势

?

仓储式超市作为主力店,造成中低档次印象,租赁期长,使商场 档次难以提升。

?

主力店超市租赁面积过大,租金偏低,以致影响整个商场收益。

中心五路

中心四路

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

?

次主力店所占比例偏少,业态选择不当,未能对其他零售品牌起 到较好的带动作用。

? ?

人流动线设计不合理,导致次动线人流稀少。 浪费临街商铺价值,临街餐厅与商场内部不相通,未能带动消费 者到商场内,动线设计不 流畅。

对本项目的启示

? ? ? ?

通过餐饮业态吸引大量消费人流 考虑以品牌服饰旗舰店作为次主力店,带动其他零售品牌进驻 优化人流动线设计,单一人流动线 考虑临街商铺安排零售业态,与商场内部相同,增加临街商铺价 值

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平安国际金融中心 基本情况
发展商 地点 物业情况 高度 规模 占地面积 总建筑面积 商业 办公楼 开业时间 物业状况 中国平安人寿保险股份有限公司 福田中心区益田路与福华路交汇 处 2012 年 建设中 北塔楼高 588 米,深圳第一高楼 19,000 平方米 380,000 平方米 北塔约 60,000 平方米,南塔面 积待定 320,000 平方米

平安项目位于本项目西侧,目前正处于建设阶段,预计招商及经营时间与本 项目相近。为配合其深圳第一高楼定位,商场档次初步定位高档,亦与本项 目档次定位相近,将是本项目最大的竞争对手。 规划设计 商场位于办公楼群楼,地下一层,地上 10 层,楼层数量多,单层面积仅 6,000 平方米。店铺分割以大面积为主,实用面积在 150~300 平方米之间, 专门针对连锁品牌商家。整个项目店铺数量仅 90 间,业态丰富程度较低, 无法满足综合购物中心要求,因此其定位为精品、高档零售商场,并在负一 层预留精品超市面积。

另一方面,商场主入口位于福华路,临街面狭窄,仅有能安排两间临街商 铺,曝光率较低。为突现其高端定位,商场设计预留较大中庭位置和公共通 道,导致整体实用率偏低。

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

图 4.4

平安国际金融中心首层平面图

中 心 二 路 福华路

益 田 路

表 4.2

平安国际 金融中心楼层业态组合
楼层 B1 1~7F 8~10F 经营业态 精品超市 高档零售店铺 餐饮 高级会所、餐厅 约 6,000 平方米 约 90 间 150~300 平方米 49~55% 位于福华路

业态组合

楼顶 3层 单层面积 店铺数量 店铺面积 实用率 主入口
资料来源:仲量联行

对本项目的启示 优势

? 起点高。深圳第一高楼,平安中国总部。

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

? 发展商实力雄厚,打造精品项目。商场硬件标准高,预留大面积中
庭及公共面积,以提升商场档次。

? 高档定位。规划设计为高端零售品牌、高档百货度身订做。

劣势

? 层数过多。高端零售品牌进驻高楼层意愿低,高楼层招商困难。 ? 单层面积及店铺数量少,店铺面积大。裙楼商业规模有限,业态组
合单一,无法定位综合性购物中心。

? 主干道临街面狭短。店铺曝光率不足,主入口仅有两间店铺拥有较
佳曝光率。

对本项目的启示

? 利用规模优势,发展综合性购物中心,引入娱乐、休闲等多样业
态。

? 引入部分大众连锁品牌旗舰店,涵盖各消费档次客群。 ? 若定位高端百货,应抢占时间优势,先启动百货招商。

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

KK Mall 基本情况
发展商 地点 开业时间 物业情况 物业状况 高度 总占地面积 总建筑面积 商业 办公楼 住宅 商务公寓 酒店 停车位 京基集团 2010 年底 已建成,招商中 主楼高 441.8 米,98 层 47,000 平方米 602,400 平方米 83,500 平方米 197,000 平方米 96,000 平方米 32,500 平方米 46,500 平方米 2,100 个

规模

京基?百衲空间目前招商工作已基本完成,整体定位与本项目相似,均为大 型综合购物中心,但档次相对偏低,是本项目营运阶段的竞争对手,部分商 家亦为本项目目标客户,如美食广场,因此需密切关注其经营情况。

