tceic.com
简单学习网 让学习变简单
相关标签
当前位置:首页 >> 学科竞赛 >>

专题研究:2015年全国35城房价收入比排行榜(年报)-


易居专题研究系列之全国 35 个大中城市房价收入比排行榜

2015 年 5 月

全国 35 个大中城市房价收入比排行榜
2015 年 5 月

深圳房价收入比最高,厦门增长最疯狂
全国 35 个大中城市房价收入比总体呈东中西递减 东部一线城市房价收入比深圳再次夺冠 东部二线城市房价收入比相较去年有

所上升 中部二线城市房价收入比同比六成上升 西部二线城市房价收入比延续下降趋势

0

易居专题研究系列之全国 35 个大中城市房价收入比排行榜

2015 年 5 月

全国 35 个大中城市房价收入比排行榜: 深圳房价收入比最高,厦门增长最疯狂

关于房价是否合理,有许多不同角度的衡量标准,其中房价收入比是最重要 的衡量指标。 房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合 理水平, 直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。我们认为判 断一个地区房价的涨幅是否合理,应与当地居民年均可支配收入的涨幅进行综合 比较。为此,我们引入国外常用的房价收入比的概念。本文对全国 35 个大中城 市房价收入比的情况作一个横向比较, 为政府、 企业以及居民提供一个参考标准。

一、房价收入比的计算方法和衡量标准 房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值, 不同机构可能采用不同 的统计指标和不同的计算方法,本文采用的数据皆来自于国家统计局、地方统计 局的官方数据,其中商品住宅特指一手房,不包括二手房。 尽管房价收入比是一个全球通用的指标,但其合理范围却没有严格界定。世 界银行 1998 年对 96 个地区的统计资料显示,家庭收入在 999 美元以下(最低收 入户) 的国家 (地区) , 房价收入比平均数为 13.2; 家庭收入在 3000 美元~3999 美元(中等收入户)的国家(地区),房价收入比平均数为 9;家庭收入在 10000 美元以上(高等收入户)的国家(地区),房价收入比平均数为 5.6。各国(地 区) 房价收入比的数值是高度离散的, 这 96 个地区最高的为 30, 最低的为 0.8, 平均值为 8.4,中位数为 6.4。一般而言,在发达国家,房价收入比超过 6 就可 视为泡沫区。 由于我国统计制度存在不少漏洞, 我国的房价收入比数据不如欧美国家准确, 而且我国对商品住宅的统计口径与欧美国家也不同,可比性并不大。根据我国的 实际情况,我们认为全国房价收入比保持在 6-7 属合理区间。

1

易居专题研究系列之全国 35 个大中城市房价收入比排行榜

2015 年 5 月

二、全国总体房价收入比 根据国家统计局口径的数据, 2014 年, 城镇居民人均可支配收入比上年 (名 义)增长 9.0%,比 2013 年名义增幅收窄了 0.7 个百分点,扣除价格因素,实际 增长 6.8%; 新建商品住宅价格增长为 1.4% (包含有可售型保障房和棚改房) , 增 幅比 2013 年缩小 6.3 个百分点, 房价涨幅明显收窄。 本报告中房价收入比的 “户 型面积” 指标, 统一按照 100 平方米计算 (与全国城镇家庭平均住房面积相近) 。 根据房价收入比计算公式,得出 2014 年全国商品住宅房价收入比为 7.1。 与 2013 年的 7.3 相比,2014 年房价收入比再度下降,延续了 2010 年以来的下 行趋势。从房价收入比的绝对水平看,已经接近 6-7 的合理区间。房价收入比的 下行主要是受 2014 年楼市降温导致房价增幅大幅收窄,同时收入增幅远大于房 价增幅的影响。 图1
8.5 8.0 7.8 7.5 7.3 7.0 6.5 6.0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 6.9 6.6 6.8 6.9 6.7 6.7 6.6 7.6 8.1 8.0 7.8 7.5 7.3 7.3 7.1

