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兴义民族风情街一期招商执行报告


兴义市桔山新区房地产开发总公司

【民族风情街一期招商执行报告】
提 案 者:友联伟业投资顾问·桔山房开项目组 提案机构:贵州友联伟业投资顾问有限公司 提案时间:2010 年 08 月 31 日 编 号:YLWYXY-10-08-02

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兴义民族风情街一期 招商执行报告

目录
一、招商组织机构 二、街区功能定位 三、街区招商组织 四、街区招商政策 五、街区招商推广

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兴义民族风情街一期 招商执行报告
(2010 年 9 月至 2011 年 3 月)

一、 招商组织机构
1、招商领导小组 顾问:邓启鹏 主任:田松甫 副主任:王文俊 秘书长:童仕伟 办公室:甘明翠 宣传部:欧阳勇 覃永建 物业部:桔山房开销售部 政务商招商组:青蓝紫地产顾问 特色商招商组:兴义市旅游行业协会李天维 郑金涛 一般商招商组:浙江商会或黔西南个私协 招商组联系负责人: 政务商招商组:田松甫 特色商招商组:童仕伟 一般商招商组:甘明翠 2、主要工作职责 秘书长:招商策略制定及总体进度把控、总体协调 办公室:工作协调、资料管理、合同签订 宣传部:招商策略文案及推广执行、活动筹备组织 物业部:客户接待及业主谈判 政务商招商组:黔西南州旅游政务服务中心招商 特色商招商组:见招商策略报告
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何兰云

欧阳勇

一般商招商组:见招商策略报告 3、招商工作规程

(一) 、街区发展机遇 中共黔西南州委 黔西南州人民政府 《关于加快旅游产业发展的意见》提出 黔西南旅游产业的基本原则。 1、坚持突出特色景观、打造精品名牌的原则。以优势资源开发为基础,全 力打造旅游精品。 ?? 3、坚持综合配套、联动开发的原则。要使食、住、行、游、购、乐六大要 素成为配套,形成功能完备的产业链,以精品旅游开发为重点,大力推动宾馆、 餐饮、购物、娱乐休闲、工艺品、农畜产品加工的配套发展和开发,形成产业优 势 ?? 《意见》中并提出了目标任务 目标任务。 2011 年, 到 接待国内外游客达到 700 万人次以上, 年均增长 35% 左右;旅游总收入达到 60 亿元以上,年均增长 45%左右,旅游产业成为新兴支 柱产业;重点培育、完善和提升一批特色优势旅游项目,形成旅游产业集群,打 造独具魅力的世界喀斯特峰林精品景区;以兴义为中心,构造滇黔桂 2 小时旅游 圈和州内精品旅游线路; 通过五年的努力,把我州建设成为全国乃至世界的休闲 度假旅游目的地和旅游产品结构合理、旅游设施完善、旅游服务质量与管理水平 较高的旅游大州。 2011 年贵州省旅游发展大会在兴义召开,发展机遇和发展契机降临在我们 面前。通过对政策的研究和发展机会的研判,兴义民族风情街就势借势,定于 2011 年 7 月底试营业,9 月底省旅发大会召开时正式开街。 (二) 、街区发展思路 经过多次考察及研究,兴义民族风情街未来发展模式和发展目标如下: 发展思路:“一个中心, 三部曲” 在 2011-2015 年 5 年内,我们将坚持:
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一个中心----坚持向旅游目的地发展的中心思路不动摇 第一部曲----服务先行(行政服务+要素服务) ,文化搭台 (2011-2012) 首先建设成黔西南的行政性的旅游服务中心,产业要素的配套服务中心,并 适应游客旅游方式的转变 (由参团游向自由行自驾游转变)形成黔西南旅游聚散 中心概念; 打造服务的吸引力, 同时以建筑文化民族民俗文化作为空间背景和附 加吸引力,登台亮相。它所对应的工程建设主要是 1、2 期。 第二部曲----文化整合,品质服务 (2012-2013) 随着街区的空间发展(3、4 期建造) ,服务性功能的完 善和规范,民族民 俗和现代流行文化的融合, 要素产业及文化的演进,街区文化处于形成和不断演 化中, 该阶段以文化形式的多样性和内涵的丰富性为推手和核心吸引,以成熟规 范的服务功能为基础平台,辅以休闲度假空间的完善,形成复合型的吸引力。 第三部曲----目的地,旅游域发展 (2014-2015) 在文化融合及演进中诞生自身文化特色的同时, 对外与区域内的资源进行整 合,形成兴义旅游域,打造综合的资源性吸引力;对内强化休闲度假功能,与特 色文化呼应,实现文化休闲度假街区概念,强化核心吸引,向旅游目的地方向快 速发展。 发展目标: 1、配合州委州政府的旅游发展思路,在兴义旅游域(以兴义为中心,2 小 时车程滇黔桂三省结合部)形成中,扮演集散中心、服务中心、文化中心、娱乐 中心、休闲中心等配套第一集群角色。 2、打造成兴义旅游和黔西南旅游的名片,达致黔西南旅游和兴义旅游的第 一联想的目标。 3、成为兴义市本地机构和居民休闲娱乐、公务接待、亲朋招待的第一选择 地 4、进入贵州旅游休闲度假目的地前三甲。 5、进入全国民族旅游街区目的地 20 强