规划设计

京基?百衲空间为 441 米超高层建筑,地标式建筑。项目规模大,是集购 物、娱乐、餐饮、商务、居住、旅游、文化等多功能一体的都会中心地标。

其单层面积大,店铺数量多,定位中高档大型综合性购物中心。商场共 5 层,地下一层,地上四层,将于 2010 年 11 月开幕。但商场缺乏主干道临街 面,深南路临街面受已有建筑物阻挡,曝光率及易达性较差,同时,商场主 入口位于内部规划路,临街面短窄,不利于项目形象展示。

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

业态组合

京基?百纳空间以零售购物为主导业态,比例略偏多。餐饮主要为大型酒 楼、休闲快餐,缺乏高级、特色餐厅,同时以 IMAX 影城为项目亮点,拥有 深圳首家 IMAX 电影院。

图 4.8

京基百纳 空间业态组合

俏江南、Starbucks、 俏江南 、 Starbucks、 翡 翠 餐 饮 集 团 、 Burger King Kin g、 意粉屋
U A IMA X

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中航城 基本情况
发展商 地点 物业情况 开业时间 物业状况 总占地面积 总建筑面积 商业 办公楼 商务公寓 酒店 中航地产、和记黄埔 深南大道与中航路交 汇处 2014~2015 年 建设中 100,000 平方米 820,000 平方米 230,000 平方米 230,000 平方米 142,000 平方米

规模

规划设计 中航城整体规划方面,零售商业位于整体项目中部,采用“街区式”设计, 营造休闲购物氛围。商场由三个街区组成,三大主题 定位。其一针对白领精 英、家庭客群,定位中高档时尚生活业态,如百货,其二针对青年客群,设 置年轻潮流品牌旗舰店,定位中档,其三以娱乐为主导,配合餐饮,形成娱 乐动感区域,引入如电影院等业态。商场整体档次定位中高档,以休闲潮流 的体验式购物为主题。

业态组合 中航城因受拆迁等工程问题,商场部分开业时间由 2013 年推迟到 2015 年。 天虹百货确定进驻中航广场,名为“君尚百货”,占用面积约 2 万平方米, 定位高档。业主正与主力店商家进行项目介绍和软销,当中包括 ZARA、顺 电及百老汇电影院等。 对本项目的影响 中航城项目规模庞大,业态丰富,采取“街区式”设计,定位中高档次、年 轻娱乐,与本项目定位存在一定差异。中航城招商及开业时间较晚,为本项 目营运阶段竞争对手。本项目应利用时间优势,首先针对年轻潮流品牌旗舰 店招商,如 H&M、Uniqlo,率先树立时尚潮流形象。

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

华润深圳湾项目 基本情况

发展商 地点 物业情况 开业时间 物业状况 高度 总占地面积 总建筑面积 规模 商业 办公楼 商务公寓

华润集团 深圳湾后海填海区 分两期建设 1 期:2011 年 10月 2 期:待定 1 期招商中,2 期建设中 主楼:340米 80,000 平方米 400,000 平方米 80,000 平方米, 另有约 20,000 平方米面积 位于体育场旁 120,000 平方米 50,000 平方米

业态组合

开发分期 1期 2期

规模 20,000 平方米 体育场馆旁 80,000 平方米 写字楼群楼

定位 儿童、娱乐休闲主题 引进儿童培训、主题零售 以周边及南山区居民为主要客群 拟定位中高档大型购物中心

开业时间 招商中,预计 2011 年 10 月开业 待定

华润深圳湾项目 1 期开业及招商时间与本项目相近,且定位儿童主题业态, 目前已洽谈金宝贝等儿童培训业态,对本项目特色业态设置方面具有较强参 考意义。2 期定位及业态组合待定,业主拟开发中高至高档物业。但由于项 目位置稍微偏离南山商圈核心,将以周边及南山区居民为主要服务对象。

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

竞争项目分析总结
竞争项目优势
? 万象城采用“ 主力店+次主力店” 模式,起到良好的带动作用 ? 次主力店以品牌服饰为主 ? 利用国际奢侈品牌复式旗舰店作为项目亮点,起龙头带动 作用 ? 万象城优化下沉式广场设计,营造特色舒适环境
采用“主力店+次主力”模式, 考虑引入奢侈品牌旗舰店 带动其他零售品牌进驻