1998-2014 年全国商品住宅房价收入比情况

数据来源:易居房地产研究院

二、全国 35 个大中城市居民收入 本文选取全国 35 个大中城市:北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈 阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、 济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、 昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐作为研究对象。 为便于研究,对 35 个大中城市作出以下分类:北京、上海、广州、深圳 4 个城市为东部一线城市,天津、石家庄、沈阳、大连、南京、杭州、宁波、福州、
2

易居专题研究系列之全国 35 个大中城市房价收入比排行榜

2015 年 5 月

厦门、济南、青岛、海口 12 个城市为东部二线城市,太原、长春、哈尔滨、合 肥、 南昌、 郑州、 武汉、长沙 8 个城市为中部二线城市,呼和浩特、南宁、重庆、 成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐 11 个城市为西部二线 城市。 从全国 35 个大中城市,2014 年居民人均可支配收入来看,呈现东中西部递 减的状态,经济较为发达的东部一二线城市整体收入水平较高,上海以 47710 元位居全国榜首, 杭州、 宁波、 北京、 广州、 南京和深圳也统统超过 4 万元大关; 西部欠发达地区,人均可支配收入较低,贵阳、兰州、乌鲁木齐、西宁均不超过 2.5 万元。 图2
单位:元 60000 50000 40000 30000 20000 10000

2014 年全国 35 个大中城市居民人均可支配收入排名

0
上杭宁北广南深厦济青长西呼大武成福沈天昆合郑南哈长南海银石太重贵兰乌西 海州波京州京圳门南岛沙安和连汉都州阳津明肥州昌尔春宁口川家原庆阳州鲁宁 滨 庄 浩 木 特 齐

数据来源:各地方统计局

但是由于西宁和贵阳两地居民人均收入基数较低, 且随着西部经济近年来的 崛起, 这两个地区人均可支配收入增长率 (名义) 在 2014 年高于全国 35 城均值, 分别达到 11.5%和 10.9%;其次,厦门和福州两地作为东部二线城市,经济发展 较快,人均可支配收入增长幅度也非常显著。 图3 2014 年全国 35 个大中城市居民人均可支配收入同比增幅排行

3

易居专题研究系列之全国 35 个大中城市房价收入比排行榜

2015 年 5 月

12%

11% 10%
9% 8% 7% 6%
西贵厦福合南兰大郑石济昆呼武南西长海重乌哈银上南太青长杭深沈天广宁成北 宁阳门州肥宁州连州家南明和汉京安春口庆鲁尔川海昌原岛沙州圳阳津州波都京 庄 浩 木滨 特 齐

人均可支配收入同比增幅

35城人均可支配收入平均增长率

数据来源:易居房地产研究院

三、全国 35 个大中城市房价 从国家统计局的商品住宅(包含可售型保障房、棚改房)成交均价来看,均 价较高的主要是东部经济发达的一二线城市,主要为深圳、北京、厦门、上海、 广州、杭州等沿海省份的主要城市。值得注意的是厦门市商品住宅销售均价较 2013 年相比,增幅稳站全国第一,接近 22.2%,均价排名亦是一举超越上海和广 州,位居全国第三。东北三省和中西部地区的省会城市房价均相对较低,且西部 二线城市同比涨幅分化较为明显,其中呼和浩特、西宁、贵阳三市同比增幅为 11.3%、9.7%和 9.3%,成都、重庆、西安等地是负增长。高企的库存量和低需求 量之间的矛盾在短时间内难以化解, 致使银川市无论是商品住宅成交均价和同比 增长幅度,均位居全国 35 城排名最末端。 图4
元/平方米 30000 25000 20000

2014 年全国 35 个大中城市商品住宅成交均价排名

15000
10000 5000

0
深北厦上广杭南宁福大天青海武济太合郑成南西南昆沈兰长乌哈石长呼重贵西银 圳京门海州州京波州连津岛口汉南原肥州都昌安宁明阳州春鲁尔家沙和庆阳宁川 浩 木滨庄 特 齐

