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典型楼盘研究万科蓝山踩盘小结


万科蓝山踩盘小结
周琪 2006-12-26 日

一、基本资料:
“万科蓝山”项目占地 26 万平方米,容积率 0.57(建面:14.8 万平米) 。首期规划 15 万平方米(建面 8.55 万平米) ,155 栋,共 500 多户,容可分为 15 种户型。二期 300 多户, 10 多种户型。

二、社区规划:
蓝山的社区规划给人的整体感觉是非常整齐和简洁。 考虑到住户需要安静的环境, 规划 中人车分流做得比较到位, 行车路线在小区两侧, 行人路线在中间; 此外, 为避免噪音污染, 万科还在小区外围还做了宽 10 米的绿化隔离带。

二、景观园林
感觉中央景观大道绿化比较抢眼,做得比较细致,很富有生活气息,但是细部绿化被忽 略了。中间一条景观大道规划有景观广场、喷泉水池、人工河道、景观桥和儿童游乐场,整 体感觉比较像一个公园,但是在细节问题上,我们发现景观桥上的油漆已经脱落,让人对本 楼盘的建筑质量产生了一定怀疑。

三、会所、商业配套:2 处会所,1 个商业中心

业态 名称 小区入 口商场 蓝山文 化会所 鸿艺会

饮食等生活必需 净菜场、蓝山小厨、洗 衣房、罗森便利

运动 棋牌室

休闲&社交 休闲活动中心 社区派对

其他

网球场、泳池、 桌球房等

小型派对

品牌专卖店

四、产品特点:
? ? 主力产品:截止 06 年 3 月,万科蓝山小城的主力房型为,150-250 平米的联排、双拼 别墅(联排较多) 户型特点: ? 赠送的露台面积很大(每一层都有赠送露台,估计有 20-30 平方米) ? 通透性佳(1 楼大厅直通顶楼天井;主卧南北都有阳台) ? 私密性欠佳 (样板间的主人书房设在楼梯口的公共区域, 没有门; 楼间距比 “红郡” 要密一些) ? 房间较少,功能区分不明确(我们看的只有 3 房,书房是搭在楼梯旁边的;餐厅客 厅没有作区分) ? 主卧南边有露台,北边还有阳台(算一半面积) ,比较浪费 ? 没有室内车库,车库全部在地上室外(共 178 个车位)

五、现场包装:总体来说没有给客户“别墅级服务”的感觉
? ? ? 售楼处装修风格:售楼处现场包装感觉比较粗犷,主色调是灰黑色。天花板和地面都很 有 Loft 的风格,很原始自然,没有刻意的修饰。 售楼处物品摆放:另外售楼处里感觉比较空旷和阴冷,没有家的温暖的感觉。摆放物品 有:米丘的雕塑、销售员工作台、沙盘、桌椅。 沙盘: 只有小区整体规划模型, 没有单体模型。 而小区规划模型也是土黄的色调; 绿化、 有水的地方也没有用彩色表示~看上去更容易让人联想到一个大工地而不是一个家 园。 售楼处洽谈区:洽谈区虽然离门口较远,但是也是开放式的,没有设置单独的洽谈区。 销售员: 感觉案销售的软性包装没有做好, 看小区的时候没有球车; 洽谈的时候没有水; 出门的时候也没有送出; 去看样板间的时候销售员 GG 去了半天才把物管的人叫过 来开门?? 样板间: 和万科其他的楼盘很不同的是, 蓝山样板间里没有万科的物管人员协助管理 (物 管开了门之后就走了) ;样板间门口没有自动鞋套机,而且只有一把单人椅子供客 户穿鞋套;样板间装修风格比较现代、简约、明快。

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六、市场表现
? ? ? ? 销售进度:二期 2005 年 10 月开盘;二期现房目前还剩下 100 多套(总户数 300 多套) 销售价格:由 13000 降到 12000 自住与投资客比例:接近 1:1 目标客户:海龟一族、具一定经济实力的小资情结者(广场和售楼处里摆放的米丘 的雕塑和“蚂蚁工房”前的雕塑是一样的) 。已经成交的客户构成未知,据门口保 安 GG 说“基本都是有私车的” “也有很多投资的”



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