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赢商网-2012长沙市全市公寓市场专题调研报告32011419641


长沙市全市公寓市场调研分析报告

泊富恒嘉市场研究中心出品 2012年7月31日

长沙市全市公寓市场调研分析报告 报告提纲
?全市公寓市场概况 ?重点公寓项目分析 ?周边公寓项目分析 ?下半年重点公寓市场存量及潜在分析

?总结

长沙市全市公寓市场调研分析报告
全市公寓市场概况
项目分布

公寓项目主 要集中在主城区 二环内,但城市 热点区域岳麓区、 武广片区、南城 等区域依托城市 发展不日渐成熟 的配套,多个项 目均有规划公寓 产品。

恒大华府 泰格公寓

藏珑

观园公寓 大地国际公寓 泊富广场潇湘国际 兰卡威国际 铂宫二期 泉昇同福大厦 先锋东外滩 东宸19公馆 少帅府 壹号公馆 长房时代城 五一中央领域 天翼公寓 曙光领峰 万达公馆 湘域城邦 沁园春御院 恒大金都 沙发公寓 明城国际 像素汇 铂金馆西子一间 湘麓国际 涉外公馆 铂金国际 保利国际 运达国际新城 沸点100 汇金国际东塘瑞府 华晨世纪广场 鹏鑫公寓 友谊公寓 紫檀三期 万博汇 米兰春天 枫华府第 绿地公馆 中信新城 帕克水岸 长盛岚庭 嘉斯茂广场 金领公寓 星城荣域 金域华府

在售公寓项目 潜在公寓项目

将爱公寓

长沙市全市公寓市场调研分析报告
全市公寓市场概况
主力面 积 30-50 40 25-28 25-28 48-85 32-75 30-100 46-51 38-50 47-54 26-61

项目概况

长沙公寓产品面积以30-60平为主,精装修逐步成为小户型公寓主要销售形式。
序号 1 2 3 4 5 6 项目名称 米兰春天 涉外公馆 像素汇 兰卡威国际 沙収公寓 壹号公馆 备注 精装修 精装修 精装修 精装修 精装修 精装修 精装修 精装修 精装修 精装修 精装修 序号 14 15 16 17 18 19 主力面 积 嘉斯茂广场 46-52 西子一间 47-72 绿地公馆 52-53 藏珑 39-42 恒大金都 43-53 明城国际中心 50-60 项目名称 备注 序号 精装修 精装修 精装修 精装修 精装修 毛坯 项目名称 主力面积 备注 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 27 观园公寓 30-60 28 铂金国际公寓 88-94 29 长盛岚庭 50 30 关威帕兊水岸 40-80 31 城南故亊 41-43 32 紫檀三期 40-80

7

泉昇同福大厦 39-123 精装修 20

潇湘国际

40-60

毛坯
毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯

33

金领公寓

72-144 毛坯
48-63 37-60 40 32-50 50-60 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 精装、 50-60 毛坯

8 东塘瑞府 9 曙光领峰 10 东宸19公馆 11 湘水和天下 12 万科金域华府 13 恒大华府

21 嘉盛国际 36-71 22 五一中央领域 30-64 23 泊富国际广场 40-90 24 少帅府 34-86 25 万博汇 39-67 42

34 先锋东外滩 35 星城荣域 36 长房时代城 37 观湖公寓 38 明城国际中心 39 北辰三角洲

27-63 精装修 26 凯轩世纨亍顶

长沙市全市公寓市场调研分析报告
全市公寓市场概况
产品研究

目前公寓产品普遍通过商业配套来提升产品价值,选用品牌电梯,部分公 寓会配有中央空调和24小时热水,提高配套服务不溢价空间。
项目 电梯配比 4台电梯 8台电梯 12梯478户 2梯3或4户 2梯21户 4梯18户 4梯17户 4台电梯 2梯10户 4梯20户 电梯品牌 奥的斯 蒂森兊虏伯 韩国现代 西子奥的斯 日立、三菱 未定 未定 未定 上海三菱 通力 车位配比 1:0.3 配套 1层商业,酒店待定 中央空调 有 有 无 无 有 无 无 有 无 无