二、街区功能定位
(一) 、总体功能定位:
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核心定位: “民族文化街区+休闲娱乐商业集群+旅游目的地” 集 功能于一体的 “新 型休闲旅游商业复合街区” 。 功能定位:吃住行游购娱 形象定位:布依天籁苗乡情 (二) 、四期功能定位: 一期: 旅游集散中心和服务中心功能+商务和会议会展功能+游览 体验功能(文化元素)+地方特色休闲元素(特产、休闲 小吃、餐饮)+旅游商品购物店集群 二期:娱乐(酒吧+会所)+休闲(咖啡吧+茶吧)+餐饮(特色餐 饮+中西餐厅)+客栈 三期:商务休闲+休闲度假街区 四期:旅游商品+非物质文化展演+地域特产 (三) 、一期定位解析: 1、旅游集散中心和服务中心功能: A、 “水墨金州”游客服务中心:机票火车票票务中心、散客服务中心、旅游 信息服务中心、旅游交通服务、导游服务 B、 “水墨金州”旅游形象店:马岭河峡谷、万峰林、万峰湖、何应钦故居、 双乳峰、24 道拐(在展示本地旅游资源的同时,可促进到风情街的旅游 者对周边景区的旅游欲望) C、三省旅游通衢形象展示:隆林、罗平(体现兴义三省周边核心地的区位) D、黔西南州旅游政务中心:旅游行政主管部门落户、旅游服务质量监督中 心、游客投诉接待中心 2、商务和会议会展功能: A、主题酒店、精品客栈:黔西南首家主题酒店,精品客栈 B、广场(露天会展区:节事活动和演出) 、会议设施、商务配套 3、游览体验功能(文化元素) : A、以布依为主,兼顾苗:八音坐唱小型表演 B、贵州龙、盘江奇石 C、街区园林小品文化元素
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一街万象包罗 峡谷之上有人家

4、地方特色休闲元素(特产、休闲小吃、餐饮) : A、舒记杠子面、刘记羊肉粉、郑记刷把头、邹记鸡肉汤圆、聂记剪粉等 B、马鞍山茶艺馆 C、贵州醇 D、 “中国金州”礼品金店 E、贵隆绿茶 F、肥妈素盐酸、贞丰糯米饭、安龙藕粉、饵块粑等 5、旅游商品购物店集群: 民族风情街的旅游商品购物中心,主要分为三大块: A、 “水墨金州”旅游商品区,主要为黔西南州特色旅游商品。如:贵州醇、 盘江奇石、饵块粑、肥妈素盐酸等。 B、 “多彩贵州”特色旅游商品区,主要为贵州本土特色旅游商品。如:贵州 三宝、牛肉干、波波糖、苗绣、蜡染等。 C、滇桂特色旅游商品区。本区区域较小,主要为了体现民族风情街三省旅 游通衢核心地位,而进行旅游商品配套。 (四) 、服务及配套商归类 1、服务商: 政务服务商:黔西南州旅游政务中心 游客服务商:机票火车票票务中心、散客服务中心、旅游信息服务中 心、旅游交通服务中心、导游服务中心。 银行+邮政+快递+通讯等 形象展示商: “水墨金州”旅游形象店+三省结合部旅游形象店,以重 要的景点景区及三省结合部县市旅游部门为主题 2、配套商: 特色配套商: “水墨金州”旅游商品区+“多彩贵州”特色旅游商品区 +地方特色休闲元素(特产、休闲小吃、餐饮) ,以本州 特色商家为主,省内特色商家为辅 文化配套商:民族艺术、歌舞、非物质文化展演团体 一般配套商:大型 KTV+大型餐饮+洗浴+酒店+其他旅游商品+生活用
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品+休闲店(会所、咖啡吧、茶吧、清吧等) 娱乐配套商:中小型 KTV、酒吧等