数据来源:统计局

4

易居专题研究系列之全国 35 个大中城市房价收入比排行榜

2015 年 5 月

图5
25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10%

2014 年全国 35 个大中城市商品住宅成交均价同比增幅排行

厦合大石呼西贵昆太兰广天北深武长济海上郑福南南青乌哈成重沈杭宁西长南银 门肥连家和宁阳明原州州津京圳汉春南口海州州宁京岛鲁尔都庆阳州波安沙昌川 庄浩 木滨 特 齐

数据来源:易居房地产研究院

四、全国 35 个大中城市房价收入比 (一)全国 35 个大中城市房价收入比总体呈东中西递减 整体上看, 35 个大中城市的房价收入比有以下三个态势: 一是, 呈现出东、 中、西梯度递减的态势,且相差幅度较大;二是,一线城市明显整体高于二线城 市,深圳、北京、上海、广州分列第一、三、四、五位,但个别东部二线城市如 厦门迅猛赶超,目前位列第二;三是,经济发达城市高于经济欠发达城市。一般 而言,经济发达的一线城市、东部城市,产业发展好、收入水平高、人口吸引力 强,外来常住人口比重大,因此,购房需求大、购买力较强,房价水平也较高。 图6 2014 年全国 35 个大中城市房价收入比排名

5

易居专题研究系列之全国 35 个大中城市房价收入比排行榜
22 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0

2015 年 5 月

深厦北上广杭福海天太大乌南兰宁合西郑南武石南长青重成哈贵昆济沈西银呼长 圳门京海州州州口津原连鲁京州波肥宁州宁汉家昌春岛庆都尔阳明南阳安川和沙 庄 滨 木 浩 齐 特

房价收入比

35 城房价收入比均值

数据来源:易居房地产研究院

与 2013 年相比,2014 年有 18 个城市房价收入比出现下降,其中银川、杭州 和南昌降幅较大,主要源于商品住宅销售均价的下挫,其余 16 个城市多数是因为 人均可支配收入涨幅快于房价涨幅;35 个大中城市房价收入比均值为 8.7,有 14 个城市房价收入比高于该均值。两个典型城市,2014 年杭州楼市显著降温, 房价收入比趋于合理。而厦门房价大涨,房价收入比增长过快,对楼市健康发展 不利。 图7
40% 35% 30% 25% 20% 15% 10%

2014 年全国 35 个大中城市房价收入比增幅排名

5%
0% -5% -10% -15%
厦呼深石合天贵广大西太福昆重兰北济海上南长乌武郑南青宁成沈西长哈南杭银 门和圳家肥津阳州连宁原州明庆州京南口海京春鲁汉州宁岛波都阳安沙尔昌州川 浩 木 庄 滨 特 齐

数据来源:易居房地产研究院

6

易居专题研究系列之全国 35 个大中城市房价收入比排行榜

2015 年 5 月

表1
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

2014 年全国 35 个大中城市房价收入比排名
城市 深圳 厦门 北京 上海 广州 杭州 福州 海口 天津 太原 大连

房价收入比 20.2 15.5 14.5 11.9 11.8 10.8 10.8 9.7 9.6 9.6 9.2 9.0 8.9 8.8 8.5 8.1 7.8 7.8

排名 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35

城市 南宁 武汉 石家庄 南昌 长春 青岛 重庆 成都 哈尔滨 贵阳 昆明 济南 沈阳 西安 银川 呼和浩特 长沙

房价收入比
7.8 7.7 7.4 7.4 7.1 7.1 7.0 6.9 6.9 6.8 6.7 6.4 6.4 5.8 5.4 5.1 5.1

乌鲁木齐 南京 兰州 宁波 合肥 西宁 郑州

(二)东部一线城市房价收入比深圳再次夺冠 2014 年,深圳、北京、上海、广州 4 个一线城市房价收入比排名前列,延 续去年的排名,深圳再次取代北京位列首位,房价收入比高达 20.2,主要源于 其商品住宅成交均价在 2013 年大幅上涨 23%的基础上再次同比上涨 2.6%。同是 沿海一线城市,广州房价收入比 11.8,与深圳相比,差值较大;而北京和上海两 地,房价收入比与去年变化不大,基本持平。 图4
24.0 20.0