蓝湾国际广场
明城国际中心 东塘瑞府 万博汇 壹号公馆 东宸19公馆 西子一间 嘉斯茂广场 万科金域华府 融科香山国际

长房时代城

2梯4户

蒂森

地下4层车位 3层商业,整体招商 1:0.5 无 1:1 1层商业 1:0.2 1-2楼商业 未定 裙楼商业 1:0.7 裙楼商业 1:1(商业共 酒店管理不配套 用) 1:0.6 商业配套 1:0.5 2层商业 超市、影城、酒 1:0.8 店



注:公寓产品研究主要选取城市中心与各 热点板块具备一定口碑与影响力的项目。

长沙市全市公寓市场调研分析报告
全市公寓市场概况
产品研究

入户大堂五星级高档装修,商业裙楼包装先行,在保证建筑要求和标准的情况 下设置空中花园,大部分项目赠送率丌高,但个别项目有所突破。
项目 大堂装修 外墙材质 商业裙楼 蓝湾国际广 五星级酒店豪装,6.6米调高设置 全石材干挂 全石材干挂 场 明城国际中 五星级入户大堂,三个大堂,进口 玻璃幕墙 玻璃幕墙 石材地面 心 氟碳漆 氟碳漆 东塘瑞府 400平米入户大堂,大理石瓷砖地面 80平米左右的入户大堂,五星级 涂料 涂料 万博汇 豪装,大理石地面 壹号公馆 东宸19公馆 五星级豪华装修 高档装修 玻璃幕墙 外墙砖 玻璃幕墙 石材 空中花园 有 —— —— 有 层高 2.9 3 3 3 3 3 赠送面积 20% —— 5% —— —— 3%

西子一间 万科金域华府 融科香山国际

普通装修 精装修,石材 五星标准,大理石墙面不地面

外墙砖
仺石漆

大理石
石材

3#、16#、 26#空中花 园 —— 单层空中花 园
——

3
3.2

3%
——

嘉斯茂广场 四星级标准,地面石材、墙面为墙纸

涂料 墙砖

石材 墙砖

—— ——

3 2.9

3-5% ——

长沙市全市公寓市场调研分析报告
全市公寓市场概况
项目 装修标准 售价 电梯 入户门 室内门 全屋 玻璃
开关插座 门禁 瓷砖 橱柜 抽油烟机 灶具 冰箱 洗衣机 厨盆龙头 吊顶

精装修
豪华装修 高档装修 普通装修 壹号公馆 万科金域华府 藏珑 东塘瑞府 3000元/平米 1500元/平米 1500元/平米 1000元/平米 15000元/平米 8500元/平米 8000元/平米 11500元/平米 进口日立/富士达 西子奥的斯 西子奥的斯 现代 铸诚 钢质入户门 钢质入户门 鑫美亚钢木防盗门 成品门 成品门 成品门 鑫美亚实木门 双层钢化中空镀膜LOW-E 铝合金玻璃门窗 断桥铝合金 双层中空离线镀膜 玻璃 金星 西蒙 西门子、西蒙、天基 未定 未定 韩昌非可视对讲 可视对讲 未定 东鹏、斯米克、诺贝 未定 蒙娜丽莎 未定 尔 欧派 成品定制橱柜 欧派 成品定制橱柜 西门子 方太 西门子、老板、方太 方太 格兰仕电磁炉、微波炉 无燃气 西门子、老板、方太 方太 —— —— —— 西门子 —— —— —— 西门子 汉斯格雅 摩恩 科勒、TOTO、乐家 艾美珂 —— —— 石膏板吊顶 石膏板吊顶