三、街区招商组织
(一) 、组织机构 招商领导小组:由桔山房开董事长、总经理、副总经理组成 招商秘书处:负责招商执行指导和协调、总体进度把控。 宣传部:负责招商宣传和标准格式合同及宣传文本等 物业部:负责沟通业主与商家的租赁联系 政务商招商组:负责黔西南州旅游政务中心招商,招商领导小组及秘书 处负责。 特色商招商组:负责特色配套商、文化配套商、娱乐配套商、游客服务 商、形象展示商,委托兴义市旅游行业协会招商。 一般商招商组:委托浙江商会黔西南分会、黔西南州个私协等招商 (二) 、委托政策 特色商招商组:考虑商家的分散性,建议启动费 10 万元,招商佣金:年 租金 10% 一般商招商组:商家相对集中,同时大部分物业为桔山房开所有,可考 虑不设启动费,招商佣金:年租金 15%-20%。 政务商招商组:主要是公关费用,实报实销。 (三) 、时间安排 政务商招商组:8 月底启动,力争 10 月前完成初步意象,11 月签约。 特色商招商组:8 月完成合作洽谈,9 月启动,2011 年 3 月底前完成。 一般商招商组:8 月完成合作洽谈,9 月启动,2011 年 3 月底前完成。 (四) 、工作计划 政务商招商组:由秘书处制定 特色商招商组:由兴义市旅游行业协会秘书处制定 一般商招商组:由被委托单位制定 工作计划制定完成后由招商领导小组批准后执行,由招商秘书处跟踪协调。
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四、街区招商政策
(一) 、业主政策 方案 1、采取 5 年返租,年回报率 6%。 为了维护整个街区形象, 保证业态划分得到贯彻和执行,保障公司项目的长 效性收益,对一期已购物业的业主,公司采取 5 年返租(返租期从开街之日起计 算) ,回报率 6%,主要是解决功能分区的有序性问题,防止混乱情形发生。 5 年返租期后采用委托代理制进行招商补商,业主将招商补商代理权委托给 发展商(或街区的营运管理公司) 租金随行就市,或者业主按功能规划的要求 , 自行招商补商。 返租租金损益表 1 测算条件:免租半年,售价 4200,面积 400 平米,租金 10 元/平米。 年份
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合计

月租金(元
/平米) 10/2 11 12.1 13.3 14.6

租金递 增率
0 10% 10% 10% 10%

年租金回 报率(%)
2.86/2 3.14 3.46 3.80 4.18

年租金补 贴率(%)
4.57 2.86 2.54 2.20 1.82

补贴金

承担的

额 (元) 房产税
76776 48048 42672 36960 30576
235032 2100 4611 5080 5580 6138 23509

备注
免租半 年,房产 税租赁户 与房开公 司各出一 半。及 8.75%

月租金 10 元:补贴率=(补贴金额+房产税)/销售总价*%=15.39% 销售额 1 亿元,5 年的补贴额为 1539 万元。

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返租租金损益表 2 测算条件:免租半年,售价 4200,面积 400 平米,租金 12 元/平米。 年份
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合计