2014 年一线城市房价收入比与商品住宅销售均价排名
元/ 平方米

30000
25000 20000

16.0
12.0 8.0

15000
10000 5000 0

4.0
0.0

深圳

北京

上海

广州

深圳

北京

上海

广州

7

易居专题研究系列之全国 35 个大中城市房价收入比排行榜

2015 年 5 月

(三)东部二线城市房价收入比相较去年有所上升 2014 年, 12 个东部二线城市房价收入比均值为 9.2, 明显高于全国 35 城 8.7 的均值,同时也高于 2013 年东部二线城市收入比均值为 8.8 的均值。共有 5 个 城市房价收入比低于全国 35 个大中城市平均水平。 和 2013 年相比,2014 年 12 个东部二线城市中城市房价收入比涨跌各占一 半,分别为 6 个城市,其中厦门涨幅最为明显,房价收入比从 2013 年的 11.5, 跃升至 15.5; 天津和石家庄也分别上升 1.2 和 1.0;杭州房价收入虽然依旧处于 10.8 的高位,但相比 2013 年已下降 1.4。 从历年走势看, 东部二线城市近十年房价收入比整体呈现出上涨态势,但杭 州、宁波和海口自 2010 年后总体呈现高位回调的走势,只有沈阳始终“独树一 帜”整体下行,这主要原因归结为沈阳历年房价涨幅相对其他城市较小。 图5
18.0 16.0 14.0 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0

2014 年东部二线城市房价收入比与商品住宅销售均价排名
元/平方米 20000 18000 16000

14000 12000 10000 8000
6000 4000 2000 0
厦 门

0.0
杭 州 福 州 海 口
天 津

大 连

南 京

宁 波

石 家 庄

青 岛

沈 阳

济 南

厦 门

杭 州

南 京

宁 波

福 州

大 连

天 津

青 岛

海 口

济 南

沈 阳

石 家 庄

(四)中部二线城市房价收入比六成上升 2014 年, 8 个中部二线城市中, 仅太原市的房价收入比高于全国平均水平, 其余 7 个城市房价收入比均低于全国平均水平。与 2013 年相比,长沙、南昌、 哈尔滨、郑州、武汉、长春房价收入比出现不同程度的下降,只有太原和合肥两 市房价收入比同比上涨。 从历年走势来看,中部二线城市房价收入比整体保持上升态势,2010 年调 控政策开始以来,部分中部二线城市的房价出现波动,太原、哈尔滨、长春下行 趋势明显。 图6 2014 年中部二线城市房价收入比与商品住宅销售均价排名

8

易居专题研究系列之全国 35 个大中城市房价收入比排行榜
12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0