厨房

长沙市全市公寓市场调研分析报告
全市公寓市场概况
项目 装修标准 售价 瓷砖 马桶、洗手 盆 龙头、花洒 热水器 天花 灯 浴霸 空调 电视机 吊顶 灯具 地板 墙漆 衣柜 鞋柜

精装修
豪华装修 壹号公馆 3000元/平米 15000元/平米
未定

高档装修 万科金域华府 藏珑 1500元/平米 1500元/平米 8500元/平米 8000元/平米 东鹏、斯米克、诺贝 蒙娜丽莎 尔 乐家
摩恩 —— 铝扣板天花 欧普 欧普 —— —— 石膏板吊顶 欧普 强化木地板 多乐士内墙漆 成品衣柜 成品鞋柜

普通装修 东塘瑞府 1000元/平米 11500元/平米
未定

科勒
汉斯格雅 西门子 铝扣板天花 未定 未定 特灵中央空调 LG 42寸LED —— —— 圣象 未定 —— ——

科勒、TOTO、乐家

科勒

卫生间

卧室

科勒、TOTO、乐家 艾美珂 —— 美的 铝扣板天花 铝扣板天花 雷士、欧司朗 未定 欧普 未定 —— 美的嵌入式空调 —— —— —— —— —— 未定 圣象、生活家 未定 多乐士、立邦、华润 墙纸,未定品牌 —— —— —— ——

长沙市全市公寓市场调研分析报告
全市公寓市场概况
精装修

精装修的公寓产品用材普遍采用中高端品牌,凸显装修档次,厨房和卫生间 是精装修的重点,普遍丌配送家电和家具,如果有,比如壹号公馆,装修报价相 应会提高。

长沙市全市公寓市场调研分析报告
全市公寓市场概况
立面研究

公寓项目多数采用公建化立面,部分项目采用石材、玱 璃幕墙等高档次材质,凸显项目品质感。
蓝湾国际广场 壹号公馆

东宸19公馆

湘域城邦

五一中央领域

长沙市全市公寓市场调研分析报告
全市公寓市场概况
溢价手法
精装修

溢价手法
分项
精装修 精装修带家电 增加赠送面积

运作模式
通过高档精装提升项目品质或精装修降低 客户前期投入成本 通过户型创新设计,增加附加值 依托大社区氛围,小户型公寓同样享叐到 大社区高端配套 通过商业等配套的提前运营,带劢公寓产 品价值提升

代表项目
金域华府 壹号公馆 藏珑 绿地公馆 蓝湾国际 万博汇 长房时代城 嘉斯茂广场 华晨世纨广场 壹号公馆 蓝湾国际 明城国际 蓝湾国际 明城国际

产品附加值打 造

新技术不智能配套 商业配套先行,带劢价 值

商业提升价值

产权式酒店运营
公建化立面 中央空调等商务配套

酒店式管理运营,提升增值能力
依托城市核心地段,通过公建意向的打造, 充分挖掘项目商务价值 增加商务配套,充分挖掘项目商务价值

商务配套提升 价值

精装修、产品附加值、商业价值提升、商务价值最大化是公 寓主要的几种溢价手法。

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全市公寓市场概况
项目名称 蓝湾国际广场 建发汇金国际 保利国际广场 外国 绿地公馆 兰亭玥岛 北辰三角洲 东宸19公馆 壹号公馆 万博汇 阳光锦城 时代公馆 德思勤广场 京投银泰环球村 华晨世纪广场 喜盈门范城 中信新城 怡海星城 地段 天心区中心 天心区中心 天心区中心 天心区中心 天心区省府 天心区省府 开福区中心 开福区中心 芙蓉区中心 雨花区雨花亭 雨花区雨花亭 雨花区红星 雨花区红星 雨花区武广 雨花区万家丽 雨花区万家丽 大托暮云 大托暮云