月租金(元
/平米) 12/2 13.2 14.5 16 17.6

租金递 增率
0 10% 10% 10% 10%

年租金回 报率(%)
3.43/2 3.77 4.15 4.56 5.02

年租金补 贴率(%)
4.28 2.23 1.85 1.44 0.98

补贴金

承担的

额 (元) 房产税
71904 37464 31080 24192 16464
181104 2526 5536 6094 6696 7371 28223

备注
免租半 年,房产 税租赁户 与房开公 司各出一 半。及 8.75%

月租金 12 元:补贴率=(补贴金额+房产税)/销售总价*%=12.46% 销售额 1 亿元,5 年的补贴额为 1245 万元。 结论:补贴额太高,会给房开公司后期造成一定的资金压力,建议慎重决策。同 时招商组织和招商宣传费用无法省。也不能像民营房开企业那样逃避房产税(兴 义房产税约 17.5%,正规作法一般是出租者和租赁者各承担 50%,民营企业往往 采用阴阳合同或将物管费、 硬件的使用费等手法来全计入租金中,使合同中的房 屋租金降低来逃税或避税) 。 方案 2、采用委托招商制 参考贵阳“万向国际”酒店式公寓的作法,由业主委托房开公司招商,房开公司 投入招商组织及宣传费,所有的租金为业主收入,房开公司不收取任何费用。 操作流程:与业主谈判+签订业主委托招商合同+招商组织招商宣传+签订委托租 赁合同 关键点:分别与业主沟通,前景吸引客户,工作量较大。 优势点:不用承担房产税,无租金补贴等中长期资金压力。同时能保证街区功能 的初步规划。 方案 3、由业主自行招租 优点是房开公司无补贴,也不需要展开大量的招商组织,仅提供招商宣传。但问 题是无法保证街区规划,业态业种混乱,管理无序,不利于街区培育和繁荣。 结论:返租方式造成后期资金的连续压力,业主自租方式不利于街区规划和服务
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及配套内容的配置和优化,所以建议采用方案 2 即委托招商制。 (二) 、租金政策 项目具有垄断性,没有市场价格可以参考。定价可以先预期未来的收益,适 当给出经营者投资回报的空间, 折合成租金推算合理的定价区域,再用成本分析 计算的盈利空间。 1、小型物业租金确定 按最高销售价格 4200 元/平米,计算回报率 年份
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年 平均

月租金(元/平米)
12 13.2 14.5 16 17.6 21 25.3 30,4 36.4 43.7 22.19

递增率
0 10% 10% 10% 10% 20% 20% 20% 20% 20%

年租金回报率(%)
3.43 3.77 4.15 4.56 5.02 6.02 7.23 8.67 10.41 12.49 6.58

建议初始租金:12 元/平米,前 5 年年递增率 10%,后 5 年年递增率 20%。 租期:3 年以上,最高不超过 15 年 租金交付方式:押一付三 免租期:6 个月(含装修期) 2、大型物业租金确定(按销售价格 3600 元/平米计算回报率) 年份 第一个 3 年 第二个 3 年 第三个 3 年 第四个 3 年
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月租金(元/平米) 10 12 14.4 17.3