2015 年 5 月
元/平方米 8000
7000

6000
5000 4000

3000
2000 1000

0.0
太 原 合 肥 郑 州 武 汉 南 昌
长 春 哈 尔 滨 长 沙

0 武汉 太原 合肥 郑州 南昌 长春 哈尔滨 长沙

(五)西部二线城市房价收入比延续下降趋势 2014 年,11 个西部二线城市中,乌鲁木齐和兰州房价收入比略高于全国平 均水平,其余 9 个城市均低于全国平均水平,西部二线城市房价收入比整体水平 较低, 这和西部二线城市商品住宅价格水平普遍较低密切相关。 统计局口径显示, 呼和浩特商品房成交均价同比增幅上升 11.3%,与该市 2014 年市场成交实际情 况产生了一定的背离, 造成这种状况或是由于住宅成交结构的变化等因素引起的。 数据由于统计口径和方法的差异,会得出不同的结论,因此可以看出房地产行业 研究的复杂性, 单纯的统计数据能够概括出一个全局性的面貌,但是依然不能避 免个别城市会出现一些数据上的异动。 相比 2013 年, 11 个西部二线城市中有 6 个城市房价收入比上升,分别是呼 和浩特、 贵阳、 西宁、 昆明、 重庆、 兰州, 其余 7 个城市房价收入比均有所下降。 从历年走势来看,西部二线城市整体保持上升态势,2010 年调控政策开始 以来,出现了较为明显的分化现象呼和浩特、重庆、兰州、昆明呈现房价收入呈 上升的态势,贵阳、成都、西安、银川房价收入比呈下降的态势,乌鲁木齐和西 宁保持较为平稳的态势。 图7
10.0

2014 西部二线城市房价收入比与商品住宅销售均价排名
7000

8.0
6.0 4.0 2.0 0.0
乌 鲁 木 齐

6000
5000 4000 3000

2000
1000 0

兰 州

西 宁

南 宁

重 庆

成 都

贵 阳

昆 明

西 安

银 川

呼 和 浩 特

成 都

西 安

南 宁

昆 明

兰 州

乌 鲁 木 齐

呼 和 浩 特

重 庆

贵 阳

西 宁

银 川

四、剔除可售型保障性住房的房价收入比
9

易居专题研究系列之全国 35 个大中城市房价收入比排行榜

2015 年 5 月

前面的研究中, 商品住宅销售均价使用的是统计局口径的数据,包括了经济 适用房、棚改房、动迁房、限价房等可售型保障性住房在内,因此,商品住宅销 售均价被明显低估。 虽然剔除可售型保障性住房后的房价收入比,能更真实的反 映各城市的房价收入比水平, 但部分城市统计的剔除可售型保障性住房的房价范 围仅包含市区,与统计局人均收入不完全对应,本部分依据克而瑞(CRIC)数据 系统, 对剔除可售型保障性住房后的房价收入比作一个简单研究, 结论仅供参考。 2014 年,剔除可售型保障性住房后,全国 35 个大中城市房价收入比均值为 10.6,其中深圳、北京、上海、福州、厦门 5 个城市遥遥领先,深圳高达 21.7, 超越北京跃居首位。整体上看,房价收入比排名靠前的多为东部城市。 图 8 2014 年全国 35 个大中城市剔除可售型保障房的房价收入比排名
25.0 20.0 15.0 10.0

5.0 0.0
深北上福厦太广杭海天南南乌大郑兰宁哈南合石重西昆武青沈成长济贵银西呼长 圳京海州门原州州口津京昌鲁连州州波尔宁肥家庆宁明汉岛阳都春南阳川安和沙 滨 庄 木 浩 齐 特

数据来源:CRIC 数据库、网络其它专业机构报告

与统计局口径房价收入比相比,上海、福州差值较大,中西部差值较小。一 方面与数据本身统计范围相关, 另一方面也反映出各地可售型保障房价格的差异。 中西部可售型保障房与商品住宅均价差异不大。 图9 2014 年全国 35 个大中城市两种统计口径的房价收入比排名及差值

10

易居专题研究系列之全国 35 个大中城市房价收入比排行榜
24.0 22.0

2015 年 5 月

20.0
18.0 16.0 14.0 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 深 北 上 福 厦 太 广 杭 海 天 南 南 乌 大 郑 兰 宁 哈 南 合 石 重 西 昆 武 青 沈 成 长 济 贵 银 西 呼 长 圳 京 海 州 门 原 州 州 口 津 京 昌 鲁 连 州 州 波 尔 宁 肥 家 庆 宁 明 汉 岛 阳 都 春 南 阳 川 安 和 沙 庄 滨 木 浩 齐 特 剔除保障房的房价收入比 统计局口径房价收入比 差值