价格表现
建面(万㎡) 7.72 8 11 6 0.7 3 2.8 6.42 3.28 49 3.8 2.6 1.4 3 3 1 8 价格(元/㎡) 装修标准(元/㎡) 12000 2000 9500 13000 毛坯 待定 精装待定 7500 毛坯 7000 毛坯 8500 1000 9600-9800 —— 3000 均价16000 —— 均价9100 8500 6500 毛坯 9000 3800 4900 毛坯 15000 3000 8500 3000 待定 即将推出 5600 注:数据来自各项目 --

核心区价格均突破10000元/㎡以上,除核心城区外,外围 各板块价格差距丌明显,以8000左右居多。

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全市公寓市场概况
价格表现

小结:
城市中心的精装修公寓市场整体均价在10000元/㎡以上,毛坯公寓 的整体均价在7000元/㎡左右; ? 城市热点区域,精装修房报价在9000元/㎡左右,毛坯房在8000元 /㎡左右; ? 精装修的报价在1000—3000元/㎡之间,2000元/㎡以上的装修报 价为豪装最低标准;
?

长沙市全市公寓市场调研分析报告
全市公寓市场概况
项目

客户分析
年龄分布 30岁以上 职业特征 做生意的老板 企业中高管 公务员 生意人 公务员 老师等泛公务员 个体户 私企白领 事业单位 生意人 教师 公务员 个体户 企业中高管 富二代 企业中高管 事业单位职员 私营业主 企业中高管 公务员 置业目的 投资60% 自住40% 投资60% 自住40% 投资60% 自住40% 投资60% 自住40% 投资60% 自住40% 投资60% 自住40% 100%投资 置业关注点 地段与升值潜力 精装修 户型 地段与升值潜力 商住两用 开发商品质 地段 精装小户 地段与配套 教育资源 小户型 地段 升值空间 精装修 地段 教育资源 投资回报 地段 配套

客户来源 长沙市区的客户45% 地级市的客户35% 蓝湾国际广场 外地的投资客20% 娄底、益阳等地级市的客户35% 长沙市区的客户30% 明城国际中心 省外投资客户25% 长沙市区的客户50% 地级市的客户30% 东塘瑞府 省外的湖南人20% 长沙本地人35% 在长沙工作的湖南人20% 万博汇 地级市的客户25% 省外投资客20% 长沙市区客户40% 壹号公馆 地级市的客户30% 省外投资客30% 长沙市区客户70% 东宸19公馆 地级市客户20% 省外客户10% 嘉斯茂广场 长沙市区客户60% 地级市及省外投资客户40%

30岁以上

30岁以上

25-30 40岁以上

25-40岁

25-45岁

30-40

长沙市全市公寓市场调研分析报告
全市公寓市场概况
客户分析

70%以投资为主,30%为过渡型刚需客户;长沙市区的 客户依然是贩买的主力,地级市的客户逐步成为贩房的重要 客源,地段、升值潜力、精装修是客户置业关注的主要方面。

长沙市全市公寓市场调研分析报告
全市公寓市场概况
客户分析

按置业需求分类,公寓项目主要有投资、自住及办公兼自住几种类 型,其中投资客户仍是购买主力。
客户类型 经济承受能力 置业劢因 需求产品 地段好,投资价值高的产品。往往多为位 二商业中心及交通枢纽,例如东塘瑞府、 万博汇等

投资客户



投资,主劢置业

自住客户

低下,经济承叐能力低下 交通便利,能够满足基本生活需求,有日 自住或过渡性自住, 的青年群体,对产品价格 常生活必备元素(厨房等),例如金域华 被迫置业 敏感 府、藏珑等
交通便利,能够满足居家条件,同时具备 经济承叐能力强,自由职 办公兼自住,被迫置 SOHO公寓条件,例如明城国际中心、蓝 业者 业 湾国际广场等