递增率 0 20% 20% 20%

年租金回报率(%) 3.33 4 5.76 8.31

第五个 3 年 平均

20.7 14.9

20%

11.9 6.67

建议初始租金:10 元/平米,第一个 3 年递增率 0%,第二个 3 年至第五个 3 年每 3 年递增率 20%。 租期:10 年以上 租金交付方式:保证金:30-50 万元(根据面积而定) 免租期:9-12 个月(根据面积而定,含装修期) (三)优惠政策 物业管理费:开街后免 3 个月,开街前不收取 营业税:实行定税制,开街后半年至项目整体投入使用减半收取 所得税:项目整体竣工投入使用前不收取 水电电视网络等开通费:在办理房产证时由业主支付 水电等使用费:按有关价格规定由经营者支付 其他杂费:不收取(按住宅小区管理模式,含在物业管理费中) 工商登记:由物业公司或营运公司统一代办 消防验收:由物业公司或营运公司协调办理 治安管理:桔山派出所在民族风情街设立治安机构 市容市貌: 出台民族风情街片区市容市貌管理规定,避免乱搭乱盖建筑和流动商 贩扰乱经营秩序等现象出现。 (四)娱乐业的升级 1、集中布局 归行成市 兴义的大型 KTV 主要集中在幸福路、南环路及桔山片区富兴社区(神奇路富 兴一街二街明浩天元项目等) ,酒吧集中在幸福路向阳路及桔山片区富兴社区, 往往复合 KTV 等功能, 真正的演艺性酒吧或主题酒吧很少。娱乐业整体主题不鲜 明, 文化氛围差, 分布凌乱, 布局不合理, 扰民现象严重, 集中布局, 归行成市, 既便于规范化管理,又可促进产业繁荣。 2、配套城市 服务旅游 现有的布局和产业形态,既没有形成对旅游业的接待配套,也由于分散,管 理难度大, 同时与城市的发展不相适应; 更与将兴义建设成滇黔桂三省结合部的
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中心城市, 旅游中心的城市发展目标格格不入。所以应该对兴义娱乐业进行大规 模升级改造,进行规范化集中管理,倡导健康娱乐、场所集中布局、引入民族文 化元素、提升文化品味、促进民族民俗民间文化与时代潮流文化的融合创新。同 时集中布局还可以在装修风格上在张扬个性的基础上融入地域文化元素和民族 民俗元素,使之成为一道靓丽的城市风景。 只有通过规范管理、集中性布局、文化提升、特色塑造、服务升级等步骤, 才能将游客发展成兴义娱乐业的重要消费者,触发旅游产业的内涵式发展,加快 旅游产业升级。 3、布局引导 产业转移 在全国集中对娱乐业进行集中整治的形势下, 建议对现有娱乐业进行引导式 产业整治,公安、消防、文化、税务、工商、质监、物价等部门采取联合行动, 从产业布局的角度、城市形象的角度、集中管理的角度、产业升级的角度、旅游 产业配套的角度出发, 引导娱乐业的全面升级换代,发挥娱乐业的旅游功能和城 市形象宣传功能, 而民族风情街从硬件和软件的角度,应该是娱乐业集中布局的 不二选择。 4、优惠政策 促进繁荣 建议对转移到民族风情街娱乐业,采取些特殊政策和优惠措施,在正确的发 展导向下,加快产业繁荣,外提形象配套旅游,内强规范倡导健康娱乐。而对现 在分散的产业状态,要进行整治,淘汰一批档次差活动庸俗,文化品味低,甚至 提供黄赌毒等服务内容酒吧、KTV,同时引导他们在民族风情街进行店面和服务 内容的全面升级。 其核心是对非集中性布局的娱乐业严格按有关规定进行持续的 检查和整治, 对集中布局于民族风情街的娱乐业则采行扶持政策,促进产业快速 繁荣与发展, 这样分散和集中形成政策环境的差异, 进行产业布局的集中性引导。

五、街区招商推广
(一) 、招商筹备 1、硬件 确定招商处办公条件 人员与职责确定
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2、资料 宣传册 招商政策资料 物业回租合同 物业租赁合同 招商标准讲义 3、谈判 招商合作商委托谈判 委托招商合同 (二) 、招商推广 1、记者招待会 州内:黔西南日报、今日兴义、黔西南电视台、广播电台及门户和专业网站 省内:贵州日报 贵州都市报 贵阳晚报 贵州电视台及门户和专业网站 2、旅行社、贵州特色产品店家招待酒会 省内:国旅、中旅、中青旅、海外旅、山水国际等旅行社及黔粹行、黔怡宝 等贵州特产连锁店。 3、媒体 户外:市内在街心花园一带增加一块 关兴公路一块、贵黄高速一块 网络:黔西南房地产网招商广告和招商资料 报媒:黔西南日报彩色半版 2 次招商告知性广告 4、街区网站 建设街区网站,在贵州旅游门户网站(如贵州旅游在线、多彩贵州印象等) 广告链接,与黔西南门户网站和房地产网链接 5、挂牌签约仪式 挂牌仪式:黔西南州旅游政务中心 签约仪式: “水墨金州”旅游形象店+三省结合部旅游形象店集中性签约仪式 重要商家集中性签约仪式 6、旅行社勘线活动
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邀请国旅、中旅、中青旅、海外旅、山水国际、春秋、铁旅等 10 家旅行社分 3 批次来兴义勘线考察。

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