优化下沉广场设计 引入国际潮流品牌,扩大客源 考虑配置格调、特色餐饮,迎合 项目高档定位 考虑超市业态的设置 优化人流动线设计,注意动线连 贯性 填补竞争对手不足,定位综合性 购物中心

竞争项目劣势
?万象城租户组合缺少大众化品牌,客源偏窄 ?高档定位未能配合设置有格调、特色餐饮 ?仓储式超市降低项目档次和形象 ?中心城人流动线不合理,L1层餐饮与商场动线分割 ? 平安国际金融中心店铺数量少,业态单一,无法定位综 合性购物中心

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告(终稿)

推广时间表 附件二 推广时间表

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告(终稿)

目标客户名单(主力店) 附件三 目标客户名单(主力店)

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告(终稿)

附件三 名单(次主力店) 附件三 目标客户 名单(次主力店)

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

附件四—— 专题研究 附件四——专题研究:深国商百货可行性 —— 专题研究:
前言
经过前期市场调研和商场规划设计定位,IA Mall 已初步定位为高档、大型综合 购物中心,并确定百货作为本项目的主力店。

考虑 IA Mall 发展商,深国商公司由经营深圳国际商场起步,曾创下“国门第 一商”、“深圳橱窗”之美誉,对深圳乃至全国的零售商业产生了重要影响, 亦是深圳最早上市的零售商业公司。 IA Mall 是深国商由传统零售商业向大型购 物中心、商业地产转型的重大契机项目,借助本项目将重塑企业在深圳商业地 产的领军地位。

结合上述发展战略,以及深国商在零售商业所累积的经验和资源,为提升企业 的整体商业经营实力,深国商提出利用 IA Mall 成立自主经营的百货企业,创 立深国商百货品牌,以实现其成为行业领先的商业地产开发商、运营商的 长期 战略发展目标。

在该企业战略发展背景下,仲量联行受深国商委托对深国商百货可行性进行分 析研究。本行从客观市场环境、经营管理的角度出发,探讨分析在 IA Mall 中 成立深国商百货的可行性,为日后 IA Mall 制定整体发展策略提供建议。

本报告将从经营模式、深圳百货业发展、竞争对手、成立百货公司的前提条件 等方面进行研究,并参考广州、深圳内同时涉及商业地产开发和百货经营的成 功企业案例,最终为深国商百货可行性、整体定位、发展策略提出顾问建议。

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晶岛国际广场前期商场规划及设计报告 (终稿)

一、百货业的经营模式
百货业经营主要分为两大模式,自营和联营。

自营, 自营, 即由百货公司自主采购商品,或买断某品牌的经营或区域代理权,负责 商场的一切管理经营,自行承担风险,但同时享有全部的经营收益 。此种模式 普遍在国外大型百货公司中采用,如美国 Sears、日本 Isetan、香港 Lane Crawford 等。由于国内百货公司在构建进货渠道、培养采购人员方面与国外差 距较大,较少采用此种模式,一般自营品牌比例不超过 10%,且主要存在于其 自营超市内。

联营, 联营, 是指通过引入品牌零售商,百货公司仅负责对商场进行经营策划和整体 定位,为零售商提供经营场地、销售平台及相关服务;而由品牌零售商负责店 铺装修、提供商品、营业人员,管理存货等;百货公司通过联营扣点、保底租 金等与零售商分享经营利润。联营是国内百货公司的主流经营模式,以减轻经 营风险的承担及获取稳定的经营收入。 但随着百货业毛利润的下降,营销成本的上升,品牌零售商议价能力的提高, 百货公司的利润空间受到较大的挤压,加上联营模式容易导致各百货店在经营 品牌、商品种类上出现千店一面的现象,为提高经济效益,部分企业开始采取 联营+自营的模式。 自营和联营经营模式的优劣势分析 经营模式 自营 联营 将经营风险 转移至品牌零售 商,企业承担的风险较小 对企业管理 能力和人才要求 相对不高 经营成本较 少,不存在库存 问

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