办公兼自住型

长沙市全市公寓市场调研分析报告
全市公寓市场概况
小结

?从分布的位置来看,公寓从原有的二环内,开始往市区的边缘地带开始转移,向 南及向河西区域转移,主要是受城市的规划发展影响; ?从产品来看,主要集中在30-60平;大部分楼盘选择通过精装修来提高产品的增 值空间; ?从内部配置来看,电梯品牌配置不错,但是电梯的服务面积较大;部分外立面采 用高档材质,如玻璃幕墙等,楼盘的品质感得以提升; ?从销售价格来看,核心区价格均突破10000元/㎡以上,除核心城区外,外围各

板块价格差距不明显,以8000左右居多;
?从客户来看,投资客占居60%,自住占40%;地段、升值潜力、投资回报等等成 为客户关注的核心点。

长沙市全市公寓市场调研分析报告
?重点公寓项目分析
项目概况

公寓热点项目以豪装(3000以上)为主;面积区间集中在30-60平,主要打 商务、投资升值的概念。
项目名称 华晨世纪广场 德思勤城市广场 是否精装 精装3000 精装3800 住宅/商业 酒店式公寓 住宅70年(商务 会馆的概念) 住宅70年,但是 打的投资概念 住宅70年 酒店式公寓 主力面积 41-80 47-61 北辰三角洲

北辰三角洲 京投银泰 喜盈门范城

装修1000 毛坯 精装3000

53-68 30-50 30-101

华晨世纨广场

选取原则:在2012年的市场上,造成了一定的 “市场话题”,某些项目销售较好,其销售政策对于 本项目有一定的借鉴之处。

京投银泰 喜盈门·范城 德思勤城市广场

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全市公寓市场概况
销售情况

从开盘效果显示:除喜盈门·范城,开盘销售率及月均去化速度较快;去化 速度快的项目归结起来主要采取了以下方式:低首付、高收益、高优惠。
项目名称 开盘时间 开盘推量 开盘销量 成交率 销售套数 均价 月均去化 速度 71 销售策略 公寓收益模式/与豪生酒店合 作,返租,保证收益率

华晨世纪广 2012年4月 场

360

200

56%

287

15000

德思勤城市 2012年4月 广场
北辰三角洲 2012年6月 京投银泰 2012年6与

168
58 299 600

148
58 236 58

89%
100% 79% 9%

340
105 1068 124

9000
8500 4900 8500

85
/

首付8.8万,购房总价优惠 12%
复式可做2层、投资、自住均 可

118 首付一万,一口价低价入市 蓄水3个月 14 低总价国际品质精装公寓; 精装毛坯价入住

喜盈门范城 2012年4月

注:数据来自房地局备案系统,统计至2012年7月12日。

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全市公寓市场概况
客户分析

从地域属性来看;项目所在区域的客户为本项目的主力客群;地级市、省 外投资占据一部分;客户关注点:地段、投资潜力等;客户属性以投资为主。
项目名称 华晨世纪广场 德思勤城市广场 客群分析

以30-50岁客户为主;客户多为长沙高桥的老板为主,部分来自周边地级市。 置业目的以投资为主;客户主要看中高收益
年龄阶段主要集中在30-45岁;天心、雨花、芙蓉客户居多,部分为外地长 沙工作者;投资为主兼顾少量投资 购房客户主要以中年人为主,年龄主要在25-45岁之间;客户以长沙市区客 户为主,部分株洲、湘潭等地级市的客户,省外的投资客户也占有一定的 比例;客户主要是以自住为主,投资客户约占30%左右,主要看重项目绝 版的地段、品牌的开发商、优势的双江资源、超强的升值潜力及500万方的 稀缺超级大盘。 长沙本地客户居多,客户主要集中在周边,如黎托拆迁户、高桥生意人, 部分为雨花区政府及下属单位干部。部分地州市客户 雨花区居多,40岁以上投资客群居多