表2
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

2014 年全国 35 个大中城市除去可售型保障房的房价收入比排名
城市 深圳 北京 上海 福州 厦门 太原 广州 杭州 海口 天津 南京 南昌 乌鲁木齐 大连 郑州 兰州 宁波 哈尔滨

房价收入比 21.7 20.1 19.7 17.6 17.3 12.1 12.0 11.9 11.7 11.6 11.2 10.8 10.5 10.4 10.4 10.1 10.1 9.9

排名 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35

城市 南宁 合肥 石家庄 重庆 西宁 昆明 武汉 青岛 沈阳 成都 长春 济南 贵阳 银川 西安 呼和浩特 长沙

房价收入比 9.7 9.0 9.0 8.7 8.7 8.2 8.1 7.6 7.6 7.6 7.5 7.4 7.2 6.6 6.5 5.7 5.7

数据来源: CRIC、网站数据整理 备注:1、北京、上海、广州、天津、南京、合肥、厦门、青岛、武汉、成都、海口、呼和浩特、贵阳包含 所有区县、 县级市; 重庆为包含 9 个市辖区的主城区,杭州只含十个区的主城区, 郑州包含部分县和县级市; 南昌、沈阳、太原、大连、宁波、福州、济南、长沙、南宁、兰州、西宁、石家庄只包含市区。 2、昆明、重庆、哈尔滨、乌鲁木齐、银川数据来自网站整理,其余 30 个城市来自 CRIC

五、预计 2015 年房价收入比总体继回落
11

易居专题研究系列之全国 35 个大中城市房价收入比排行榜

2015 年 5 月

2015 年,面对国内外各种错综复杂的因素,我国经济下行压力较大,一季 度 7%的 GDP 增速创六年新低,尽管经济增速有所放缓,但就业形势相对稳定, 居民收入同步增长, 消费价格和市场预期基本稳定,结构调整与转型升级势头良 好,积极因素和新生动力正在积聚。 2015 年房地产市场有望呈现触底反弹的格局,市场成交量出现企稳回升的 迹象,特别是东部一二线城市成交量大幅攀升,随着诸多利好政策的出台,市场 观望情绪正由积极入市情绪所替代。根据我院 1-4 月份跟踪数据显示,全国商品 住宅成交均价增长 2.9%,创 2014 年新高,且商品房销售面积和销售额降幅双双 收窄,未来几个月商品房同比跌幅整体将继续收窄,并有望回到正增长区间。我 们预计 2015 年相比 2014 年,全国商品住宅成交均价难以出现明显增长,全国商 品住宅成交均价增长 5%左右。 国家统计局数据显示, 2015 年一季度全国城镇居民人均可支配收入 8572 元, 同比名义增长 8.3%。 2015 年 GDP 增幅会小于 2014 年,所以居民收入增幅也会同 步缩小,因此我们预计 2015 年全国城镇居民人均可支配收入增长 8.5%左右。 总之,2015 年,全国范围内房价涨幅很可能还将低于城镇人均收入增幅, 但是东部一线城市和部分东部二线城市的房价涨幅则有可能与收入增幅持平甚 至略高。因此我们预计,2015 年全国房价收入比将总体上出现下降,回落到 6.9-7.0 区间范围内;全国 35 个大中城市中,东部一线城市房价收入比将有所 回落,回落幅度将大于中西部二线城市。

本报告执笔人:上海易居房地产研究院研究员 电话:021-60868916 E-mail: caonina@ehousechina.com

曹倪娜

12

易居专题研究系列之全国 35 个大中城市房价收入比排行榜

2015 年 5 月

13


推荐相关:
网站首页 | 网站地图
All rights reserved Powered by 简单学习网 www.tceic.com
copyright ©right 2010-2021。
文档资料库内容来自网络,如有侵犯请联系客服。zhit325@126.com