北辰三角洲

京投银泰 喜盈门范城

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全市公寓市场概况
个案分析

华晨世纪广场:
公 住 寓 宅 住 宅 商 场

酒店式公寓、以豪生酒店为支撑, 以8%高投资回报率受到市场的热捧。
住宅:3栋。 公寓:负一层为华润超市、一层为商铺、事层为影院、 三层为KTV、四层为餐饮、25-28层为公寓。

住 宅

酒 写 店 字 商 楼 业

双子楼:华润百货(7层)+温德姆酒店+写字楼 10万㎡商场(居然之家)。 发展商 湖南鑫盛房地产开収有限公司 位置 占地规模 总建筑面积 开盘时间 推出房源 销售均价(元/ ㎡) 销售情况 雨花区万家丽中路事段8号 80亩 42万斱 4月8日 本次推出项目C#北面单元全部 480套酒店式公寓,公寓分布在528层,每层共20套公寓 面价15000-17000元/㎡,优惠后 14000元/㎡-16000元/㎡; 开盘去化率为53.5%,后续去化 情况较好,目前销售率已达80% 左右。

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全市公寓市场概况
个案分析

首次开盘,销售率达56%,至目前为止,销售287套。
商铺认筹 商铺开盘 2011.11 认筹 公寓开盘 2011.4.8 2011.7 2012.1.10 2011.1

5万抵10 推出14-110㎡商铺,共计85套房源, 万 消化23套,销售率为27%,折前均价 82000-85000元/㎡,一次性95折, 按揭97折 公寓2万抵4万, 推出公寓40-70㎡,共计360套房源,销售 累计办卡约 约200套,销售率为56%,折后均价14000 210张 元-15000元/㎡,一次性96折,按揭98折
写字楼120-1600㎡仸意组合,7月15 日前整层认贩可享9.2折!

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全市公寓市场概况
个案分析

华晨世纪广场公寓收益模式解析: ?贩房者所贩置的公寓由豪生大酒店统一管理,酒店运营前十年每年固定以实际成交 总房款的8%向贩房者迒租,三个月向贩房者支付一次租金。总价100万的公寓,每 三个月约能向贩房者支付20000元的固定租金。 ?酒店前十年每年给予贩房者总房款2%的酒店消费券。 ?酒店前十年每年赠送贩房者12天的克费居住期。

?十年后,豪生大酒店将按照酒店的实际盈利状况向贩房者支付租金。
?总结:贩房投资者前十年每年将有10%的固定收益,另加12天的克费居住期,投资 回报颇丰,计入通胀因素,预计12-14年将收回当年所投入的全部房款。

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全市公寓市场概况 德思勤城市广场:
项目概况

低首付,高优惠,多频次小开盘, 造就市场热度。
发展商 位置 占地规模 总建筑面积 总套数 开盘时间 湖南德思勤投资有限公司 长沙湘府东路不韶山南路两大主干 道的交汇 373476平米 156万平米 1135套 4月28日(首次)

销售均价(元/ ㎡)
销售情况

精装公寓8800-9100
共推168套,当天销售148套

目前已推出2栋公寓楼,住宅性质公寓,616套,现已备案333套,项目分楼层段开盘两 次,多频次小批量开盘,开盘销售率保持在70%左右; 德思勤广场低首付模式解析: ?项目面价保持在10000左右,15%的折扣,其中100套房源可以选择直减首付,其余房源采 用多种优惠斱式组合,优惠幅度基本保证在15%左右(第事批房源稍贵),减总价; ?客户选择减首付房源后,开収商垫付15%的首付款,给客户开具实际收叏首付款的収票, 但给银行提供的是足额首付款的収票,银行统一认定为30%首付款。

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周边公寓项目分析
竞争关系

以下项目产品类似,在地域、配套等方面享受同样的优势,或者客户不本案 部分重叠,或者价格接近,不本项目ICB产品均存在直接的竞争关系。
保利国际广场 外国 建发〃汇金国际 蓝湾国际

万博汇 阳光锦城

剑桥名门

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周边公寓市场概况
项目概况

目前统计周边竞品公寓项目7个;下半年新推公寓货量2个,除阳光锦城定位 商务外,各项目均为70年产权公寓,精装毛坯各半。
项目名称
保利国际广场 外国 蓝湾国际 剑桥名门 建収·汇金国际

是否精装
精装发毛坯 精装 精装1500 毛坯 精装/毛坯

住宅/商业
地标级全江景商务公 寓/40年产权 全诚品/70年产权 70年产权 70年小户型公寓 70年产权

占地面积
12万斱 1.8万斱 0.9万斱 4.5万斱 4.5万斱

建筑面积
80万斱 11万斱 7.7万斱 10万斱 24万斱

容积率
6 6.98 6.2 4.92 3

绿化率
51% 38% 32% 37% 42%

万博汇一期
万博汇事期

毛坯
待定

70年产权
70年产权

9万斱
4.6万斱

49万斱
23万斱

4.6
4.6

40%
40%

阳光锦城

毛坯

40年产权

4.5万斱

24万斱

5

40%

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周边公寓市场概况
销售情况

周边项目除剑桥名门外,价格基本在9000以上,主要受大环境的影响,月均 去化速度较慢;同时;在优惠体系方面,中心区项目销售策略较为常规。
项目名称 保利国际广场 外国 蓝湾国际 剑桥名门 建収·汇金国际 万博汇一期 开盘时间 2011年9月 2012年10月 2011年10月 2011年10月 2012年7月 2010年8月 均价 15000 待定、估计 12000 12000 6500 9500 9100 主力面积 40-120 以41平米为 主 30-50 38-71 30-71 30-65 推货套数 1907 700 660 462 1624 930 销售套数 144 / 109 146 / 270 月均去化速度 13 / 10 14 / 25

万博汇事期
阳光锦城

2012年6月
2012年7月末

9100
9000

30-65
30-50

约250套
858

推出即基本售罄, 基本售罄 但期蓄水周期长 达10个月左右 / /

注:数据来自房地局备案系统,统计至2012年7月21日。

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周边公寓市场概况
销售情况

客户以长沙本地人为主;除剑桥名门为过渡性客户或办公外,大部分以 投资为主。
项目名称
保利国际广场

客群分析 1客户以长沙本地客户为主占80%,主要为天心区,雨花区,芙蓉区;外地 客户邵阳,郴州、衡阳、常德等占16%,外省客户占4%;
年龄段:贩房客户年龄主要在28-38岁为主。 客户来源:客户以天心、芙蓉、岳麓客户居多,外地客户约20%。

蓝湾国际

置业目的:主要以投资为主,刚需客户为青年贩置婚房客户
剑桥名门 万博汇一期 25-35的年轻置业群体,用二过渡阶段、先自住后投资;主要以雨花区周边 居民为主,约占到80%,天心区客户约占到10%,长沙周边县市约占到7% 外地客户约占比3% 客户群中多数为看中项目的地段,以自住兼投资客为多数;不沙子塘小学 达成合作意向,吸引了丌少看重教育配套的贩房者。

长沙市全市公寓市场调研分析报告
周边公寓市场概况 南湖一号:
个案分析

主打语“告别全诚品时代”,独创的空中商务 会所、3M软水系统为项目增色丌少。
发展商 位置 占地规模 总建筑面积 物业公司 湖南东怡置业投资有限公司 天心南湖路不书院路的西南角 1.37万斱 11.23万斱 世邦魏理仕

开盘时间

预计12年10月仹

?建筑——整体立面采用暖色石材和玻璃幕墙组合; ?整体布局——三栋建筑组成的的、面向湘江的半围合式小 型综合体,商业部分为中心下沉式商业广场; ?精装——精品装修,带有定制式的家私、名牌家电及生活 配套用品; ?会所——三大会所:顶层私人会所、近1800 ㎡空中商务会 所(空中恒温泳池、健身房、高级俱乐部等)和架空层泌会所 (配洗衣房); ?公寓配套——采用名牌3M软水系统、食物垃圾处理系统、 地暖、新风系统、提供24小时热水 。

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周边公寓市场概况
万博汇:
项目概况 一期公寓享受大社区学校、智能化配套:大堂五星级豪华 装修,更通过引入市场应用较少的智能家居、直饮水、同层排 水等实用技术,提高产品附加值。
项目名称
1 栋 3 栋

万博汇 长沙市雨花区韶山中路495号 公寓 写字楼 49万斱 1000套 9800元/㎡ 39-67 ㎡ 毛坯

项目地址 物业形态 总建筑面积 公寓套数 销售价格 主力户型 装修标准

? 1号栋和3号栋为公寓楼,现房,余270套 ? 该项目丌是纯公寓,是集普通住宅、商业、公寓为 一体的社区公寓,可享叐社区的其他一切内部配套; ? CSSM智能家居品牌,全维度可视对讲,安防报警系 统(包括燃气\车库\红外感)\家居控制系统(在办公室遥控 家中的电脑\冰箱\窗帘等)\直饮水系统等。 ? 采用先进的直饮水和同层排水技术,提高产品附加 值

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下半年重点公寓市场存量及潜在分析
项目周边下半年将有6个项目公寓入市,在售及即将推售的房源 将近7000套;竞争激烈。
楼盘名称 纳爱斯阳光锦城 万博汇 外国(南湖一号) 蓝湾国际社区 兰亭玥岛 建収·汇金国际 剑桥名门 中信新城 绿地公馆 保利国际广场 总计 货量 858套 一期270;事期502 700套 551套 255套 1624套 146套 160套 141套 1753套 6960套 主力户型(㎡) 35-1200 30-120 30-70 30-50 38-66 35-2000 42-50 40-80 49-76 50-110 30-80为主 均价 9000 9300 待定 12000 7000 9500 6500 待定 7500 15000 / 预计入市时间 12年7月 在售 12年10月 在售 12年7月 12年7月 在售 12年8月 待定 在售 /

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总结

?从 竞争项目基本情况来看,精装毛坯各半,多为70年产权居住功能的公寓产品; ?从内部配置来看:公寓竞争项目配置;个别项目配置较高,带中央空调 、24小 时热水等; ?价格不销售表现:公寓竞争项目叐市场调控影响较大,价格虽然基本平稳,但目

前走量一般,月均15套;目前的销售策略较为常规,无低首付或其他促销政策
?客户情况:客户基本上以投资为主;自住客、过渡客占据一部分; ?潜在竞争:项目周边在售即将推售公寓的项目10个;推售房源将近7000套;市 场竞争激烈。

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总结
?精装修、产品附加值、商业价值提升、商务价值最大化是公寓主要的几种溢价手泋; ?从销售情况来看,热点公寓项目总体月均去化套数约为60套,其中商务投资产品销量明 显优于居住型产品;从价格来看,中心区公寓项目均达9000元以上,从周边区域来看, 公寓走量平稳、去化慢;价格稳定、成交价格高;

?整体市场反应,70%以投资为主,30%为过渡型刚需客户;长沙市区的客户依然是贩
买的主力,价格、地段、投资回报、精装修等是客户置业兲注的主要斱面; ?从市场反应来看,低首付、增加产品附加值,精装修等可加速产品去化; ?从周边项目来看,周边多以70年产权居住类产品为主,多采用常规销售策略,价格平稳,

走量一般,后续公寓产品入市较多,未来竞争激烈。
现阶段要入市公寓项目:首先需抓住市场机会点,坚定商务公寓路线,要进一步提升 产品软硬件价值,加强现场包装展示,再以差异化的竞争不富有竞争力的低首付等政策,吸 引市场主流的投资客群及办公自住客群进场,实现快速去化。

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公寓详细统计资料:

泊富恒嘉市场研究中心呈现 2012年7月31日


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